La Bourgogne-Franche-Comté affiche les prix immobiliers les plus accessibles de France, avec une moyenne de 1 762 €/m². Cette position géographique stratégique, à mi-chemin entre Paris et Lyon, génère des rendements locatifs bruts pouvant atteindre 11 % dans certaines villes. Pour les investisseurs en quête de rentabilité sans sacrifier la sécurité patrimoniale, cette région mérite une attention particulière.

Examinons maintenant les éléments essentiels à prendre en compte.

Les atouts de la région pour l'investissement locatif

La Bourgogne-Franche-Comté réunit plusieurs facteurs qui en font un territoire pertinent pour construire un patrimoine immobilier. Entre accessibilité des prix, dynamisme universitaire et attractivité touristique, les opportunités varient selon vos objectifs : cash-flow positif immédiat ou valorisation à long terme.

Des prix d'entrée parmi les plus bas de France

Avec un prix moyen oscillant entre 1 300 € et 1 900 €/m² selon les secteurs, la région permet d'acquérir des biens à des tarifs deux à trois fois inférieurs aux grandes métropoles. Cette accessibilité autorise des montages financiers plus confortables, avec un taux d'endettement maîtrisé et des mensualités absorbées par les loyers.

Les disparités territoriales sont marquées : l'ouest de la région, notamment la Nièvre, propose des tickets d'entrée sous les 50 000 € pour des studios. À l'inverse, Dijon et sa périphérie affichent des valorisations plus élevées, mais restent compétitives face à Lyon ou Paris. Cette diversité permet d'adapter sa stratégie selon son budget et son appétence au risque.

Un carrefour géographique stratégique

La région bénéficie d'une position exceptionnelle au croisement des axes nord-sud et est-ouest. Auxerre se trouve à moins de deux heures de Paris, Mâcon à une heure de Lyon, et Belfort à proximité immédiate de la Suisse. Cette connectivité attire les télétravailleurs en quête d'espace et les frontaliers aux revenus élevés.

La SNCF investit massivement dans la modernisation du réseau ferroviaire régional : 85 millions d'euros pour la ligne PLM au nord de Dijon, et des projets structurants comme l'extension du tramway dijonnais estimée à 200 millions d'euros. Ces infrastructures renforceront l'attractivité des communes desservies et leur potentiel de valorisation.

Un vivier locatif étudiant conséquent

La région accueille plus de 60 000 étudiants répartis entre Dijon, Besançon et Belfort. L'Université de Bourgogne, l'Université de Franche-Comté, l'ESC Dijon ou encore l'UTBM génèrent une demande locative récurrente sur les petites surfaces. Cette population constitue un socle de locataires fiable pour les investisseurs ciblant les studios ou la colocation.

La tension locative reste soutenue dans les centres universitaires, avec des taux de vacance inférieurs à 8 %. Les dispositifs comme la garantie Visale sécurisent davantage ces investissements en couvrant les éventuels impayés.

Sélection de villes à potentiel locatif

Nous avons identifié cinq villes offrant des profils complémentaires : marché étudiant, tourisme, rendement élevé ou valorisation patrimoniale. Chacune répond à une stratégie d'investissement différente, selon que vous privilégiez le rendement ou la rentabilité à long terme.

Dijon : la valeur sûre universitaire et patrimoniale

Capitale régionale et première ville étudiante avec 35 000 inscrits, Dijon conjugue sécurité patrimoniale et demande locative constante. Le prix moyen avoisine 2 400 €/m² en centre-ville, avec des rendements bruts de 5 à 6 %. L'extension prévue de la ligne T3 du tramway vers Chevigny-Saint-Sauveur ouvrira de nouvelles opportunités en périphérie.

Nous conseillons de cibler les quartiers proches des campus ou des futures stations de tramway. Les T2 meublés en LMNP y trouvent preneurs rapidement, avec une rotation locative maîtrisée. Pour un investissement patrimonial, le centre historique classé UNESCO reste une valeur refuge.

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Besançon : le compromis qualité-rendement

Préfecture du Doubs et deuxième pôle universitaire régional avec 25 000 étudiants, Besançon affiche des prix moyens autour de 1 800 €/m². Les rendements bruts oscillent entre 6 et 7 %, un compromis judicieux entre rentabilité et sécurité. La qualité de vie exceptionnelle, classée parmi les meilleures de France, limite la vacance locative.

La ville attire également les jeunes actifs grâce à son bassin d'emploi diversifié dans l'horlogerie, la micromécanique et les services. Les secteurs de Battant et Planoise méritent votre attention pour des opérations à bon rendement locatif.

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Beaune : l'opportunité de la location courte durée

Capitale des vins de Bourgogne, Beaune attire chaque année des centaines de milliers de visiteurs. Les Hospices de Beaune et la route des Grands Crus génèrent un flux touristique constant, idéal pour la location courte durée. Les prix au mètre carré avoisinent 2 800 €, mais les revenus saisonniers compensent largement cet investissement initial.

Nous vous conseillons de vérifier la réglementation locale sur les meublés touristiques avant d'investir. Un appartement bien situé près des remparts peut générer des rendements nets supérieurs à 8 % en LCD, à condition d'optimiser le taux d'occupation sur les périodes creuses.

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Nevers : le champion du rendement brut

Avec un prix moyen de 1 064 €/m² et un rendement brut affiché à 11 %, Nevers constitue l'option la plus offensive de notre sélection. Cette préfecture de la Nièvre, éligible au dispositif Denormandie, permet d'acquérir des biens anciens à rénover avec des avantages fiscaux substantiels.

Attention toutefois : ce rendement élevé s'accompagne d'une tension locative plus modérée. Nous recommandons de bien étudier la demande locale et de privilégier les emplacements proches de la gare ou du centre-ville. Un calcul précis du rendement net s'impose avant tout engagement.

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Auxerre : la porte de Paris

À 1h45 de la capitale en train, Auxerre séduit les télétravailleurs parisiens et les investisseurs en quête d'un marché accessible. Le prix moyen de 1 548 €/m² et un rendement de 8 % en font une option équilibrée. Le programme Action Cœur de Ville dynamise le centre historique et valorise progressivement le parc immobilier.

La ville bénéficie également d'un patrimoine architectural remarquable qui attire une clientèle touristique ponctuelle. Une stratégie mixte, combinant location longue durée et quelques semaines de LCD estivale, peut optimiser vos revenus locatifs.

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Conclusion : une région aux multiples opportunités

La Bourgogne-Franche-Comté offre un terrain d'investissement varié, adapté à tous les profils. Que vous recherchiez un rendement élevé à Nevers, une sécurité patrimoniale à Dijon, ou un potentiel touristique à Beaune, chaque ville répond à des objectifs distincts. L'essentiel reste d'aligner votre choix avec votre stratégie globale et votre capacité de gestion.

Pour affiner votre décision, nous vous invitons à consulter nos analyses détaillées des principales villes de la région ci-dessous. Chaque fiche présente les données clés du marché local : prix au mètre carré, rendement locatif, tension locative et perspectives d'évolution.

Pourquoi investir en Bourgogne-Franche-Comté pour du locatif ?