Immobilier locatif à Chenove : opportunités, rentabilité et erreurs à éviter

Présentation de Chenove

Chenôve est une commune de la Côte-d’Or située au sud immédiat de Dijon, dans la continuité urbaine de l’agglomération. Ancienne commune viticole, elle est aujourd’hui marquée par de grands ensembles et des zones commerciales. Avec environ 14400 habitants, la population se maintient à un niveau stable, gage d'un marché résidentiel régulier.

L'activité économique locale est dynamisée grâce à la proximité avec le site Nestlé Purina, situé à Quetigny, leader de l'alimentation animale, qui contribue à la vitalité de l'emploi et à la stabilité du marché résidentiel. Le taux de chômage, supérieur à la moyenne, invite à une vigilance accrue sur la solvabilité des locataires et le choix des quartiers. La ville profite également d'une liaison directe avec Dijon par tram, un atout notable pour les actifs cherchant à concilier mobilité et qualité de vie.

Les chiffres clés de Chenove

Analyse du marché immobilier à Chenove

L'économie locale s'appuie sur un tissu industriel et économique structurant, notamment grâce à la proximité avec le site Nestlé Purina, situé à Quetigny, leader de l'alimentation animale. Cette assise économique soutient la demande résidentielle et contribue à la stabilité du marché immobilier. Le taux de chômage, à 12,1%, reste supérieur à la moyenne nationale. Cette réalité peut peser sur la solvabilité des locataires.

Le prix moyen s'établit à 1 818 €/m², dans une fourchette intermédiaire qui permet différentes stratégies d'investissement. Comptez 1 386 €/m² pour un appartement et 2 687 €/m² pour une maison. Sur cinq ans, les prix ont progressé modérément, révélant un marché en amélioration progressive sans excès. Sur un an, les prix affichent une progression encourageante, signalant un possible retournement positif.

La rentabilité brute moyenne de 9,3% est attractive, mais s'explique en partie par des prix bas liés à un contexte économique tendu. Ce rendement s'accompagne d'un risque locatif accru à ne pas négliger. La demande locative reste correcte mais varie selon les quartiers. Une analyse fine de l'emplacement est nécessaire.

Les rendements affichés (9,3%) sont attractifs mais le risque locatif est réel. Une gestion rigoureuse et une sélection exigeante des locataires sont indispensables.

À Chenove, le chômage complique un peu la sélection des locataires. J’ai dû renforcer mes critères, mais le bien tourne bien. Laetitia, Investisseuse immobilière

Opportunités et risques à Chenove

Les opportunités

Chenove cumule plusieurs atouts qui en font un terrain favorable à l'investissement immobilier. Entre dynamique économique, demande locative et accessibilité du marché, les signaux positifs ne manquent pas.

1. Évolution modérée mais positive des prix. Cette stabilité traduit un marché sain, sans excès spéculatif, qui rassure sur la capacité à maintenir sa valeur dans le temps.
2. Connexion tram vers Dijon : un atout majeur. L'accès direct au réseau de transport urbain de Dijon représente un avantage considérable. Le tram offre une fréquence élevée (toutes les 5-10 minutes), une amplitude horaire large (6h-minuit) et une fiabilité incomparable. Les actifs peuvent rejoindre le centre de Dijon en quelques minutes sans les contraintes de la voiture (stationnement, embouteillages). Cette connexion attire une population de cadres et jeunes actifs solvables, cherchant à profiter des avantages de la métropole tout en bénéficiant de loyers plus accessibles et d'un meilleur cadre de vie.
3. Tissu économique structuré (à la proximité avec le site Nestlé Purina, situé à Quetigny, leader de l'alimentation animale). Cette présence génère une demande locative régulière et diversifiée. Au-delà des salariés permanents cherchant à se rapprocher de leur lieu de travail, ces entreprises attirent des profils variés : cadres en mutation professionnelle pour 2 à 3 ans, intérimaires et CDD sur des missions de plusieurs mois, stagiaires et alternants en formation. Ces locataires temporaires, souvent pris en charge par leur employeur, recherchent des logements meublés et acceptent des loyers plus élevés. Un vivier de demande locative stable et renouvelé.
4. Rentabilité brute attractive (9,3%). Ce niveau de rendement permet d'envisager l'autofinancement, voire un cash-flow positif. Une configuration idéale pour les investisseurs orientés revenus.

Les risques à connaître

Le marché de Chenove présente peu de risques majeurs, mais quelques éléments méritent tout de même votre attention.

1. Chômage élevé (12,1%). Ce niveau supérieur aux moyennes nationales constitue un facteur de risque majeur pour l'investissement locatif. Les locataires potentiels peuvent présenter une solvabilité plus fragile, augmentant significativement le risque d'impayés. Une sélection rigoureuse des dossiers s'impose : vérification des 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, attestation employeur. Privilégiez les candidats en CDI hors période d'essai et exigez des garanties solides : caution solvable, assurance loyers impayés (GLI) ou garantie Visale. Le ratio loyer/revenus ne doit pas dépasser 30%.
2. Risque d'extension de l'encadrement. Les villes bien reliées aux grandes métropoles sont de plus en plus concernées. Même si Chenove n'est pas encore visée, anticipez cette éventualité dans vos projections.