Rendement locatif par ville : Classement 2024 des villes les plus rentables

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif cette année, mais ne savez pas quelle ville choisir ? Découvrez les vingt villes françaises avec le meilleur rendement locatif en 2024, ainsi que leurs prix moyens au mètre carré.

Top 20 des villes avec le meilleur rendement locatif

L’année dernière, nous sommes intervenu dans le podcast « La Martingale » pour donner un classement des villes les plus rentables en 2023. Le top 3 du classement était composé de Thiers, Montluçon et Vierzon. Parmi les dix premières, on retrouvait également Brest, Angers, Saint-Étienne et Bayonne. Aujourd’hui, nous vous présentons les données actualisées pour 2024.

Pour établir ce classement, nous avons pris en compte uniquement les villes de plus de 10 000 habitants afin d’assurer des données fiables.

Ville	Département	Région	Rendement brut moyen (%)	Prix moyen au m² (€)
Grigny	Essonne	Île-de-France	14.41	1349
Saint-Avold	Moselle	Grand Est	11.73	862
Creutzwald	Moselle	Grand Est	11.58	777
Illzach	Haut-Rhin	Grand Est	11.55	1058
Montluçon	Allier	Auvergne-Rhône-Alpes	11.49	841
Jeumont	Nord	Hauts-de-France	11.42	1002
Denain	Nord	Hauts-de-France	11.33	892
Maubeuge	Nord	Hauts-de-France	11.31	1011
Saint-Quentin	Aisne	Hauts-de-France	11.27	1104
Montbéliard	Doubs	Bourgogne-Franche-Comté	11.15	1076
Forbach	Moselle	Grand Est	10.90	856
Thiers	Puy-de-Dôme	Auvergne-Rhône-Alpes	10.79	782
Fameck	Moselle	Grand Est	10.79	1225
Grande-Synthe	Nord	Hauts-de-France	10.70	1516
Vierzon	Cher	Centre-Val de Loire	10.70	945
Mulhouse	Haut-Rhin	Grand Est	10.62	1151
Issoudun	Indre	Centre-Val de Loire	10.38	867
Tulle	Corrèze	Nouvelle-Aquitaine	10.37	932
Marseille 15	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d’Azur	10.26	1538
Roubaix	Nord	Hauts-de-France	10.23	1520

Pour calculer le rendement locatif, nous avons pris la surface moyenne des biens, que nous avons multipliée par le prix moyen au mètre carré, et comparé cela aux loyers moyens. Les rendements présentés sont bruts, sans charges ni taxes foncières. Pour plus de détails, consultez notre page sur le calcul du rendement locatif.

Grigny

Avec un rendement moyen de 14.41%, Grigny se distingue comme une ville au fort potentiel locatif. Située en Île-de-France, cette commune bénéficie d’une tension locative importante et d’un prix moyen au m² attractif de 1349€. Toutefois, il advient de noter un taux de vacance locative de 8% et un taux de chômage de 20%, ce qui pourrait indiquer des risques à considérer.

Saint-avold

Saint-Avold, située en Moselle, offre un rendement moyen de 11.73%. Malgré un taux de vacance locative de 15% et un taux de chômage de 16%, la ville présente des opportunités judicieuses grâce à un prix moyen au m² de seulement 862€, rendant l’investissement initial plus accessible.

Creutzwald

Creutzwald, également en Moselle, affiche un rendement locatif moyen de 11.58%. Avec un prix au m² de 777€, cette ville est intéressante pour les investisseurs cherchant un coût d’entrée bas. Cependant, un taux de chômage de 17% et un taux de vacance locative de 10% doivent être pris en compte avant d’investir.

Illzach

Illzach, dans le Haut-Rhin, présente un rendement locatif moyen de 11.55%. La ville est particulièrement attractive avec un prix moyen au m² de 1058€. Toutefois, comme pour les autres villes à haut rendement, il est impératif de considérer un taux de chômage de 17% et un taux de vacance locative de 9%.

Montluçon

Montluçon, située dans l’Allier, continue d’être une ville rentable avec un rendement locatif moyen de 11.49%. Le prix moyen au m² est de 841€, ce qui en fait une option abordable. Cependant, avec un taux de vacance locative de 23% et un taux de chômage de 19%, les risques doivent être soigneusement évalués.

Les meilleures villes pour investir en 2024

Parmi les villes listées, voici les villes qui nous semble être de bonnes options pour un investissement locatif en 2024 :

• Grigny : Malgré un taux de chômage élevé, la forte tension locative et le rendement de 14.41% en font une ville à fort potentiel.
  Les prix ayant fortement baissé sur l'année 2023 alors que les loyers restent stable, Grigny devient plus accéssible et fait une entrée dans le classement du rendement locatif par ville directement en 1ère position.
• Saint-Quentin : Avec un bon équilibre entre rendement (11.27%) et une tension locative favorable, Saint-Quentin est une ville intéressante.
  La ville compte plus de 50 000 habitants, ce qui aide à maintenir une tension locative intéressante.
• Mulhouse : Offrant un rendement de 10.62% et une bonne stabilité démographique, Mulhouse est une ville judicieusement placée pour un investissement rentable.

Comparaison du rendement locatif par ville en 2023 vs 2024

En 2023, Thiers, Montluçon et Vierzon occupaient le podium avec des rendements respectifs de 14.9%, 11.9% et 11.1%. Aujourd’hui, leurs rendements ont légèrement diminué mais restent attractifs, notamment Thiers qui affiche encore un rendement solide de 10.79%. Montluçon et Vierzon continuent de figurer parmi les meilleures villes pour l’investissement locatif en raison de leurs prix bas au m² et leur tension locative raisonnable.

Top 20 des métropoles avec le meilleur rendement locatif

Pour ce second classement, nous avons classé uniquement les grandes villes de plus de 100 000 habitants.

Ces grandes villes bénéficient souvent d'une forte demande locative, d'une infrastructure développée et d'une économie dynamique, ce qui peut garantir une stabilité et une sécurité pour vos investissements. L'immobilier dans les grandes villes à tendances à prendre plus rapidement de la valeur et ainsi augmenter la rentabilité totale de votre investissement.

Ville	Département	Région	Rendement brut moyen (%)	Prix moyen au m² (€)
Mulhouse	Haut-Rhin	Grand Est	10.62	1151
Marseille 15	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d’Azur	10.26	1538
Marseille 14	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d’Azur	9.84	1615
Marseille 3	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d’Azur	9.78	1817
Saint-Étienne	Loire	Auvergne-Rhône-Alpes	9.21	1255
Perpignan	Pyrénées-Orientales	Occitanie	7.74	1650
Amiens	Somme	Hauts-de-France	7.74	2340
Limoges	Haute-Vienne	Nouvelle-Aquitaine	7.56	1704
Metz	Moselle	Grand Est	7.15	2113
Besançon	Doubs	Bourgogne-Franche-Comté	7.05	2143
Le Mans	Sarthe	Pays de la Loire	6.85	2027
Le Havre	Seine-Maritime	Normandie	6.74	2326
Brest	Finistère	Bretagne	6.74	2126
Marseille 13	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d’Azur	6.70	2653
Marseille 10	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d’Azur	6.67	2767
Clermont-Ferrand	Puy-de-Dôme	Auvergne-Rhône-Alpes	6.65	2223
Argenteuil	Val-D’Oise	Île-de-France	6.58	3462
Marseille 2	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d’Azur	6.55	3122
Strasbourg	Bas-Rhin	Grand Est	6.49	2860

Marseille et ses arrondissements

Marseille, avec plusieurs de ses arrondissements figurant dans le classement, offre une diversité d’opportunités d’investissement locatif. Le 15ème arrondissement, en particulier, se distingue par un rendement de 10.26%, couplé à une tension locative importante. Les 13ème et 14ème arrondissements offrent également des rendements attractifs avec des prix au m² compétitifs. Investir à Marseille peut être judicieux, notamment dans les quartiers en développement ou en pleine réhabilitation.

Clermont-ferrand

Clermont-Ferrand, avec un rendement de 6.65%, est une ville universitaire dynamique, idéale pour un investissement locatif. La forte présence étudiante garantit une demande locative constante. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre page dédiée pour investir à Clermont-Ferrand.

Classement du rendement locatif par ville et par région en 2024

Si vous souhaitez investir près de chez vous, voici le TOP 3 du rendement locatif des villes pour chaque région.

Ville	Département	Région	Rendement moyen (%)	Prix moyen au m² (€)
🥇 Montluçon	Allier	Auvergne-Rhône-Alpes	11.49	841
🥈 Thiers	Puy-de-Dôme	Auvergne-Rhône-Alpes	10.79	782
🥉 Saint-Étienne	Loire	Auvergne-Rhône-Alpes	9.21	1255
🥇 Montbéliard	Doubs	Bourgogne-Franche-Comté	11.15	1076
🥈 Belfort	Territoire-de-Belfort	Bourgogne-Franche-Comté	9.81	1212
🥉 Nevers	Nièvre	Bourgogne-Franche-Comté	9.54	1141
🥇 Pontivy	Morbihan	Bretagne	7.39	1699
🥈 Morlaix	Finistère	Bretagne	7.35	1618
🥉 Saint-Brieuc	Côtes d'Armor	Bretagne	7.32	1792
🥇 Vierzon	Cher	Centre-Val de Loire	10.7	945
🥈 Issoudun	Indre	Centre-Val de Loire	10.38	867
🥉 Montargis	Loiret	Centre-Val de Loire	8.75	1448
🥇 Bastia	Haute-Corse	Corse	5.31	2845
🥈 Ajaccio	Corse-du-Sud	Corse	4.67	3758
🥉 Porto-Vecchio	Corse-du-Sud	Corse	3.1	5373
🥇 Saint-Avold	Moselle	Grand Est	11.73	862
🥈 Creutzwald	Moselle	Grand Est	11.58	777
🥉 Illzach	Haut-Rhin	Grand Est	11.55	1058
🥇 Jeumont	Nord	Hauts-de-France	11.42	1002
🥈 Denain	Nord	Hauts-de-France	11.33	892
🥉 Maubeuge	Nord	Hauts-de-France	11.31	1011
🥇 Grigny	Essonne	Île-de-France	14.41	1349
🥈 Clichy-sous-Bois	Seine-Saint-Denis	Île-de-France	9.61	2150
🥉 Sarcelles	Val-D'Oise	Île-de-France	9.34	2177
🥇 Flers	Orne	Normandie	8.96	1104
🥈 Maromme	Seine-Maritime	Normandie	8.69	1431
🥉 Alençon	Orne	Normandie	8.64	1401
🥇 Tulle	Corrèze	Nouvelle-Aquitaine	10.37	932
🥈 Guéret	Creuse	Nouvelle-Aquitaine	9.92	1075
🥉 Thouars	Deux-Sèvres	Nouvelle-Aquitaine	8.79	1061
🥇 Lourdes	Hautes-Pyrénées	Occitanie	9.63	1281
🥈 Tarbes	Hautes-Pyrénées	Occitanie	8.32	1468
🥉 Beaucaire	Gard	Occitanie	8.29	1340
🥇 Fontenay-le-Comte	Vendée	Pays de la Loire	8.08	1429
🥈 Le Mans	Sarthe	Pays de la Loire	6.85	2027
🥉 Sablé-sur-Sarthe	Sarthe	Pays de la Loire	6.84	1461
🥇 Marseille 15	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d'Azur	10.26	1538
🥈 Marseille 14	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d'Azur	9.84	1615
🥉 Marseille 3	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d'Azur	9.78	1817

Classement de rentabilité immobilier par ville

La différence entre rendement et rentabilité est essentielle à comprendre pour les investisseurs. Le rendement locatif se concentre uniquement sur les revenus générés par les loyers par rapport au prix d'achat du bien immobilier. En revanche, la rentabilité inclut également l'évolution des prix de l'immobilier, offrant ainsi une perspective plus complète de l'investissement.

En ajoutant le rendement locatif à l'évolution moyenne des prix de l'immobilier, nous obtenons un classement corrigé de rentabilité par ville. Cela permet d'identifier les villes où l'investissement immobilier est non seulement rentable en termes de loyers, mais aussi en termes de plus-value potentielle à la revente.

Ville	Département	Région	Rendement moyen (%)	Évolution annuel des prix (%)	Rentabilité (%)
Parthenay	Deux-Sèvres	Nouvelle-Aquitaine	7.4	8.88	16.28
Lorient	Morbihan	Bretagne	5.78	10.26	16.04
Morlaix	Finistère	Bretagne	7.35	8.59	15.94
Clichy-sous-Bois	Seine-Saint-Denis	Île-de-France	9.61	6.19	15.80
Lannion	Côtes d'Armor	Bretagne	6.21	9.58	15.79
Brest	Finistère	Bretagne	6.74	9.02	15.76
Longwy	Meurthe-et-Moselle	Grand Est	7.16	8.59	15.75
Villerupt	Meurthe-et-Moselle	Grand Est	6.48	9.02	15.50
Marseille 3	Bouches-du-Rhône	Provence-Alpes-Côte d'Azur	9.78	5.71	15.49
Douarnenez	Finistère	Bretagne	5.5	9.86	15.36
Vichy	Allier	Auvergne-Rhône-Alpes	8.02	7.26	15.28
Angers	Maine-et-Loire	Pays de la Loire	5.37	9.58	14.95
Étaples	Pas-de-Calais	Hauts-de-France	5.46	9.44	14.90
Montrevault	Maine-et-Loire	Pays de la Loire	5.38	9.44	14.82
Le Puy-en-Velay	Haute-Loire	Auvergne-Rhône-Alpes	6.81	8.01	14.82
Cusset	Allier	Auvergne-Rhône-Alpes	7.32	7.42	14.74
Dieppe	Seine-Maritime	Normandie	6.64	7.86	14.50
Chalon-sur-Saône	Saône-et-Loire	Bourgogne-Franche-Comté	8.63	5.87	14.50
Saint-Quentin	Aisne	Hauts-de-France	11.27	3.19	14.46
Vannes	Morbihan	Bretagne	4.44	9.99	14.43

Comparaison entre rendement locatif et rentabilité

En comparant ce tableau à celui des villes classées uniquement par rendement, nous observons des différences notables. Grigny, qui dominait le classement par rendement (14.41%), ne figure pas parmi les premières places du classement par rentabilité. En revanche, des villes comme Lorient (rendement de 5.78%) et Angers (rendement de 5.37%) apparaissent dans le top grâce à une évolution des prix de l'immobilier significative, améliorant leur rentabilité globale.

Certaines villes comme Saint-Quentin, bien classées par rendement (11.27%), maintiennent une bonne position en rentabilité grâce à une légère croissance des prix.

D'autres villes, comme Clichy-sous-Bois et le 3ème arrondissement de Marseille, conservent également leur place dans les deux classements, démontrant une combinaison favorable de rendement locatif et de hausse des prix immobiliers.

Une ville offrant un bon rendement locatif vous générera un revenu immédiat grâce aux loyers. Avec une rentabilité intéressante, vous profiterez aussi d'une bonne plus-value lors de la revente.

Comment choisir dans quelle ville investir ?

Choisir où investir dans l’immobilier locatif nécessite une analyse approfondie de plusieurs facteurs, notamment le rendement locatif brut, les évolutions de prix de l’immobilier et les conditions économiques locales.

Les villes comme Grigny, Saint-Quentin et Mulhouse présentent des opportunités intéressantes pour 2024, mais il est impératif de bien évaluer les risques associés, notamment les taux de vacance locative et de chômage élevés. Utilisez notre guide pour prendre des décisions judicieuses et maximiser vos investissements. Bonne chance dans vos projets immobiliers !