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Sommaire

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif cette année, mais ne savez pas quelle ville choisir ? Découvrez les vingt villes françaises avec le meilleur rendement locatif en 2024, ainsi que leurs prix moyens au mètre carré.

Top 20 des villes avec le meilleur rendement locatif

L’année dernière, nous sommes intervenu dans le podcast « La Martingale » pour donner un classement des villes les plus rentables en 2023. Le top 3 du classement était composé de Thiers, Montluçon et Vierzon. Parmi les dix premières, on retrouvait également Brest, Angers, Saint-Étienne et Bayonne. Aujourd’hui, nous vous présentons les données actualisées pour 2024.

Pour établir ce classement, nous avons pris en compte uniquement les villes de plus de 10 000 habitants afin d’assurer des données fiables.

Ville Département Région Rendement brut moyen (%) Prix moyen au m² (€)
Grigny Essonne Île-de-France 14.41 1349
Saint-Avold Moselle Grand Est 11.73 862
Creutzwald Moselle Grand Est 11.58 777
Illzach Haut-Rhin Grand Est 11.55 1058
Montluçon Allier Auvergne-Rhône-Alpes 11.49 841
Jeumont Nord Hauts-de-France 11.42 1002
Denain Nord Hauts-de-France 11.33 892
Maubeuge Nord Hauts-de-France 11.31 1011
Saint-Quentin Aisne Hauts-de-France 11.27 1104
Montbéliard Doubs Bourgogne-Franche-Comté 11.15 1076
Forbach Moselle Grand Est 10.90 856
Thiers Puy-de-Dôme Auvergne-Rhône-Alpes 10.79 782
Fameck Moselle Grand Est 10.79 1225
Grande-Synthe Nord Hauts-de-France 10.70 1516
Vierzon Cher Centre-Val de Loire 10.70 945
Mulhouse Haut-Rhin Grand Est 10.62 1151
Issoudun Indre Centre-Val de Loire 10.38 867
Tulle Corrèze Nouvelle-Aquitaine 10.37 932
Marseille 15 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d’Azur 10.26 1538
Roubaix Nord Hauts-de-France 10.23 1520

Pour calculer le rendement locatif, nous avons pris la surface moyenne des biens, que nous avons multipliée par le prix moyen au mètre carré, et comparé cela aux loyers moyens. Les rendements présentés sont bruts, sans charges ni taxes foncières. Pour plus de détails, consultez notre page sur le calcul du rendement locatif.

Grigny

Avec un rendement moyen de 14.41%, Grigny se distingue comme une ville au fort potentiel locatif. Située en Île-de-France, cette commune bénéficie d’une tension locative importante et d’un prix moyen au m² attractif de 1349€. Toutefois, il advient de noter un taux de vacance locative de 8% et un taux de chômage de 20%, ce qui pourrait indiquer des risques à considérer.

Saint-avold

Saint-Avold, située en Moselle, offre un rendement moyen de 11.73%. Malgré un taux de vacance locative de 15% et un taux de chômage de 16%, la ville présente des opportunités judicieuses grâce à un prix moyen au m² de seulement 862€, rendant l’investissement initial plus accessible.

Creutzwald

Creutzwald, également en Moselle, affiche un rendement locatif moyen de 11.58%. Avec un prix au m² de 777€, cette ville est intéressante pour les investisseurs cherchant un coût d’entrée bas. Cependant, un taux de chômage de 17% et un taux de vacance locative de 10% doivent être pris en compte avant d’investir.

Illzach

Illzach, dans le Haut-Rhin, présente un rendement locatif moyen de 11.55%. La ville est particulièrement attractive avec un prix moyen au m² de 1058€. Toutefois, comme pour les autres villes à haut rendement, il est impératif de considérer un taux de chômage de 17% et un taux de vacance locative de 9%.

Montluçon

Montluçon, située dans l’Allier, continue d’être une ville rentable avec un rendement locatif moyen de 11.49%. Le prix moyen au m² est de 841€, ce qui en fait une option abordable. Cependant, avec un taux de vacance locative de 23% et un taux de chômage de 19%, les risques doivent être soigneusement évalués.

Les meilleures villes pour investir en 2024

Parmi les villes listées, voici les villes qui nous semble être de bonnes options pour un investissement locatif en 2024 :

  • Grigny : Malgré un taux de chômage élevé, la forte tension locative et le rendement de 14.41% en font une ville à fort potentiel.
    Les prix ayant fortement baissé sur l'année 2023 alors que les loyers restent stable, Grigny devient plus accéssible et fait une entrée dans le classement du rendement locatif par ville directement en 1ère position.
  • Saint-Quentin : Avec un bon équilibre entre rendement (11.27%) et une tension locative favorable, Saint-Quentin est une ville intéressante.
    La ville compte plus de 50 000 habitants, ce qui aide à maintenir une tension locative intéressante.
  • Mulhouse : Offrant un rendement de 10.62% et une bonne stabilité démographique, Mulhouse est une ville judicieusement placée pour un investissement rentable.

Comparaison du rendement locatif par ville en 2023 vs 2024

En 2023, Thiers, Montluçon et Vierzon occupaient le podium avec des rendements respectifs de 14.9%, 11.9% et 11.1%. Aujourd’hui, leurs rendements ont légèrement diminué mais restent attractifs, notamment Thiers qui affiche encore un rendement solide de 10.79%. Montluçon et Vierzon continuent de figurer parmi les meilleures villes pour l’investissement locatif en raison de leurs prix bas au m² et leur tension locative raisonnable.

Les risques des villes à haut rendement

Il advient de noter que les villes offrant les plus hauts rendements locatifs sont souvent associées à des taux de vacances locatives et de chômage élevés, ainsi qu’à une démographie en baisse. Par exemple, Grigny, malgré son rendement de 14.41%, présente un taux de chômage de 20% et une vacance locative de 8%. Il est impératif de bien évaluer ces risques avant d’investir, car ils peuvent impacter la stabilité et la pérennité de votre investissement.

Chaque projet d'investissement est unique et doit être calculé en fonction de ses propres caractéristiques. Pour une analyse plus précise et adaptée à votre situation, nous vous recommandons d'utiliser notre simulateur à rendement locatif.

Top 20 des métropoles avec le meilleur rendement locatif

Pour ce second classement, nous avons classé uniquement les grandes villes de plus de 100 000 habitants.

Ces grandes villes bénéficient souvent d'une forte demande locative, d'une infrastructure développée et d'une économie dynamique, ce qui peut garantir une stabilité et une sécurité pour vos investissements. L'immobilier dans les grandes villes à tendances à prendre plus rapidement de la valeur et ainsi augmenter la rentabilité totale de votre investissement.

Ville Département Région Rendement brut moyen (%) Prix moyen au m² (€)
Mulhouse Haut-Rhin Grand Est 10.62 1151
Marseille 15 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d’Azur 10.26 1538
Marseille 14 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d’Azur 9.84 1615
Marseille 3 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d’Azur 9.78 1817
Saint-Étienne Loire Auvergne-Rhône-Alpes 9.21 1255
Perpignan Pyrénées-Orientales Occitanie 7.74 1650
Amiens Somme Hauts-de-France 7.74 2340
Limoges Haute-Vienne Nouvelle-Aquitaine 7.56 1704
Metz Moselle Grand Est 7.15 2113
Besançon Doubs Bourgogne-Franche-Comté 7.05 2143
Le Mans Sarthe Pays de la Loire 6.85 2027
Le Havre Seine-Maritime Normandie 6.74 2326
Brest Finistère Bretagne 6.74 2126
Marseille 13 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d’Azur 6.70 2653
Marseille 10 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d’Azur 6.67 2767
Clermont-Ferrand Puy-de-Dôme Auvergne-Rhône-Alpes 6.65 2223
Argenteuil Val-D’Oise Île-de-France 6.58 3462
Marseille 2 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d’Azur 6.55 3122
Strasbourg Bas-Rhin Grand Est 6.49 2860

Marseille et ses arrondissements

Marseille, avec plusieurs de ses arrondissements figurant dans le classement, offre une diversité d’opportunités d’investissement locatif. Le 15ème arrondissement, en particulier, se distingue par un rendement de 10.26%, couplé à une tension locative importante. Les 13ème et 14ème arrondissements offrent également des rendements attractifs avec des prix au m² compétitifs. Investir à Marseille peut être judicieux, notamment dans les quartiers en développement ou en pleine réhabilitation.

Clermont-ferrand

Clermont-Ferrand, avec un rendement de 6.65%, est une ville universitaire dynamique, idéale pour un investissement locatif. La forte présence étudiante garantit une demande locative constante. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre page dédiée pour investir à Clermont-Ferrand.

Classement du rendement locatif par ville et par région

Si vous souhaitez investir près de chez vous, voici le TOP 3 du rendement locatif des villes pour chaque région.

Ville Département Région Rendement moyen (%) Prix moyen au m² (€)
🥇 Montluçon Allier Auvergne-Rhône-Alpes 11.49 841
🥈 Thiers Puy-de-Dôme Auvergne-Rhône-Alpes 10.79 782
🥉 Saint-Étienne Loire Auvergne-Rhône-Alpes 9.21 1255
🥇 Montbéliard Doubs Bourgogne-Franche-Comté 11.15 1076
🥈 Belfort Territoire-de-Belfort Bourgogne-Franche-Comté 9.81 1212
🥉 Nevers Nièvre Bourgogne-Franche-Comté 9.54 1141
🥇 Pontivy Morbihan Bretagne 7.39 1699
🥈 Morlaix Finistère Bretagne 7.35 1618
🥉 Saint-Brieuc Côtes d'Armor Bretagne 7.32 1792
🥇 Vierzon Cher Centre-Val de Loire 10.7 945
🥈 Issoudun Indre Centre-Val de Loire 10.38 867
🥉 Montargis Loiret Centre-Val de Loire 8.75 1448
🥇 Bastia Haute-Corse Corse 5.31 2845
🥈 Ajaccio Corse-du-Sud Corse 4.67 3758
🥉 Porto-Vecchio Corse-du-Sud Corse 3.1 5373
🥇 Saint-Avold Moselle Grand Est 11.73 862
🥈 Creutzwald Moselle Grand Est 11.58 777
🥉 Illzach Haut-Rhin Grand Est 11.55 1058
🥇 Jeumont Nord Hauts-de-France 11.42 1002
🥈 Denain Nord Hauts-de-France 11.33 892
🥉 Maubeuge Nord Hauts-de-France 11.31 1011
🥇 Grigny Essonne Île-de-France 14.41 1349
🥈 Clichy-sous-Bois Seine-Saint-Denis Île-de-France 9.61 2150
🥉 Sarcelles Val-D'Oise Île-de-France 9.34 2177
🥇 Flers Orne Normandie 8.96 1104
🥈 Maromme Seine-Maritime Normandie 8.69 1431
🥉 Alençon Orne Normandie 8.64 1401
🥇 Tulle Corrèze Nouvelle-Aquitaine 10.37 932
🥈 Guéret Creuse Nouvelle-Aquitaine 9.92 1075
🥉 Thouars Deux-Sèvres Nouvelle-Aquitaine 8.79 1061
🥇 Lourdes Hautes-Pyrénées Occitanie 9.63 1281
🥈 Tarbes Hautes-Pyrénées Occitanie 8.32 1468
🥉 Beaucaire Gard Occitanie 8.29 1340
🥇 Fontenay-le-Comte Vendée Pays de la Loire 8.08 1429
🥈 Le Mans Sarthe Pays de la Loire 6.85 2027
🥉 Sablé-sur-Sarthe Sarthe Pays de la Loire 6.84 1461
🥇 Marseille 15 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d'Azur 10.26 1538
🥈 Marseille 14 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d'Azur 9.84 1615
🥉 Marseille 3 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d'Azur 9.78 1817

Classement de rentabilité immobilier par ville

La différence entre rendement et rentabilité est essentielle à comprendre pour les investisseurs. Le rendement locatif se concentre uniquement sur les revenus générés par les loyers par rapport au prix d'achat du bien immobilier. En revanche, la rentabilité inclut également l'évolution des prix de l'immobilier, offrant ainsi une perspective plus complète de l'investissement.

En ajoutant le rendement locatif à l'évolution moyenne des prix de l'immobilier, nous obtenons un classement corrigé de rentabilité par ville. Cela permet d'identifier les villes où l'investissement immobilier est non seulement rentable en termes de loyers, mais aussi en termes de plus-value potentielle à la revente.

Ville Département Région Rendement moyen (%) Évolution annuel des prix (%) Rentabilité (%)
Parthenay Deux-Sèvres Nouvelle-Aquitaine 7.4 8.88 16.28
Lorient Morbihan Bretagne 5.78 10.26 16.04
Morlaix Finistère Bretagne 7.35 8.59 15.94
Clichy-sous-Bois Seine-Saint-Denis Île-de-France 9.61 6.19 15.80
Lannion Côtes d'Armor Bretagne 6.21 9.58 15.79
Brest Finistère Bretagne 6.74 9.02 15.76
Longwy Meurthe-et-Moselle Grand Est 7.16 8.59 15.75
Villerupt Meurthe-et-Moselle Grand Est 6.48 9.02 15.50
Marseille 3 Bouches-du-Rhône Provence-Alpes-Côte d'Azur 9.78 5.71 15.49
Douarnenez Finistère Bretagne 5.5 9.86 15.36
Vichy Allier Auvergne-Rhône-Alpes 8.02 7.26 15.28
Angers Maine-et-Loire Pays de la Loire 5.37 9.58 14.95
Étaples Pas-de-Calais Hauts-de-France 5.46 9.44 14.90
Montrevault Maine-et-Loire Pays de la Loire 5.38 9.44 14.82
Le Puy-en-Velay Haute-Loire Auvergne-Rhône-Alpes 6.81 8.01 14.82
Cusset Allier Auvergne-Rhône-Alpes 7.32 7.42 14.74
Dieppe Seine-Maritime Normandie 6.64 7.86 14.50
Chalon-sur-Saône Saône-et-Loire Bourgogne-Franche-Comté 8.63 5.87 14.50
Saint-Quentin Aisne Hauts-de-France 11.27 3.19 14.46
Vannes Morbihan Bretagne 4.44 9.99 14.43

Comparaison entre rendement locatif et rentabilité

En comparant ce tableau à celui des villes classées uniquement par rendement, nous observons des différences notables. Grigny, qui dominait le classement par rendement (14.41%), ne figure pas parmi les premières places du classement par rentabilité. En revanche, des villes comme Lorient (rendement de 5.78%) et Angers (rendement de 5.37%) apparaissent dans le top grâce à une évolution des prix de l'immobilier significative, améliorant leur rentabilité globale.

Certaines villes comme Saint-Quentin, bien classées par rendement (11.27%), maintiennent une bonne position en rentabilité grâce à une légère croissance des prix.

Evolution des prix a saint quentin

D'autres villes, comme Clichy-sous-Bois et le 3ème arrondissement de Marseille, conservent également leur place dans les deux classements, démontrant une combinaison favorable de rendement locatif et de hausse des prix immobiliers.

Une ville offrant un bon rendement locatif vous générera un revenu immédiat grâce aux loyers. Avec une rentabilité intéressante, vous profiterez aussi d'une bonne plus-value lors de la revente.

Comment choisir dans quelle ville investir ?

Choisir où investir dans l’immobilier locatif nécessite une analyse approfondie de plusieurs facteurs, notamment le rendement locatif brut, les évolutions de prix de l’immobilier et les conditions économiques locales.

Les villes comme Grigny, Saint-Quentin et Mulhouse présentent des opportunités intéressantes pour 2024, mais il est impératif de bien évaluer les risques associés, notamment les taux de vacance locative et de chômage élevés. Utilisez notre guide pour prendre des décisions judicieuses et maximiser vos investissements. Bonne chance dans vos projets immobiliers !