Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2026
Si vous cherchez où investir cette année, voici le panorama express des villes les plus performantes et des tendances qui se démarquent clairement. Un aperçu rapide, conçu pour vous donner envie d'explorer la suite de l'article et affiner votre stratégie.
- 🥇 Sèvremoine – Rendement 11.8 %, +23 % sur les prix en 5 ans, chômage très bas (5 %)
- 🥈 Chemillé-en-Anjou – Rendement 9.7 %, +25 % en 5 ans, bassin économique dynamique
- 🥉 Marseille (3e) – Rendement exceptionnel de 11.9 %, forte tension locative
- Villeneuve-Saint-Georges – Rendement 12.5 %, proximité Paris
- Quimper – +41 % en 5 ans, marché breton très dynamique
- Épinal – Rendement 8.9 %, +38 % en 5 ans
- Brest – Rendement 6.8 %, +36 % sur les prix en 5 ans
- Cherbourg-en-Cotentin – Rendement 6.9 %, +31 % en 5 ans
- Niort – Rendement 8.4 %, +25 % en 5 ans, capitale des mutuelles
- Millau – Rendement 7.1 %, +35 % en 5 ans
En 2026, notre classement révèle une tendance forte : les villes moyennes dynamiques et les communes du Maine-et-Loire dominent le palmarès grâce à leur combinaison rendement élevé + forte valorisation + bassin d'emploi solide. Les arrondissements de Marseille restent très performants pour le rendement pur.
👇 La suite de l'article vous aide à identifier la meilleure stratégie selon le profil de votre ville : rendement élevé, potentiel de plus-value, stratégie patrimoniale, étudiante ou encore LCD.
Top 30 des villes où investir dans l'immobilier en 2026
Découvrez les villes les plus performantes en termes de rendement, tension locative et potentiel de valorisation pour orienter efficacement votre stratégie en 2026.
| # | Ville | Rendement brut moyen |
Tensiomètre locatif |
|---|---|---|---|
| 1 | Sèvremoine | 11.80 % | |
| 2 | Chemillé-en-Anjou | 9.70 % | |
| 3 | Marseille 3e | 11.90 % |
|
| 4 | Villeneuve-Saint-Georges | 12.50 % |
|
| 5 | Nogent-sur-Oise | 11.70 % |
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| 6 | Épinal | 8.90 % |
|
| 7 | Millau | 7.10 % |
|
| 8 | Quimper | 6.70 % |
|
| 9 | Niort | 8.40 % |
|
| 10 | Ris-Orangis | 10.50 % |
|
| 11 | Les Pennes-Mirabeau | 6.30 % |
|
| 12 | Chevilly-Larue | 8.40 % |
|
| 13 | Olivet | 5.90 % |
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| 14 | Cherbourg-en-Cotentin | 6.90 % |
|
| 15 | Brest | 6.80 % |
|
| 16 | Dole | 8.50 % |
|
| 17 | Marseille 15e | 12.80 % |
|
| 18 | Athis-Mons | 7.10 % |
|
| 19 | Les Mureaux | 11.20 % |
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| 20 | Marseille 14e | 12.30 % |
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| 21 | Marseille 12e | 5.50 % |
|
| 22 | Marseille 9e | 6.70 % |
|
| 23 | Montauban | 6.90 % |
|
| 24 | La Roche-sur-Yon | 7.00 % |
|
| 25 | Eaubonne | 6.80 % |
|
| 26 | Beaupréau-en-Mauges | 6.80 % | |
| 27 | Cahors | 8.10 % |
|
| 28 | Lanester | 6.20 % |
|
| 29 | Marseille 11e | 6.80 % |
|
| 30 | Saint-Chamond | 7.50 % |
|
En résumé
Les communes du Maine-et-Loire (Sèvremoine, Chemillé-en-Anjou, Beaupréau-en-Mauges) s'imposent en tête du classement 2026 grâce à une combinaison exceptionnelle : rendements supérieurs à 7-12 %, évolution des prix de +23 à +30 % en 5 ans, et surtout un taux de chômage très bas (5 %). Ces territoires offrent un profil idéal pour une stratégie alliant cash-flow et valorisation.
Les arrondissements de Marseille (3e, 14e, 15e) confirment leur statut de champions du rendement brut avec des taux de 11 à 13 %. Le 3e arrondissement se distingue particulièrement grâce à sa tension locative maximale (8/8). Pour les investisseurs en quête de revenus immédiats, ces secteurs restent incontournables, tout en nécessitant une sélection fine des copropriétés.
La Bretagne continue de performer avec Quimper (#8, +41 % en 5 ans), Brest (#15, +36 %) et Lanester (#28, +35 %). Ces marchés combinent tension locative forte et potentiel de plus-value significatif, confirmant l'attractivité durable de la région.
La banlieue parisienne place plusieurs communes dans le classement : Villeneuve-Saint-Georges, Ris-Orangis, Chevilly-Larue, Athis-Mons, Les Mureaux et Eaubonne. Ces villes offrent des rendements de 7 à 12 % avec une tension locative élevée, portée par la proximité de Paris et les projets du Grand Paris Express.
Enfin, des villes moyennes dynamiques comme Épinal (+38 %), Millau (+35 %), Cherbourg-en-Cotentin (+31 %), Niort ou Montauban illustrent le potentiel des territoires alliant qualité de vie, emploi stable et prix encore accessibles.
Podcast : Les meilleures villes où investir
Décrouvrez notre intervention dans le célèbre podcast La Martingale au micro de Matthieu
Stefani
pour expliquer
comment
choisir la bonne ville pour investir et les critères à regader.
Comment choisir dans quelle ville investir ?
Lorsque l'on souhaite sélectionner une ville réellement propice à un investissement
locatif performant, nous devons nous appuyer sur des critères tangibles, mesurables et
comparables d'un territoire à l'autre.
Pour choisir où investir dans l'immobilier locatif, plusieurs facteurs peuvent être
analysés : rendement locatif brut, évolution des prix de l'immobilier, conditions économiques locales,
dynamique démographique, tension locative, mais aussi contexte national. En 2026, la France connaît
un ralentissement démographique, une baisse de la construction neuve et une correction des prix immobiliers dans de nombreuses métropoles, tandis que les taux
d'intérêt se stabilisent.
Dans ce contexte mouvant, s'appuyer sur des indicateurs objectifs devient décisif pour sécuriser ses
revenus locatifs et capter les meilleures opportunités.
Le taux de croissance du nombre d'habitants
Un territoire attractif attire naturellement de nouveaux résidents. Une croissance démographique soutenue traduit souvent un bassin d'emploi dynamique, une qualité de vie recherchée ou une bonne accessibilité. Pour un investisseur, cela garantit généralement une demande locative pérenne, donc moins de vacance locative. C'est le cas de villes comme Toulouse, Nantes, Montpellier, Bordeaux (selon les quartiers), mais aussi des villes moyennes très dynamiques comme Sèvremoine, Niort ou La Roche-sur-Yon.
À l'inverse, une ville qui perd des habitants constitue un signal d'alerte : certaines villes du Nord et de l'Est ont perdu plusieurs milliers d'habitants ces dernières années. Dans ces marchés, la stratégie doit être plus défensive et le rendement plus élevé pour compenser le risque.
Le taux de chômage
Le niveau d'emploi est un indicateur déterminant pour juger la solidité économique d'un territoire. Un taux de chômage faible reflète une population solvable, capable d'assumer un loyer au niveau du marché. À l'échelle nationale, il tourne autour de 7,5 %, mais il varie énormément selon les villes.
Dans notre classement, nous avons exclu les villes avec un chômage supérieur ou égal à 12 % pour garantir un minimum de sécurité. Les communes du Maine-et-Loire (Sèvremoine, Chemillé-en-Anjou) se distinguent avec seulement 5 % de chômage, offrant une solvabilité locative optimale.
Le taux de propriétaires
Un taux élevé de propriétaires peut révéler un marché locatif restreint, avec une demande plus faible, notamment dans les villes pavillonnaires. Ces territoires sont moins adaptés aux petites surfaces ou aux stratégies intensives.
À l'inverse, un fort taux de locataires est souvent synonyme de marché dynamique, tiré par les étudiants, les jeunes actifs, les salariés en mobilité ou les familles n'ayant pas accès à la propriété. C'est le cas à Brest, Quimper, Marseille ou encore les communes franciliennes du classement.
Le taux de rendement immobilier moyen
Le rendement moyen permet d'évaluer rapidement l'intérêt locatif d'une ville. En 2026, la moyenne nationale tourne autour de 5 %, mais plusieurs villes de notre classement dépassent les 8-12 %, notamment Marseille (3e, 14e, 15e), Villeneuve-Saint-Georges ou Sèvremoine.
L'objectif est de cibler un rendement équilibré : trop élevé peut traduire un risque (quartiers sensibles, copropriétés dégradées), trop faible limite votre capacité à autofinancer. Des villes comme Quimper, Brest, Niort, Dole ou Montauban offrent aujourd'hui un excellent compromis entre rendement et sécurité.
L'investissement dans de petites villes est aussi une belle oportunité d'avoir des rendements élevés qui peuvent dépasser les 10% pour de la location classique en longue durée.
L'évolution du prix moyen au m²
Une hausse régulière des prix traduit un marché dynamique. Ces dernières années, des villes comme Quimper (+41 % en 5 ans), Épinal (+38 %), Brest (+36 %) ou Lanester (+35 %) ont connu une forte progression tout en restant accessibles. À l'inverse, certaines métropoles ont vu les prix reculer (Paris, Lyon, Nantes), ce qui modifie l'équilibre rendement / plus-value.
Notre algorithme accorde 30 % du score à ce critère, car le potentiel de plus-value reste un élément clé de la rentabilité globale d'un investissement immobilier.
La tension locative
La tension locative mesure l'équilibre entre l'offre et la demande. Une forte tension signifie que les biens se louent rapidement, souvent en moins de 10 jours. Marseille, Quimper, Brest, Niort, Cherbourg ou les communes franciliennes figurent parmi les zones les plus tendues de notre classement.
À l'inverse, une tension faible augmente la concurrence entre propriétaires et peut réduire la rentabilité. C'est pourquoi certaines communes du Maine-et-Loire, malgré d'excellents rendements, affichent une tension plus modérée qui nécessite une analyse locale approfondie.
D'autres critères à considérer
- Les projets urbains : Grand Paris Express (nouvelles lignes 15-16-17-18), Bordeaux Euratlantique, Euralille, Euroméditerranée à Marseille, transformation de l'Île de Nantes.
- L'accessibilité : métros, RER, tram, gares TGV, réseaux de bus performants.
- La qualité de vie : sécurité, écoles, espaces verts, littoral, attractivité touristique.
- La présence d'étudiants : un moteur de demande puissant, idéal pour les studios et les colocations.
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Les différentes stratégies en immobilier
Pour investir avec pertinence, il est judicieux de comprendre les grandes approches possibles. Chaque stratégie répond à un objectif spécifique : sécuriser son patrimoine, maximiser ses revenus ou profiter du développement futur d'une ville. En 2026, dans un marché marqué par des taux stabilisés, une baisse des prix et un resserrement réglementaire, choisir la bonne stratégie devient un véritable levier d'optimisation.
Stratégie patrimoniale
La stratégie patrimoniale vise avant tout la valorisation long terme. Elle s'appuie sur l'emplacement et la rareté du foncier. Les loyers évoluent lentement, mais les prix peuvent progresser fortement sur 10 à 20 ans. C'est typiquement le cas dans des secteurs premium : centre de Lyon, Presqu'île, hypercentre de Bordeaux, Annecy, Neuilly-sur-Seine, Versailles ou certains quartiers de Montpellier et Strasbourg.
La différence entre rendement et rentabilité est essentielle :
- Le rendement locatif mesure uniquement les loyers perçus.
- La rentabilité inclut l'évolution du prix immobilier, offrant une vision globale de la performance.
Les villes patrimoniales affichent souvent 3 à 4 % de rendement brut, mais une plus-value potentielle bien supérieure.
Un autre point essentiel dans cette stratégie concerne l'encadrement des loyers. Les grandes villes patrimoniales (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille ou encore certaines communes du Grand Paris) appliquent désormais des loyers plafonnés, limitant mécaniquement le potentiel de hausse annuelle. Pour un investisseur, cela signifie que la rentabilité dépend davantage de la valorisation du bien que de la croissance des loyers. Il est donc judicieux de vérifier si le quartier est soumis à un encadrement strict, et d'intégrer cette contrainte dans vos projections, notamment lorsque le prix d'achat est élevé.
Cette approche s'adresse aux investisseurs recherchant stabilité, faible vacance et solidité du patrimoine. Elle nécessite un effort d'épargne plus important et une exigence accrue sur la qualité du quartier et de l'immeuble, surtout dans un contexte où certaines métropoles connaissent une stagnation ou baisse des prix depuis 2022.
Stratégie haut rendement
Cette stratégie vise à maximiser le cash-flow. Elle s'applique aux villes offrant des prix d'achat très bas et une demande locative suffisante. On retrouve ce profil à Marseille (3e, 14e, 15e), Villeneuve-Saint-Georges, Sèvremoine, Nogent-sur-Oise ou Les Mureaux.
Les rendements bruts peuvent atteindre 10 à 13 %. En contrepartie, la gestion est plus exigeante : taux d'impayés potentiellement plus élevé, rotation fréquente, copropriétés parfois vieillissantes. Pour réussir, il faut un très bon choix de quartier et une maîtrise de la rénovation.
Stratégie équilibrée
La stratégie équilibrée combine rendement et valorisation. Les villes suivantes offrent souvent ce profil : Quimper, Brest, Niort, Dole, Montauban, La Roche-sur-Yon, Lanester ou Cahors.
Les rendements bruts tournent autour de 6 à 8 %, avec un marché suffisamment profond pour assurer une revente correcte et une évolution des prix de +20 à +40 % sur 5 ans. Elle s'adresse aux investisseurs cherchant un compromis entre sécurité et performance régulière.
Stratégie villes émergentes
Idéale pour anticiper une hausse des prix. Elle vise les villes ou quartiers où des projets structurants transforment le territoire : Grand Paris Express (Villejuif, Saint-Denis Pleyel, Cachan), Marseille Euroméditerranée, Bordeaux Euratlantique, Lille Euralille, l'Île de Nantes.
Le potentiel de valorisation est important, mais dépend du calendrier des projets et de l'évolution du tissu économique. Le risque principal : surpayer un bien ou anticiper trop tôt la plus-value.
Stratégie étudiante
La demande étudiante reste l'un des moteurs les plus solides du marché locatif. Toulouse, Montpellier, Rennes, Grenoble, Clermont-Ferrand, Poitiers ou Lille sont parmi les plus tendues chaque rentrée.
Le rendement au m² est excellent, mais la gestion est plus intensive (meubles, états des lieux, rotation). C'est une stratégie performante tant que la ville conserve un fort dynamisme universitaire.
Stratégie LCD
La location courte durée offre un revenu par nuit souvent 2 à 3 fois supérieur à une location classique. Idéale dans les zones touristiques (Nice, Cannes, Biarritz, Annecy), les grandes villes événementielles (Marseille, Bordeaux) ou les villes d'affaires.
Mais cette stratégie subit aujourd'hui un durcissement réglementaire important : obligations déclaratives, encadrement, limitation à 120 jours pour les résidences principales, sanctions renforcées, fiscalité moins avantageuse qu'avant. Elle doit être envisagée comme un complément de performance, jamais comme la seule option rentable.