Comment Acheter un Immeuble de Rapport en 2026 ?

Un immeuble de rapport n'est pas nécessairement un immeuble haussmannien à Paris à plusieurs millions. Généralement, cela représente un investissement de 150 000€ à 500 000€ selon les villes avec en moyenne 2 à 6 lots.

Acheter un immeuble de rapport locatif offre une rentabilité moyenne de 7 à 15% brut par an ce qui est bien supérieure à la moyenne des appartements. C'est l'investissement immobilier idéal pour générer des revenus locatifs réguliers tout en constituant un patrimoine durable.

L’achat d’un immeuble permet souvent d’accélérer vos investissements mais sans une analyse rigoureuse, vous risquez de commettre des erreurs coûteuses et c'est précisément pour ça que nous avons écrit ce guide. Nous vous montrons comment analyser une annonce avant même de visiter le bien, comment vérifier la structure et les pièges à éviter.

Que vous soyez débutant ou que vous ayez déjà acheté un bien immobilier, ce guide vous donnera la clarté et la confiance pour prendre la meilleure décision.

Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport (aussi appelé IDR, immeuble locatif / immeuble à loyers) désigne un bâtiment détenu en totalité par un seul investisseur, acheté en une seule opération, avec l’objectif de générer des revenus grâce aux loyers. Contrairement à une copropriété, il n’y a pas de partage entre plusieurs propriétaires : le bailleur possède l’ensemble des lots et annexes (appartements, garages, caves, parties communes, etc.) et pilote la gestion et les décisions sans passer par un syndic.

Dans la pratique, ce n’est pas forcément un “gros” immeuble : cela peut commencer dès 2 lots (par exemple une maison de ville divisée), et on retrouve souvent 2 à 10 lots dans les petites et moyennes villes. L’immeuble peut être déjà loué, partiellement loué ou vide : un immeuble loué rassure souvent les banques grâce aux loyers en place, tandis qu’un immeuble vacant peut permettre de réaliser des travaux, reconfigurer et optimiser les surfaces pour créer de la valeur.

L’intérêt majeur d'un immeuble est d'accélérer la création de patrimoine avec des économies d’échelle et un rendement potentiellement supérieur, en échange d’un niveau de gestion et de responsabilité plus important.

Les différents lots de votre immeuble peuvent bien évidemment être des appartements à usage d’habitation, mais aussi des locaux commerciaux (principalement en rez de chaussée) ou même des bureaux : l’important est d’adapter la composition de l’immeuble à la demande locale.

Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport, c’est souvent le graal de l’investissement locatif : plusieurs loyers d’un coup, des économies d’échelle, et une stratégie qui peut vraiment accélérer la constitution de votre patrimoine. Mais ce levier a son revers : plus de gestion, plus de travaux potentiels, et moins de droit à l’erreur qu’avec un simple appartement. Faisons le point, clairement, sur les avantages et les inconvénients.

Les 7 avantages principaux

1 : Pas de copropriété, pas de syndic, l’investisseur est le seul maître à bord

Les réunions de copropriété, les assemblées générales interminables, les ravalements de façades et les interventions inutiles alors que vous étiez contre, c’est fini avec ! Vous êtes l’unique propriétaire. Il n’y a pas de copropriété et c'est une charge que vous allez économiser et potentiellement plusieurs milliers d’euros de gains sur toute la durée de détention.

Vous êtes le seul à décider de la façon dont vous voulez gérer votre immeuble et les interventions qu’il y a à effectuer. Cela ne veut pas dire que vous n’allez jamais faire de travaux, mais vous allez pouvoir choisir le moment pour les faire, les matériaux, les entreprises ... mais aussi en assumer la totalité du coût.

Réunions de copropriété, assemblées générales interminables, travaux votés “contre votre avis” et appels de fonds qui tombent au mauvais moment… avec un immeuble locatif, vous sortez de ce jeu-là. Vous êtes l’unique propriétaire : il n’y a pas de copropriété, pas de syndic, et donc des frais récurrents que vous économisez — ce qui peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée de détention.

Cette monopropriété vous donne surtout une vraie liberté de pilotage : vous décidez des travaux à réaliser (peinture, ravalement, amélioration des parties communes, etc.), du moment où vous les lancez, des matériaux et des entreprises. Vous pouvez aussi faire évoluer l’immeuble selon votre stratégie (réaménager, optimiser les lots, voire passer sur un usage habitation, commercial ou mixte). En contrepartie, la règle est simple : vous choisissez… et vous assumez aussi 100% du coût et de la responsabilité.

2 : Moins de concurrence

Lorsque vous achetez un appartement ou une maison pour un investissement locatif, vous êtes en concurrence avec de nombreux acheteurs qui sont à la recherche de leur résidence principale alors que vous recherchez un rendement. Ces acheteurs ne sont pas des investisseurs et ne réfléchissent pas avec la notion de rentabilité. Ils achètent « au coup de cœur ». Ils sont donc prêts à légèrement surpayer le bien car ils s’imaginent déjà y vivre une vie heureuse.

Pour un investisseur rentable, il est hors de question d’acheter avec les sentiments et encore moins de surpayer un appartement. Seuls les chiffres comptent, et vous risquez donc de vous faire régulièrement doubler par des primo-accédants.

3 : Prix au m² plus faible

Un immeuble de rapport est en général moins cher au m² que les prix moyens des appartements. Cela est dû à 2 principaux facteurs :

• La concurrence est plus faible : Ici il n’y a que des investisseurs qui veulent acheter. Ils regardent les chiffres et n’achètent pas au coup de cœur, contrairement aux acheteurs qui recherchent leur résidence principale
• Vous achetez «en gros» : L'immobilier, c’est comme acheter des patates au supermarché du coin. Plus vous en prenez, plus le tarif au kg est faible. Les immeubles fonctionnent de la même façon. Vous achetez beaucoup de surface d’un coup, le coût au m² sera donc en général plus faible

4 : Une rentabilité plus élevée

Nous venons de voir que le prix au m² des immeubles de rapports était en moyenne plus faible, mais les loyers eux ne bougent pas. Au contraire, ils sont souvent optimisés pour la location, avec un grand nombre de logements de petites ou moyennes tailles et être plus rentable.

Automatiquement, cela fait de l’immeuble de rapport un investissement avec une rentabilité plus élevée. C’est l’une des principales raisons qui en fait l’un des actifs préférés des investisseurs locatifs !

5 : Une plus-value latente plus élevée

Un immeuble de rapport n’est pas seulement une machine à cash-flow : c’est aussi un actif qui peut générer une plus-value à la revente, surtout s’il est bien entretenu et valorisé au bon endroit. Des améliorations simples peuvent déjà faire la différence : parties communes propres et en bon état améliorent réellement l’attractivité du bâtiment.

Posséder un immeuble vous permet également de faire une revente à la découpe. C'est souvent un excellent levier : vendre lot par lot peut permettre un prix global supérieur à une vente en bloc. Cela demande une préparation sérieuse (lots bien définis, individualisation des réseaux et des compteurs, création de copropriété ..) mais le retour sur investissement est très intéressant.

6 : L’IDR permet de ce constituer un patrimoine rapidement

Un immeuble de rapport vous permet d’acheter plusieurs logements d’un coup et donc d’investir plus d’argent. La rentabilité locative se trouve souvent dans les villes où le prix au m² est faible.

En dessous de 2000€/m², un T2 de 40m² se vendra donc maximum à 80.000€. Si vous voulez investir un plus gros montant d’un coup, l’immeuble de rapport est la solution.

Lorsque vous achetez un immeuble, vous faites autant de visites que pour un appartement. Vous ne demandez qu’un seul crédit et vous n’allez qu’une seule fois chez le notaire. Pourtant vous vous retrouvez d’un coup avec une petite dizaine de lots, ce qui vous permet de faire grossir votre patrimoine extrêmement vite.

7 : La mutualisation des coûts : l’un des gros atouts

Avec un immeuble de rapport, vous ne gagnez pas seulement du loyer : vous gagnez surtout en efficacité. Comme chaque logement est regroupé au même endroit, une partie des dépenses se mutualise naturellement, ce qui permet souvent de réduire le coût global par rapport à plusieurs achats dispersés.

Travaux : un seul chantier, de meilleures conditions

Sur un immeuble, les travaux se gèrent comme un chantier unique : vous planifiez, vous coordonnez, et vous optimisez. Résultat : moins de déplacements, moins de temps perdu, et une organisation plus simple pour les artisans. Cet “effet volume” vous donne aussi plus de poids pour négocier : plusieurs lots à traiter au même endroit, c’est un chantier plus intéressant pour eux… et souvent un devis mieux placé pour vous. Attention tout de même : les parties communes font partie du jeu, et leur remise en état doit être budgétée dès le départ.

Des économies concrètes : achat, charges, interventions

• Frais d’acquisition : un seul acte, un seul notaire, un seul dossier bancaire… et souvent un prix au m² plus cohérent quand vous achetez “en bloc”.
• Gestion locative plus efficace : même adresse, mêmes clés, mêmes interlocuteurs. Moins de trajets, plus de réactivité.
• Charges mutualisées : assurance de l’immeuble, entretien et nettoyage des communs, et selon la configuration certains postes techniques peuvent être optimisés.
• Maintenance et petites réparations : un artisan peut intervenir sur plusieurs lots au même endroit, ce qui réduit les coûts “invisibles” (déplacements, temps perdu) et améliore les conditions tarifaires.

Et surtout : un énorme gain de temps : Un seul projet d’achat, c’est une seule procédure : visites, offre, diagnostics, financement, notaire, paperasse… En achetant plusieurs appartements séparés, vous multipliez ces démarches (et les rendez-vous). Avec un immeuble, vous concentrez l’effort une fois… et vous récoltez sur plusieurs lots.

Les 4 inconvénients à connaître

Un immeuble de rapport peut clairement accélérer votre stratégie, mais ce n’est pas un investissement “sans frottement”. Plus de lots, plus de leviers... et forcément plus de points de vigilance. Avant de vous lancer, voici les 4 inconvénients les plus fréquents à connaître pour les anticiper et éviter les mauvaises s

1 : Vous êtes responsable et redevable de tout dans l’immeuble

Le point très important, c’est celui de votre responsabilité : vous êtes le seul maître à bord. Vous pouvez faire ce que vous voulez mais vous êtes aussi le seul responsable en cas de problème.

En monopropriété, c’est vous qui portez le risque et la facture. En cas d'imprévus comme un ravalement de façade imposé par la mairie, vous devrez payer vous-même la totalité. De mème, si votre toiture, votre charpente ou votre couverture a un problème, c’est également à vous de tout payer. Pas de partage entre les copropriétaires dans ce cas, vous êtes le seul propriétaire donc seul décideur et seul payeur. Cela peut vite coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros et faire très mal à votre investissement si vous ne les avez pas anticipés.

2 : L’immeuble de rapport concentre le risque

Nous avons vu précédemment que cela permettait de diversifier le risque et de le réduire, car vous avez plusieurs locataires au lieu d’un seul. D’un autre côté, vous avez de nombreux appartements dans une même ville, et qui plus est dans une même rue. Il y a donc une concentration du risque géographique.

En effet, si jamais la ville ou le quartier dans lequel se trouve votre bien perd de la valeur, c’est tous vos appartements qui vont perdre de la valeur en même temps. Cela est plus risqué que d’avoir plusieurs biens dans plusieurs villes différentes, ou dans plusieurs quartiers différents.

Au final, l’achat d’un immeuble de rapport permet de diversifier le risque « locatif », car il y a plusieurs locataires et plusieurs types de logement. Cependant, il va aussi concentrer tous vos biens au même endroit, et ainsi augmenter le risque « géographique ».

3 : Montant d’investissement élevé

Même si, paradoxalement, il peut être plus simple de présenter un dossier solide pour un immeuble que pour une accumulation d’achats séparés, l’effort financier reste nettement plus important. Les montants engagés sont élevés, et les banques peuvent se montrer plus prudentes car le risque est concentré sur une seule opération : un apport devient souvent indispensable. Et au-delà du crédit, il faut aussi prévoir une réserve de trésorerie pour absorber les imprévus (entretien urgent, vacance, sinistre) sans mettre le projet sous tension.

4 : Une analyse plus complexe à l’achat

Sur un immeuble, l’enjeu ne se limite pas au prix et au loyer : c'est un investissement complexe où il faut aussi vérifier la "mécanique" du bâtiment. Un point souvent sous-estimé, c’est la division en lots. Si l’immeuble n’est pas réellement divisé, vous pouvez vous retrouver à louer un même logement à plusieurs locataires avec des baux séparés : il faut alors détailler précisément, dans chaque contrat de bail, les parties privatives et les parties communes... c’est complexe et chronophage.
Autre difficulté fréquente : les compteurs (électricité/gaz) parfois uniques, qui compliquent la répartition des charges ; installer des compteurs individuels pour chaque logement peut être coûteux, voire impossible selon la configuration. Enfin, si vous devez créer ou refaire la division, cela implique des démarches et des coûts (géomètre, notaire) à intégrer dès l’analyse.

Et surtout, vous devez regarder le gros œuvre avec beaucoup plus d’attention : toiture, façade, structure, parties communes, évacuations, humidité... Quand vous achetez un appartement en copropriété, ces sujets sont souvent “dilués” et gérés collectivement avec une assurance d'un suivi régulier par les propriétaires en place.

Les IDR nécéssite souvent une grosse rénovation et cela peut représenter 50% voir plus du coût total du projet. Avec la récente augmentation du prix des matériaux cela impacte fortement la rentabilité et accroît fortement la nécessité de s’entourer des bonnes personnes pour évaluer et chiffrer tout ce qui doit être réalisé surtout sur des batisses inhabitée depuis longtemps.

Où trouver un immeuble de rapport à vendre ?

On trouve des IDR à vendre dans toutes les villes de France, en partant du village de 500 habitants jusqu’à la grande métropole. Évidemment le coût ne sera pas le même.

Acheter un immeuble peut paraître surréaliste aux yeux des non-investisseurs car on voit un immeuble haussmannien à Paris de 10 logements alors qu’il est possible de trouver des petits immeubles à moins de 200.000€ en campagne et villes moyennes.

Trouver un bon projet n'est pas forcément simple : les meilleures opportunités sont souvent dispersées, publiées sur des sites différents, et partent vite. L’enjeu, c’est donc d’avoir à la fois la visibilité (voir un maximum d’annonces) et la capacité d’analyse (savoir en quelques minutes si ça vaut le coup).

Les principaux canaux de recherche

• Sites immobiliers classiques : SeLoger, LeBonCoin, PAP, Bien'ici
• Agents spécialisés : accès aux biens off-market
• Ventes aux enchères : Licitor, Agorastore
• Marchands de biens : biens rénovés prêts à louer

Avec LyBox : repérer, analyser et valider en beaucoup moins de temps

• Ne loupez aucune annonce : LyBox regroupe en direct les annonces de plus de 1500 sites immobiliers, pour tout voir au même endroit.
• Gagnez des heures de recherche : plus de 30 critères pensés pour les investisseurs pour filtrer précisément (et éviter les recherches interminables).
• Détectez les annonces rentables : estimation automatique du rendement et du cash-flow, avec une comparaison au marché local pour repérer rapidement les bonnes affaires.
• Analyse du marché immobilier : accès aux données clés pour savoir si vous achetez au bon prix (évolution des prix au m², loyer pratiqué, dynamique locale).
• Validez vos chiffres : des simulateurs pour calculer précisément cash-flow et fiscalité, afin d’éviter les erreurs qui coûtent cher.
• Passez devant les autres investisseurs : un système d’alertes vous prévient dès qu’une annonce correspondant à vos critères apparaît.
• Enregistrement en 1 clic : gardez vos trouvailles dans votre espace LyBox pour suivre, comparer et avancer plus vite.

Les dernières annonces d'immeuble de rapport

Analyser l'annonce et vérifier le bien lors de la visite

Acheter un immeuble de rapport commence par la recherche et l’analyse des annonces d’immeubles sur votre secteur. Dès la lecture de l’annonce ou lors d’un appel avec l’agent immobilier plusieurs points clés doivent être vérifiés.

Vérifier la surface habitable réelle

Sur beaucoup d’annonces d’immeubles de rapport les vendeurs ont tendance à surestimer la surface du bien en additionnant la surface habitable des différents appartements avec la surface des parties communes, des combles et parfois même des balcons ou extérieurs ce qui peut fausser complètement votre rendement.

Lorsque l’on achète un bien immobilier, que ce soit un appartement, une maison ou un immeuble de rapport, on achète d’abord des mètres carrés et devez comptabiliser uniquement les m2 habitables pour comparer le prix par rapport au marché immobilier de la ville.
Si les combles offrent un potentiel au bien, vous pouvez éventuellement les rajouter dans votre calcul via un ratio entre 25 et 50% de leur surface totale.

Nombre de lots officiels dans l'immeuble

Une ancienne maison bourgeoise peut avoir été divisé de manière officielle ou officieuse, cela signifie par exemple que l’ancien propriétaire peut avoir divisé un grand appartement en deux studios ou aménager les combles sans déclaration auprès de la mairie et des impôts.

Lors de votre prise de renseignement sur l’immeuble vous devez demander si le nombre de compteurs électriques correspond bien au nombre de logements dans l’immeuble (et le verifier ensuite lors de la visite). Idéalement, il faut aussi un compteur supplémentaire pour les parties communes de l’immeuble.

De nombreux immeubles existent avec un seul compteur électrique pour l’ensemble du bâtiment, cela peu vous posez problème pour régulariser la situation (division, intervention d'ENEDIS, création de places de stationnement, augmentation de la taxe foncières etc ...)
Ce genre de situation n’est pas rédhibitoire mais cela doit rentrer dans la négociation et faire baisser le prix de l’immeuble.

À savoir : Il est interdit de revendre de l’électricité à un locataire via des sous compteurs alors que cela est possible pour de l’eau.

Analyser la structure de l'immeuble

Lors de la visite, vous devez demander à l’agent immobilier si des travaux de gros œuvre sont à prévoir sur le bâtiment puis le vérifier lors de la visite.

Si vous avez des doutes sur les dires du vendeur, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels du bâtiment pour vérifier la toiture, la structure du bâtiment et les rénovations à prévoir dans les appartements. Les devis d’artisan sont en général gratuits.

Si besoin, une étude de structure peut être réalisée par un spécialiste. Sur un immeuble de taille moyenne (environ 5 lots) ne vous coûteront que quelques centaines d’euros. Cela vaut le coup quand on sait ce que vous risquez si votre immeuble a un défaut de structure et au vu du prix de revient comparé au prix d’achat.

Lorsque vous achetez un immeuble, il est essentiel de visiter les combles et les caves. Même sans connaissance en travaux, on peut facilement identifier les fuites d’eau dans des combles, un plancher qui s’affaisse dans la cave ou des problèmes d’humidité. Même si cela est salissant et peu engageant, nous vous conseillons d’insister pour bien voir tous les partis de l’immeuble.

Verification des locataires existants (si déjà loué)

Pour les immeubles de rapport vendu loué, plusieurs vérifications doivent être faite (comme pour l'achat d'un appartement classique).

Rencontrer les locataires existants

L'immobilier c'est aussi de l'humain et pas un simple placement financier. Vous devez essayer de rencontrer le plus de locataire possible pour essayer de trouver d'eventuels problèmes, réparation à prévoir, manque d'entretiens ou autres.
Un locataire en place depuis de nombres années aura les meilleures informations pour vous aider dans votre choix, limiter les risques de mauvaises surprises et vous donner des arguments pour une éventuelle négociation. Est-ce qu'il est bien dans le logement ? As t'il des problèmes de voisinage ?

Verifications contractuelles

Vous devez demander aux vendeurs chacun des beaux et/ou contrat de location afin de vérifier plusieurs points :

• La qualité des locataires : historique de paiement, solidité financière, durée de location envisagée
• Les garanties locatives : obtention de cautions, souscription à une assurance loyers impayés

Loyers actuels vs le marché

Ne vous contentez pas des loyers affichés sur l’annonce ou sur les baux : un immeuble peut être sous-loué (un loyer trop bas par rapport au marché), ou au contraire affiché avec des loyers “optimistes” difficiles à tenir dans la réalité. L’objectif, c’est de comparer chaque logement (surface, état, étage, extérieur, stationnement, meublé/non meublé) au niveau de loyer réellement pratiqué dans le secteur, pour estimer votre potentiel de revalorisation… ou détecter un risque de baisse.

Pour gagner du temps et valider vos hypothèses, vous pouvez utiliser le simulateur de loyer LyBox afin d’estimer un loyer cohérent avec le marché et sécuriser vos projections.

Comment calculer la rentabilité d'un immeuble de rapport ?

Une fois votre immeuble trouvé et l’ensemble des points si dessus valider, vous devez calculer la rentabilité de votre bien sans oublier plusieurs charges spécifiques aux immeubles de rapport.

Formule de rentabilité brute

La rentabilité brute sert à faire un premier tri. Elle ne tient pas compte des charges, des travaux ou de la vacance locative, mais elle permet de comparer rapidement plusieurs annonces.

(Loyers annuels / Prix total) × 100

Exemple : prix total = 350 000€ (achat 300 000€ + frais 24 000€ + travaux 26 000€) ; loyers = 2 800€/mois, soit 33 600€/an.

(33 600 / 350 000) × 100 = 9,6%

Formule de rentabilité nette

La rentabilité nette est plus proche de la réalité : vous partez des loyers et vous déduisez les dépenses que vous aurez réellement à payer chaque année. C’est ce chiffre qui vous évite les “bonnes affaires” qui ne le sont que sur le papier.

((Loyers annuels − charges annuelles) / Prix total) × 100

À déduire (nette avant impôts) : taxe foncière, assurance PNO, travaux/entretien, vacance locative (et, selon votre cas, gestion, charges non récupérables, etc.).

Exemple (avec les mêmes chiffres) :

• Taxe foncière : 3 200€
• Assurance PNO : 600€
• Provision : 1 500€
• Vacance locative (5%) : 1 680€

Charges totales = 6 980€ → revenu net = 33 600€ − 6 980€ = 26 620€

(26 620 / 350 000) × 100 = 7,6%

Les charges spécifiques aux immeubles de rapport

Un immeuble de rapport c’est aussi des parties communes qui doivent être rénovées, des boîtes aux lettres à rajouter, une porte d’entrée, un interphone à changer etc … Plusieurs postes de travaux qui doivent être intégrés dans le calcul global de rentabilité de votre immeuble.

Tout comme les appartements, les parties communes doivent aussi être assurés, généralement le tarif d’une PNO pour un immeuble est proportionnellement supérieur à celle d’un appartement car l’immeuble nécessite davantage de couvertures.

Le piège des travaux

Un piège fréquent lors d'une renovation sur un immeuble locatif est de vouloir en faire trop en ignorant le marché local. Si vous achetez un immeuble à 800€/m2 dans une ville ou le prix est de 1500€/m2 cela peut être une bonne affaire à condition qu’une fois rénové vous ne le dépassiez pas. Les travaux sont une prise de risques, ils doivent faire gagner de la valeur à votre immeuble et ne pas en faire perdre.

Comment financer l’investissement dans un immeuble de rapport

L’acquisition d’un immeuble de rapport est une décision importante qui nécessite une réflexion approfondie, notamment en matière de financement. Voici nos conseils et avis pour vous aider à financer votre achat en 2026 malgré la forte hausse de taux.

Quel apport pour acheter un immeuble de rapport ?

En pratique, les banques demandent le plus souvent un apport minimum de 10 à 20% du coùt total de l'opération (pour couvrir une partie du risque et les frais).
En 2026 , les prêts à 110% (c’est-à-dire achat + travaux + frais de notaire) sont de plus en plus rare mais c'est possible sur de bons dossiers, mais il faut des chiffres solides, un projet clair et une marge de sécurité en trésorerie.

Comment obtenir un prêt immobilier investisseur ?

Pour maximiser vos chances, tout se joue sur un dossier clair et chiffré : préparez une étude de marché (loyers, demande locative, vacance), un dossier bancaire (travaux, charges, fiscalité, cash-flow) et une présentation simple du projet.

La banque va ensuite regarder votre capacité d’emprunt (revenus, charges, reste à vivre, endettement) et la cohérence des loyers attendus. N’oubliez pas non plus que les taux d’intérêt du moment influencent directement la rentabilité, et que l’assurance emprunteur peut représenter une part importante du coût total : bien la négocier (ou la déléguer) peut faire une vraie différence.

Les avantages du crédit même avec de la trésorerie

Même si vous avez de la trésorerie disponible, financer votre immeuble avec un crédit peut rester très pertinent. D’abord, les intérêts d’emprunt sont souvent déductibles selon le régime fiscal, ce qui peut améliorer l’équation globale. Ensuite, le crédit vous permet de profiter de l’effet de levier : vous investissez un montant plus important, tout en gardant votre capital pour d’autres opportunités.

Astuces :
Conserver des liquidités est une vraie sécurité pour absorber les imprévus (travaux, vacance, sinistre) et éviter de mettre le projet sous tension.

Quel régime fiscal choisir pour un immeuble de rapport ?

La fiscalité est un élément à ne pas négliger lors d’un investissement dans un immeuble de rapport. En effet, les revenus locatifs perçus seront soumis à l’impôt sur le revenu pour une détention en direct par une personne physique, tandis qu’un bien acheté en société sera soumis à l’impôt sur les sociétés. Il convient donc de bien se renseigner sur la fiscalité avant d’investir dans un immeuble de rapport.

Achat en nom propre : LMNP ou revenus fonciers

Pour un immeuble détenu par une personne physique, il existe deux principaux régimes fiscaux possibles :

• Le régime foncier réel : Ce régime permet de déduire des revenus fonciers les charges réelles liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.).
  Le régime micro-foncier est rarement possible pour les IDR car il s’applique aux personnes percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Le régime réel est plus avantageux si les charges sont supérieures à 30 % des revenus et cela est souvent le cas à cause de travaux à réaliser dans votre IDR.
• Le régime LMNP : Le régime de louer meublé non professionnel permet d’amortir la valeur de votre bien et ainsi de faire baisse vos impôts. Pour les logements qui s’y prêtent, ce statut est très intéressant et fait beaucoup baisser vos impôts.

Le regime foncier réèl permet de générer du déficit foncier qui vous permet de déduire de votre revenu imposable les dépenses engagées pour l’amélioration et l’entretien de l’immeuble. Un deficit foncier important peut vous octroyer une réduction d'impôts sur vos revenus salariés.

Achat en SCI : IS

Lorsque l’immeuble est détenu par une société type SCI ou autre, alors c’est l’ imposition des SCI à l’IS qui est utilisé de la même façon que pour un appartement ou une maison.

La SCI à l’IS est souvent choisie pour acheter un immeuble de rapport quand l’objectif est d’optimiser la trésorerie pendant la détention. Ses principaux avantages : une fiscalité calculée sur le résultat de la société, la possibilité de déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, frais, travaux selon leur nature) et, surtout, d’amortir le bien (hors terrain), ce qui peut réduire fortement le bénéfice imposable. En contrepartie, la comptabilité est plus stricte et la stratégie de revente doit être anticipée, car la sortie n’est pas fiscalement neutre.

Comparatif rapide : quel régime choisir ?

Régime	Avantages	Inconvénients	Pour qui ?
Foncier réel	Déficit foncier déductible	Imposition forte sur les loyers	Gros travaux prévus
LMNP	Amortissement du bien	Meublé obligatoire	Location courte durée Petites surfaces
SCI à l'IS	Amortissement + trésorerie	Comptabilité complexe	Détention longue durée

Faut-il investir dans un immeuble de rapport en 2026 ?

Comme vous l’avez remarqué, cet investissement présente de très nombreux avantages notamment la génération d’un revenu régulier, une bonne sécurité de l’investissement et la possibilité de constituer un patrimoine solide mais il comporte aussi des risques plus importants. Acheter un immeuble ne doit pas se faire à la légère. Vous devez avoir suffisamment de connaissances pour limiter le risque et comme tout investissement, il nécessite une préparation minutieuse et une connaissance approfondie des enjeux financiers, fiscaux et patrimoniaux.

Il est donc essentiel de bien se renseigner avant de se lancer, de s’entourer de professionnels compétents et d’adapter sa stratégie d’investissement à ses objectifs personnels et à sa tolérance au risque. Ainsi, vous serez en mesure de tirer pleinement parti des opportunités offertes par l’investissement en immeuble de rapport et de bâtir un patrimoine solide et durable.

Foire aux questions

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