Un simulateur de rendement locatif simple et intuitif

Tous les investisseurs immobiliers cherchent des biens rentables, mais comment calculer le rendement locatif ? Comment calculer le cashflow ? Comment intégrer les charges du propriétaire et le crédit immobilier ?

Simulation projet locatif

/ mois

847 €

Mensualité

153 €

Cashflow mensuel

7.4 %

Rendement brut

Simulation basée sur un emprunt de la totalité du projet (frais de notaire inclus) sur 20 ans à un taux de 1.6% et une assurance emprunteur de 0.4%. Le calcul de rendement locatif est fait à partir du prix d'achat, d'une hypothèse de frais de notaire à 8,5%, des travaux et des loyers.
Vous pouvez modifier ces chiffres, ajouter des charges (taxe foncieres, copropriété ...) dans notre simulateur locatif avancé

Laissez vous guider pour votre investissement

Parce qu’en immobilier, chaque erreur peut coûter très cher, il est indispensable de faire les bons calculs et de ne rien oublier.
Le calculateur de LyBox vous accompagne dans tous vos calculs de rentabilité en prenant en compte les dernières obligations légales des propriétaires. Toutes les annonces immobilières sont enrichies automatiquement pour vous faire gagner un maximum de temps, et être sûr de ne pas vous tromper.

  1. Renseignez les chiffres de votre achat

    Etes vous sûr d’acheter au bon prix ?
    LyBox récupère automatiquement le prix d’achat de votre bien immobilier dans l’annonce que vous êtes en train de regarder et calcul les frais de notaire. Vous pouvez le personnaliser grâce à l’analyse du marché immobilier intégrée dans toutes les annonces, pour acheter au meilleur prix.
  2. N’oubliez pas les charges du propriétaire bailleur

    Quel montant de loyer pouvez-vous appliquer ? Quelles sont les charges à prendre en compte ?
    L’application LyBox vous permet de comparer votre loyer avec le marché locatif autour de votre bien et vous indique toutes les charges à prendre en compte pour calculer la rentabilité locative de votre investissement.
  3. Intégrez un emprunt immobilier

    Comment calculer la mensualité de votre crédit immobilier ?
    Renseignez le montant de votre apport et votre taux de crédit immobilier. L’application LyBox s’occupe de calculer la mensualité de votre crédit et de l’intégrer dans le calcul du cashflow de votre investissement immobilier.
  4. Calcul de la rentabilité et du cashflow de votre investissement locatif

    Comment calculer le rendement et le cashflow de votre investissement locatif ? L’application LyBox calcule automatiquement et pour toutes les annonces le rendement locatif (brut et net) et le cashflow (brut et net) de votre projet. Soyez sûr de ne plus faire d’erreurs de calcul et de ne rien oublier.

Comment calculer le rendement locatif ?

Le rendement locatif mesure la performance d'un investissement immobilier en comparant les revenus générés par la location du bien avec son prix d'achat et les frais mensuels.
Il est exprimé en pourcentage et indique le rapport entre l'investissement et les loyers perçus chaque année. En immobilier, les rendements vont généralement de 3% à 12% suivant le type de projet et la localisation. À savoir, qu'un rendement élevé est souvent corrélé un à risque.

Calcul rendement locatif brut

Le rendement brut est un indicateur qui mesure le rapport entre les loyers perçus et le prix d'achat d'un bien immobilier et des frais engendrés (Travaux, frais de notaire ...). Il ne prend pas en compte les charges de location payées par le propriétaire ni la fiscalité.

Pour le calculer, il suffit de diviser le montant annuel des loyers encaissé par le prix d'achat total du bien, puis de multiplier le résultat obtenu par 100.
Le prix d'achat doit être augmenté des frais d'acquisition tels que les frais de notaire, de banque et d'agence. Le rendement brut ne reflète pas le revenu réel que l'investissement locatif peut générer car il ne tient pas compte des charges et de la fiscalité.

Calcul rendement locatif brut

Le calcul de la rentabilité brute permet de mesurer le rendement d'un investissement immobilier en comparant les loyers perçus avec le prix d'achat du bien. Cependant, ce calcul est incomplet car il ne prend pas en compte toutes les charges auxquelles le propriétaire sera confronté en louant son bien immobilier. Ces charges peuvent inclure les taxes, les frais de gestion, les dépenses de travaux et d'entretien, et les frais d'assurance GLI (garantie de loyers impayés) etc ...
Pour avoir une idée plus précise de la rentabilité réelle de l'investissement, il est donc nécessaire de prendre en compte l'ensemble de ces charges et donc de calculer le rendement net de l'investissement.

Voici un exemple concret de calcul de rendement brut d'un investissement immobilier pour un appartement à 130 000€ :

  • Calculez le montant annuel des loyers perçus. Pour un loyer de 600€/mois cela nous donne 600€ x 12 = 7200 euros/an.
  • Pour le calcul du rendement brut, aucuns frais ne sont pris en compte.
  • Lors de l'achat de l'appartement, nous supposons qu'un léger rafraîchissement était nécessaire qui a coûté 5 000€ de travaux.
    Les frais de notaire représentent 8% du prix du bien, soit 10 400€.
  • Diviser le total des loyers obtenu par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
    7200 / (130 000 + 5 000 + 10 4000) x 100 = 4.95%.
Dans cet exemple, le rendement brut de l'investissement est de 4.95%

Calcul rendement locatif net

Le rendement locatif net est aussi un indicateur qui mesure la performance d'un investissement immobilier mais qui prend en compte les charges et dépenses liées à la location du bien.
Pour le calculer, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, telles que la taxe foncière, les frais de gestion locative, les dépenses de travaux et d'entretien, et les frais de garantie de loyers impayés.
Le rendement net est généralement inférieur au rendement brut car il tient compte de toutes les charges et dépenses liées à l'investissement.

Calcul locatif brut

La rentabilité locative nette, également appelée rentabilité nette de charges, est le taux de rendement d'un investissement immobilier après avoir retiré toutes les charges supportées par le propriétaire, telles que les charges locatives non récupérables, les honoraires de gestion, la taxe foncière et les assurances.
Pour calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif, il suffit de retrancher du montant annuel des loyers perçus la somme totale de ces charges, la rentabilité nette est donc un indicateur précis de la performance d'un investissement immobilier qui tient compte de toutes les charges supportées par le propriétaire.

En reprenant notre exemple précédent, voici le calcul du rendement net :

  • Le montant des loyers reste inchangé : 600€ x 12 = 7200 euros/an.
  • Calculez la somme totale des charges supportées par le propriétaire. Prenons un exemple classique pour un appartement en copropriété avec 600€ de charges de copropriété annuelles non récupérables, 500€ de taxe foncière, 80€ d'assurance loyer impayé, 250€ d'assurance PNO (Propriétaire non occupant) et une réserve de 200€ pour d'éventuelles réparations cela donne un total de 1630€ de frais par an.
  • Soustraire la somme des charges du montant annuel des loyers perçus : 7 200€ - 1 630€ = 5 570€/an
  • Les frais d'acquisitions et les travaux restent identiques soit 10 400€ + 5 000€.
  • Pour le calcul du rendement brut, diviser le total des loyers obtenu amputé des frais par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
    (7 200 - 1 630) / (130 000 + 5 000 + 10 4000) x 100 = 3.83%.
Dans cet exemple, le rendement net de l'investissement est de 3.83%, ce qui correspond à un taux de plus d'un point d'écart avec le rendement brut (qui est de 4.95%).

Calcul rendement locatif net d'impôts

Le rendement "net-net" ou rendement net d'impôts est un indicateur qui permet de mesurer la performance d'un investissement immobilier en prenant en compte toutes les charges et dépenses liées à la location du bien, ainsi que les impôts et prélèvements sociaux qui sont dus sur les revenus locatifs.
Pour le calculer, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, ainsi que l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.
Le mécanisme fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC, etc...) et les dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel) peuvent avoir une influence sur le rendement net-net.

Le rendement net-net est donc l'indicateur le plus précis pour évaluer la performance d'un investissement immobilier.

Calcul rendement locatif net d'impôts

Le rendement net-net est l'indicateur le plus précis pour mesurer la performance d'un investissement immobilier, car il tient compte de toutes les charges et dépenses liées à la location du bien, ainsi que de l'impôt et des prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs. ]
Cependant, il est également le plus complexe à calculer car il dépend du régime fiscal du propriétaire. Selon le système fiscal choisi, le rendement net-net sera différent.
Il est donc important d'utiliser un simulateur d'impôts foncier pour connaître à l'avance votre fiscalité et éviter les mauvaises surprises.

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Formule pour calculer le cash-flow en immobilier

Le cash flow immobilier est un terme fréquemment utilisé par les investisseurs immobiliers.

En réalité, le cash flow immobilier indique aux investisseurs les revenus qu'ils peuvent espérer percevoir chaque mois une fois toutes les charges payées.
Si vous souhaitez devenir rentier et remplacer votre salaire pour le cash flow de vos investissements il est impératif de prendre en compte le cash flow net d'impôt et de prévoir un matelas de sécurité pour prévoir tous les imprévus (vacances locative, travaux, impayés ...)

Un cash-flow peut être positif ou négatif, un cash flow négatif signifie que le taux des dépenses d'un projet d'investissement est supérieur au taux de recettes.
Un cash flow positif est un indicateur d'un bon investissement pour les investisseurs immobiliers. Pour créer un cash flow positif, ils doivent s'assurer que les recettes générées par l'achat d'un appartement couvrent toutes les dépenses associées.

Dans certain cas, notamment pour un investissement patrimonial dans une ville ou le prix de l'immobilier augmente fortement un cash flow négatif et normal et pas forcément synonyme de mauvais projet.
Ce type de projet est réservé aux investisseurs qui sont capables de fournir un effort d’épargne pendant plusieurs années dans l’optique d’une plus value future.

Calcul Cash-flow brut d'un investissement immobilier

Le calcul du cash flow immobilier brut est assez simple : il suffit de prendre l'ensemble des flux entrants (loyers et charges facturées aux locataires) et de soustraire uniquement la mensualité de crédit.

Cash flow brut = Loyer – Mensualite de crédit

Calcul Cash-flow Net d'impôts

À l’inverse du calcul du cash flow brut, le cash flow net est plus complexe à calculer car il faut soustraire au loyer l'ensemble des frais ou des flux de sorties nécessaires y compris l'imposition.
Le cash flow net est la somme d'argent qui restera (ou sortira) réellement dans votre poche tous les mois.

Cash flow net net = Loyer – Mensualite de crédit - Charges - Impôts

Les charges comprennent tous ce que vous devez payer pour votre investissement locatif tel que les charges de copropriétés, la taxe foncière, les travaux, les assurances, éventuellement une agence immobilière etc ...

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Notre outil vous permet de donner rapidement la comparaison entre le prix affiché de l'annonce et les moyennes de vente.

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Comment calculez la rentabilité locative ?

Il est important de ne pas confondre le rendement et la rentabilité. Voici une vidéo qui explique simplement la différence entre les 2 :

Comme expliqué la rentabilité locative prend aussi en compte la plus value de votre investissement immobilier. Ainsi, un investissement avec un rendement locatif faible et un cash flow négatif peut avoir une très bonne rentabilité locative. C'est notamment le cas des investissements à Paris par exemple ou le prix de l'immobilier augmente fortement.