Calculez le rendement et le cash-flow de votre investissement locatif

Le rendement locatif mesure la performance d'un investissement immobilier en comparant les revenus générés par la location du bien avec son prix d'achat et les frais mensuels.
Il est exprimé en pourcentage et indique le rapport entre l'investissement et les loyers perçus chaque année. En immobilier, les rendements vont généralement de 4% à 12% suivant le type de projet et la localisation. À savoir, qu'un rendement élevé est souvent corrélé un à risque.
En 2024, le rendement minimum pour atteindre l'autofinancement (c'est à dire un cash flow à 0) est de 7.5%.

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Exemple de calcul du rendement locatif

Estimer le rendement locatif d'un investissement peut sembler complexe. Pour vous aider dans cette démarche nous allons détailler étape par étape le calcul des 3 formes de rendement.

Simulation du rendement locatif brut

Pour calculer le rendement brut, il suffit de diviser le montant annuel des loyers encaissé par le prix d'achat total du bien, puis de multiplier le résultat obtenu par 100.
Le prix d'achat doit être augmenté des frais d'acquisition tels que les frais de notaire, de banque et d'agence. Le rendement brut ne reflète pas le revenu réel que l'investissement locatif peut générer car il ne tient pas compte des charges et de la fiscalité.

Estimer le rendement locatif d'un investissement peut sembler complexe. Pour vous aider dans cette démarche nous allons détailler étape par étape le calcul des 3 formes de rendement.
Pour ces exemples, nous utiliserons un projet fictif d'un appartement en copropriété à 130 000 € avec un loyer mensuel de 600 €.

• Additionner le montant annuel des loyers perçus. Pour un loyer de 600€/mois cela nous donne 600€ x 12 = 7200 euros/an.
• Pour le calcul du rendement brut, aucuns frais ne sont pris en compte.
• Lors de l'achat de l'appartement, nous supposons qu'un léger rafraîchissement était nécessaire qui a coûté 5 000€ de travaux.
  Les frais de notaire représentent 8% du prix du bien, soit 10 400 euros.
• Diviser le total des loyers obtenu par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
  7200 / (130 000 + 5 000 + 10 400) x 100 = 4.95%.

Dans cet exemple, le rendement brut de l'investissement est de 4.95%

Simulation du rendement locatif net

Pour calculer un rendement locatif net, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, telles que la taxe foncière, les frais de gestion locative, les dépenses de travaux et d'entretien, l'assurance PNO (Propriétaire non occupant) et les frais d'assurance GLI (garantie de loyers impayés) etc ...
Le rendement net est généralement inférieur au rendement brut car il tient compte de toutes les charges et dépenses liées à l'investissement.

En reprenant notre exemple précédent, voici le calcul du rendement net :

• Le montant du loyer reste inchangé : 600€ x 12 = 7200 euros /an.
• Additionner la somme totale des charges supportées par le propriétaire. Prenons un exemple classique pour un appartement en copropriété avec 600€ de charges de copropriété annuelles non récupérables, 500€ de taxe foncière, 80€ d'assurance GLI, 250€ d'assurance PNO et une réserve de 200€ pour d'éventuelles réparations cela donne un total de 1630€ de frais par an.
• Soustraire la somme des charges : 7 200€ - 1 630€ = 5 570 euros /an
• Les frais d'acquisitions et les travaux restent identiques soit 10 400€ + 5 000€.
• Pour le calcul du rendement brut, diviser le total des loyers obtenu amputé des frais par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
  (7 200 - 1 630) / (130 000 + 5 000 + 10 400) x 100 = 3.83%.

Dans cet exemple, le rendement net de l'investissement est de 3.83%, ce qui correspond à un taux de plus d'un point d'écart avec le rendement brut (qui est de 4.95%).

Simulation du rendement locatif net d'impôts

Pour calculer un rendement "net-net" ou rendement net d'impôts, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, ainsi que l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.
Le mécanisme fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC, etc...) et les dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel) peuvent avoir une influence sur le rendement net-net.

Le rendement net-net est donc l'indicateur le plus précis pour évaluer la performance d'un investissement immobilier.

Le rendement net-net est l'indicateur le plus précis pour mesurer la performance d'un investissement immobilier, car il tient compte de toutes les charges et dépenses liées à la location du bien, ainsi que de l'impôt et des prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.
Cependant, il est également le plus complexe à calculer car il dépend du régime fiscal du propriétaire. Selon le système fiscal choisi, le rendement net-net sera différent.
Il est donc important d'utiliser un simulateur d'impôts foncier pour connaître à l'avance votre fiscalité et éviter les mauvaises surprises.

Bonus : La méthode « Larcher » pour estimer rapidement votre rendement

La méthode Larcher est un moyen plus simple d'estimer la rentabilité nette d'un investissement locatif, sans la nécessité de calculs complexes de toutes les charges.
Cette méthode repose sur le principe selon lequel les charges locatives représentent en moyenne 25 % du loyer annuel.
Ainsi, au lieu de considérer la totalité du loyer annuel, il vous suffit de prendre en compte 75 % de celui-ci pour calculer la rentabilité nette.

Dans notre exemple précédent d'un appartement en copropriété acheté à 130 000 €, loué à 600 € par mois. En utilisant la méthode Larcher, le calcul de la rentabilité nette se présente comme suit :

• Loyer annuel (600 € x 12) = 7 200 €
• 75 % du loyer annuel = 0,75 x 7 200 € = 5 400 €
• Rentabilité nette approximative = (5 400 € / 130 000 €) x 100 ≈ 4,15 %

Ainsi, selon la méthode Larcher, le rendement locatif net de cet appartement en copropriété est estimé autour de 4,15 %.

Bien que pratique, cette méthode demeure approximative. Le rendement brut de notre exemple étant de 4.95% et le rendement net est de 3.83%

Calcul du rendement locatif : ce qu’il faut retenir !

Nous avons exploré ensemble les différentes méthodes de calcul du rendement locatif, qu'il soit brut, net ou net d'impôts. Voici un résumé des points clés à retenir :

• Le rendement locatif brut représente le rapport entre les revenus annuels du bien et son coût total pour le propriétaire, sans tenir compte des charges d'exploitation.
• Le rendement locatif net inclut toutes les charges dans le calcul.
• Le rendement locatif net d'impôts intègre également les impôts payés chaque année sur le bien immobilier.
• Le crédit ne rentre pas dans le calcul du rendement.
• Le rendement locatif peut varier d'une année à l'autre en raison d'augmentations de loyer, de charges supplémentaires, de modifications de la taxe foncière, de travaux d'entretien ou de réparations, etc.
• Le rendement locatif ne prend pas en compte le potentiel de plus-value à la revente du bien contrairement à la rentabilité.