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Sommaire

Le rendement locatif mesure la performance d'un investissement immobilier en comparant les revenus générés par la location du bien avec son prix d'achat et les frais mensuels.
Il est exprimé en pourcentage et indique le rapport entre l'investissement et les loyers perçus chaque année. En immobilier, les rendements vont généralement de 4% à 12% suivant le type de projet et la localisation. À savoir, qu'un rendement élevé est souvent corrélé un à risque.
En 2024, le rendement minimum pour atteindre l'autofinancement (c'est à dire un cash flow à 0) est de 7.5%.

c formule calcul rendement locatif

Comment calculez un rendement locatif

Calculer le rendement locatif d'un investissement immobilier est essentiel pour comparer plusieurs projets entre eux. Voici les formules pour calculer les 3 variantes de rendement :

  1. Rendement locatif brut

    Avant d'entrer dans les détails des calculs de rentabilité locative, commençons par examiner la méthode la plus simple et la plus directe : la rentabilité brute.

    La formule du rendement brut est :
    loyer annuel / (prix d'achat du logement + frais de notaires + travaux) x 100


    Cette méthode offre une première estimation du rendement potentiel d'un investissement immobilier en ne prenant en compte que le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat du logement.
  2. Rentabilité nette (ou Rentabilité nette de charges)

    Passons maintenant à une analyse plus approfondie en considérant les différentes charges associées à votre investissement. La rentabilité nette de charges prend en compte la taxe foncière, l'assurance PNO ainsi que les eventuels charges de copropriété, frais de gestion, assurances GLI ...

    La formule du rendement net est :
    (loyer annuel - taxe foncière - PNO - toutes les charges) / (prix d'achat du logement + frais de notaires + travaux) x 100


    Cette approche offre une vision plus précise du rendement réel de l'investissement après avoir tenu compte des dépenses inévitables.
  3. Rentabilité nette-nette (ou Rentabilité nette d'impots)

    Enfin, explorons la méthode la plus complète pour évaluer la rentabilité locative : la rentabilité nette-nette. Cette approche intègre non seulement les charges déduites pour obtenir la rentabilité nette, mais également la fiscalité

    La formule du rendement net net est :
    (loyer annuel - taxe foncière - PNO - toutes les charges - impôts et cotisation sociale) / (prix d'achat du logement + frais de notaires + travaux) x 100


    Cette méthode fournit la vision la plus précise du rendement de l'investissement immobilier mais elle reste complete à calculer au vu de la complexité et la multiplicité des différents régimes fiscaux.
À noter que le prêt immobilier ne rentre jamais dans le calcul de votre rendement. Les mensualités de remboursement ne sont prise en compte que dans le calcul du cashflow. Ainsi les taux de crédit élevés que nous connaissons actuellement n'auront pas d'impact sur le rendement.

Exemple de calcul du rendement locatif

Estimer le rendement locatif d'un investissement peut sembler complexe. Pour vous aider dans cette démarche nous allons détailler étape par étape le calcul des 3 formes de rendement.

Simulation du rendement locatif brut

Pour calculer le rendement brut, il suffit de diviser le montant annuel des loyers encaissé par le prix d'achat total du bien, puis de multiplier le résultat obtenu par 100.
Le prix d'achat doit être augmenté des frais d'acquisition tels que les frais de notaire, de banque et d'agence. Le rendement brut ne reflète pas le revenu réel que l'investissement locatif peut générer car il ne tient pas compte des charges et de la fiscalité.

Calcul rendement locatif brut

Estimer le rendement locatif d'un investissement peut sembler complexe. Pour vous aider dans cette démarche nous allons détailler étape par étape le calcul des 3 formes de rendement.
Pour ces exemples, nous utiliserons un projet fictif d'un appartement en copropriété à 130 000 € avec un loyer mensuel de 600 €.

  • Additionner le montant annuel des loyers perçus. Pour un loyer de 600€/mois cela nous donne 600€ x 12 = 7200 euros/an.
  • Pour le calcul du rendement brut, aucuns frais ne sont pris en compte.
  • Lors de l'achat de l'appartement, nous supposons qu'un léger rafraîchissement était nécessaire qui a coûté 5 000€ de travaux.
    Les frais de notaire représentent 8% du prix du bien, soit 10 400 euros.
  • Diviser le total des loyers obtenu par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
    7200 / (130 000 + 5 000 + 10 400) x 100 = 4.95%.

detail calcul rendement locatif brut
Dans cet exemple, le rendement brut de l'investissement est de 4.95%

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Simulation du rendement locatif net

Pour calculer un rendement locatif net, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, telles que la taxe foncière, les frais de gestion locative, les dépenses de travaux et d'entretien, l'assurance PNO (Propriétaire non occupant) et les frais d'assurance GLI (garantie de loyers impayés) etc ...
Le rendement net est généralement inférieur au rendement brut car il tient compte de toutes les charges et dépenses liées à l'investissement.

Calcul locatif brut

En reprenant notre exemple précédent, voici le calcul du rendement net :

  • Le montant du loyer reste inchangé : 600€ x 12 = 7200 euros /an.
  • Additionner la somme totale des charges supportées par le propriétaire. Prenons un exemple classique pour un appartement en copropriété avec 600€ de charges de copropriété annuelles non récupérables, 500€ de taxe foncière, 80€ d'assurance GLI, 250€ d'assurance PNO et une réserve de 200€ pour d'éventuelles réparations cela donne un total de 1630€ de frais par an.
  • Soustraire la somme des charges : 7 200€ - 1 630€ = 5 570 euros /an
  • Les frais d'acquisitions et les travaux restent identiques soit 10 400€ + 5 000€.
  • Pour le calcul du rendement brut, diviser le total des loyers obtenu amputé des frais par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
    (7 200 - 1 630) / (130 000 + 5 000 + 10 400) x 100 = 3.83%.

detail calcul rendement locatif net
Dans cet exemple, le rendement net de l'investissement est de 3.83%, ce qui correspond à un taux de plus d'un point d'écart avec le rendement brut (qui est de 4.95%).

Simulation du rendement locatif net d'impôts

Pour calculer un rendement "net-net" ou rendement net d'impôts, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, ainsi que l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.
Le mécanisme fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC, etc...) et les dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel) peuvent avoir une influence sur le rendement net-net.

Le rendement net-net est donc l'indicateur le plus précis pour évaluer la performance d'un investissement immobilier.

Calcul rendement locatif net d'impôts

Le rendement net-net est l'indicateur le plus précis pour mesurer la performance d'un investissement immobilier, car il tient compte de toutes les charges et dépenses liées à la location du bien, ainsi que de l'impôt et des prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.
Cependant, il est également le plus complexe à calculer car il dépend du régime fiscal du propriétaire. Selon le système fiscal choisi, le rendement net-net sera différent.
Il est donc important d'utiliser un simulateur d'impôts foncier pour connaître à l'avance votre fiscalité et éviter les mauvaises surprises.

Bonus : La méthode « Larcher » pour estimer rapidement votre rendement

La méthode Larcher est un moyen plus simple d'estimer la rentabilité nette d'un investissement locatif, sans la nécessité de calculs complexes de toutes les charges.
Cette méthode repose sur le principe selon lequel les charges locatives représentent en moyenne 25 % du loyer annuel.
Ainsi, au lieu de considérer la totalité du loyer annuel, il vous suffit de prendre en compte 75 % de celui-ci pour calculer la rentabilité nette.

Dans notre exemple précédent d'un appartement en copropriété acheté à 130 000 €, loué à 600 € par mois. En utilisant la méthode Larcher, le calcul de la rentabilité nette se présente comme suit :

  • Loyer annuel (600 € x 12) = 7 200 €
  • 75 % du loyer annuel = 0,75 x 7 200 € = 5 400 €
  • Rentabilité nette approximative = (5 400 € / 130 000 €) x 100 ≈ 4,15 %
Ainsi, selon la méthode Larcher, le rendement locatif net de cet appartement en copropriété est estimé autour de 4,15 %.

Bien que pratique, cette méthode demeure approximative. Le rendement brut de notre exemple étant de 4.95% et le rendement net est de 3.83%

Calcul du rendement locatif : ce qu’il faut retenir !

Nous avons exploré ensemble les différentes méthodes de calcul du rendement locatif, qu'il soit brut, net ou net d'impôts. Voici un résumé des points clés à retenir :

  • Le rendement locatif brut représente le rapport entre les revenus annuels du bien et son coût total pour le propriétaire, sans tenir compte des charges d'exploitation.
  • Le rendement locatif net inclut toutes les charges dans le calcul.
  • Le rendement locatif net d'impôts intègre également les impôts payés chaque année sur le bien immobilier.
  • Le crédit ne rentre pas dans le calcul du rendement.
  • Le rendement locatif peut varier d'une année à l'autre en raison d'augmentations de loyer, de charges supplémentaires, de modifications de la taxe foncière, de travaux d'entretien ou de réparations, etc.
  • Le rendement locatif ne prend pas en compte le potentiel de plus-value à la revente du bien contrairement à la rentabilité.

Foire aux questions

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