Laissez vous guider pour votre investissement
Parce qu’en immobilier, chaque erreur peut coûter très cher, il est indispensable de faire les
bons calculs et de ne rien oublier.
Le calculateur de LyBox vous accompagne dans tous vos calculs de rentabilité en prenant en
compte les dernières obligations légales des propriétaires. Toutes les annonces immobilières
sont enrichies automatiquement pour vous faire gagner un maximum de temps, et être sûr de ne pas
vous tromper.
Renseignez les chiffres de votre achat
Etes vous sûr d’acheter au bon prix ?
LyBox récupère automatiquement le prix d’achat de votre bien immobilier dans l’annonce que vous êtes en train de regarder et calcul les frais de notaire. Vous pouvez le personnaliser grâce à l’analyse du marché immobilier intégrée dans toutes les annonces, pour acheter au meilleur prix.
N’oubliez pas les charges du propriétaire bailleur
Quel montant de loyer pouvez-vous appliquer ? Quelles sont les charges à prendre en compte ?
L’application LyBox vous permet de comparer votre loyer avec le marché locatif autour de votre bien et vous indique toutes les charges à prendre en compte pour calculer la rentabilité locative de votre investissement.
Intégrez un emprunt immobilier
Comment calculer la mensualité de votre crédit immobilier ?
Renseignez le montant de votre apport et votre taux de crédit immobilier. L’application LyBox s’occupe de calculer la mensualité de votre crédit et de l’intégrer dans le calcul du cashflow de votre investissement immobilier.
Calcul de la rentabilité et du cashflow de votre investissement locatif
Comment calculer le rendement et le cashflow de votre investissement locatif ? L’application LyBox calcule automatiquement et pour toutes les annonces le rendement locatif (brut et net) et le cashflow (brut et net) de votre projet. Soyez sûr de ne plus faire d’erreurs de calcul et de ne rien oublier.
Comment calculer le rendement locatif ?
Le rendement locatif mesure la performance d'un investissement immobilier en comparant les
revenus générés par la location du bien avec son prix d'achat et les frais mensuels.
Il est exprimé en pourcentage et indique le rapport entre l'investissement et les
loyers perçus chaque année. En immobilier, les rendements vont généralement de 3% à 12%
suivant le type de projet et la localisation. À savoir, qu'un rendement élevé est souvent
corrélé un à risque.
Calcul rendement locatif brut
Le rendement brut est un indicateur qui mesure le rapport entre les loyers perçus et le prix
d'achat d'un bien immobilier et des frais engendrés (Travaux, frais de notaire ...).
Il ne prend pas en compte les charges de location payées par le propriétaire ni la
fiscalité.
Pour le calculer, il suffit de diviser le montant annuel des loyers encaissé par le prix
d'achat total du bien, puis de multiplier le résultat obtenu par 100.
Le prix d'achat doit être augmenté des frais d'acquisition tels que les frais de
notaire, de banque et d'agence. Le rendement brut ne reflète pas le revenu réel que
l'investissement locatif peut générer car il ne tient pas compte des charges et de la
fiscalité.
Le calcul de la rentabilité brute permet de mesurer le rendement d'un investissement
immobilier en comparant les loyers perçus avec le prix d'achat du bien. Cependant, ce calcul
est incomplet car il ne prend pas en compte toutes les charges auxquelles le propriétaire
sera confronté en louant son bien immobilier. Ces charges peuvent inclure les taxes, les
frais de gestion, les dépenses de travaux et d'entretien, et les frais d'assurance GLI
(garantie de loyers impayés) etc ...
Pour avoir une idée plus précise de la rentabilité réelle de l'investissement, il est donc
nécessaire de prendre en compte l'ensemble de ces charges et donc de calculer le rendement
net de l'investissement.
Voici un exemple concret de calcul de rendement brut d'un investissement immobilier pour un appartement à 130 000€ :
- Calculez le montant annuel des loyers perçus. Pour un loyer de 600€/mois cela nous donne 600€ x 12 = 7200 euros/an.
- Pour le calcul du rendement brut, aucuns frais ne sont pris en compte.
-
Lors de l'achat de l'appartement, nous supposons qu'un léger rafraîchissement
était nécessaire qui a coûté 5 000€ de travaux.
Les frais de notaire représentent 8% du prix du bien, soit 10 400€. - Diviser le total des loyers obtenu par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis
multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
7200 / (130 000 + 5 000 + 10 4000) x 100 = 4.95%.
Calcul rendement locatif net
Le rendement locatif net est aussi un indicateur qui mesure la performance d'un
investissement immobilier mais qui prend en compte les charges et dépenses liées à la
location du bien.
Pour le calculer, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges
et dépenses supportées par le propriétaire, telles que la taxe foncière, les frais de
gestion locative, les dépenses de travaux et d'entretien, et les frais de garantie de loyers
impayés.
Le rendement net est généralement inférieur au rendement brut car il tient compte de toutes
les charges et dépenses liées à l'investissement.
La rentabilité locative nette, également appelée rentabilité nette de charges, est le taux
de rendement d'un investissement immobilier après avoir retiré toutes les charges supportées
par le propriétaire, telles que les charges locatives non récupérables, les honoraires de
gestion, la taxe foncière et les assurances.
Pour calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif, il suffit de retrancher du
montant annuel des loyers perçus la somme totale de ces charges, la rentabilité
nette est donc un indicateur précis de la performance d'un investissement immobilier qui
tient compte de toutes les charges supportées par le propriétaire.
En reprenant notre exemple précédent, voici le calcul du rendement net :
- Le montant des loyers reste inchangé : 600€ x 12 = 7200 euros/an.
- Calculez la somme totale des charges supportées par le propriétaire. Prenons un exemple classique pour un appartement en copropriété avec 600€ de charges de copropriété annuelles non récupérables, 500€ de taxe foncière, 80€ d'assurance loyer impayé, 250€ d'assurance PNO (Propriétaire non occupant) et une réserve de 200€ pour d'éventuelles réparations cela donne un total de 1630€ de frais par an.
- Soustraire la somme des charges du montant annuel des loyers perçus : 7 200€ - 1 630€ = 5 570€/an
- Les frais d'acquisitions et les travaux restent identiques soit 10 400€ + 5 000€.
- Pour le calcul du rendement brut, diviser le total des loyers obtenu amputé des frais
par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100
pour obtenir le rendement net en pourcentage :
(7 200 - 1 630) / (130 000 + 5 000 + 10 4000) x 100 = 3.83%.
Calcul rendement locatif net d'impôts
Le rendement "net-net" ou rendement net d'impôts est un indicateur qui permet de mesurer la
performance d'un investissement immobilier en prenant en compte toutes les charges et
dépenses liées à la location du bien, ainsi que les impôts et prélèvements sociaux qui sont
dus sur les revenus locatifs.
Pour le calculer, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes
les charges et dépenses supportées par le propriétaire, ainsi que l'impôt et les
prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.
Le mécanisme fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC, etc...) et les dispositifs de
défiscalisation (comme le Pinel) peuvent avoir une influence sur le rendement
net-net.
Le rendement net-net est donc l'indicateur le plus précis pour évaluer la performance
d'un investissement immobilier.
Le rendement net-net est l'indicateur le plus précis pour mesurer la performance d'un
investissement immobilier, car il tient compte de toutes les charges et dépenses liées à la
location du bien, ainsi que de l'impôt et des prélèvements sociaux dus sur les revenus
locatifs. ]
Cependant, il est également le plus complexe à calculer car il dépend du régime
fiscal du propriétaire. Selon le système fiscal choisi, le rendement net-net sera différent.
Il est donc important d'utiliser un simulateur d'impôts
foncier pour connaître à l'avance votre fiscalité et éviter les mauvaises surprises.
Formule pour calculer le cash-flow en immobilier
Le cash flow immobilier est un terme fréquemment utilisé par les investisseurs immobiliers.
En réalité, le cash flow immobilier indique aux investisseurs les revenus qu'ils peuvent espérer
percevoir chaque mois une fois toutes les charges payées.
Si vous souhaitez devenir rentier et remplacer votre salaire pour le cash flow de vos
investissements il est impératif de prendre en compte le cash flow net d'impôt et de prévoir un
matelas de sécurité pour prévoir tous les imprévus (vacances locative, travaux, impayés ...)
Un cash-flow peut être positif ou négatif, un cash flow négatif signifie que le taux des
dépenses d'un projet d'investissement est supérieur au taux de recettes.
Un cash flow positif est un indicateur d'un bon investissement pour les investisseurs
immobiliers. Pour créer un cash flow positif, ils doivent s'assurer que les recettes générées
par l'achat d'un appartement couvrent toutes les dépenses associées.
Dans certain cas, notamment pour un investissement patrimonial dans une ville ou le prix de
l'immobilier augmente fortement un cash flow négatif et normal et pas forcément synonyme de
mauvais projet.
Ce type de projet est réservé aux investisseurs qui sont capables de fournir un effort d’épargne pendant plusieurs années dans l’optique d’une plus value future.
Calcul Cash-flow brut d'un investissement immobilier
Le calcul du cash flow immobilier brut est assez simple : il suffit de prendre l'ensemble des
flux entrants (loyers et charges facturées aux locataires) et de soustraire uniquement la
mensualité de crédit.
Calcul Cash-flow Net d'impôts
À l’inverse du calcul du cash flow brut, le cash flow net est plus complexe à calculer car il
faut soustraire au loyer l'ensemble des frais ou des flux de sorties nécessaires y compris
l'imposition.
Le cash flow net est la somme d'argent qui restera (ou sortira) réellement dans votre poche tous
les mois.
Les charges comprennent tous ce que vous devez payer pour votre investissement locatif tel que les charges de copropriétés, la taxe foncière, les travaux, les assurances, éventuellement une agence immobilière etc ...
Découvrez nos simulateurs
Une offre complète d'outils pour vos investissement
Fiscalité d’un investissement locatif
Simulez le motant des impôts sur vos revenus locatifs.
Notre simulateur vous aide à choisir le meilleur régime d'imposition pour votre investissement
à partir de votre situation personnelle, votre patrimoine et vos objectis.
Calcul des mensualités
Détermininez les mensualités de votre futur prêt.
En quelques clics, simulez le montant de vos mensualités de prêt suivant le taux, la durée
et l'assurance.
Analyse des
prix du marché
Comparez votre projet au marché de votre ville et votre quartier.
Notre outil vous permet de donner rapidement la comparaison entre le prix affiché de
l'annonce et les moyennes de vente.
Comment calculez la rentabilité locative ?
Il est important de ne pas confondre le rendement et la rentabilité. Voici une vidéo qui
explique simplement la différence entre les 2 :
Comme expliqué la rentabilité locative prend aussi en compte la plus value de votre investissement immobilier. Ainsi, un investissement avec un rendement locatif faible et un cash flow négatif peut avoir une très bonne rentabilité locative. C'est notamment le cas des investissements à Paris par exemple ou le prix de l'immobilier augmente fortement.