Comprendre la tension locative avant d’investir
Toutes les grandes villes françaises affichent une demande locative très élevée : à Paris, Lyon, Rennes ou Bordeaux, chaque logement mis en location reçoit de nombreux dossiers. Mais ces marchés cumulent aussi prix d’achat élevés, parfois encadrement des loyers et une fiscalité plus contraignante. Autrement dit, la demande est là, mais la rentabilité nette n’est pas toujours au rendez-vous.
La vraie difficulté pour un investisseur consiste à identifier des petites et moyennes villes où l’on trouve à la fois :
- Des prix encore abordables,
- Ene tension locative élevée, gage de faible vacance,
- Et une rentabilité supérieure à la moyenne.
C’est précisément là que LyBox devient utile : nous croisons les données de LocService sur la tension locative avec nos données de prix, loyers et rendement, pour faire ressortir les villes qui combinent demande forte et potentiel de rentabilité.
👇 Le tableau ci-dessous illustre la tension locative dans plusieurs grandes villes, puis nous verrons comment l’utiliser pour orienter votre stratégie vers des marchés plus rentables.
Tension locative des grandes villes françaises en 2026
Données issues du Tensiomètre Locatif de LocService pour les 40 plus grandes villes : plus le score de tension est élevé, plus il est difficile pour un locataire de trouver un logement, et plus le marché est favorable aux bailleurs.
| Ville | Score de tension LocService* |
Analyse détaillée |
|---|---|---|
| Lyon |
|
Investir à Lyon |
| Rennes |
|
Investir à Rennes |
| Paris |
|
Investir à Paris |
| Caen |
|
Investir à Caen |
| Annecy |
|
Investir à Annecy |
| Bordeaux |
|
Investir à Bordeaux |
| Angers |
|
Investir à Angers |
| Brest |
|
Investir à Brest |
| Le Mans |
|
Investir au Mans |
| Saint-Étienne |
|
Investir à Saint-Étienne |
Ce que nous apprend ce classement
Ces données confirment que les grandes métropoles sont presque toutes en forte tension locative : les biens y trouvent rapidement preneur, mais les prix d’achat sont élevés et, dans plusieurs d’entre elles (Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Lille, etc.), les loyers sont partiellement encadrés. La demande est donc sécurisée, mais la rentabilité nette se retrouve souvent sous pression.
À l’inverse, certaines villes moyennes comme Brest, Angers ou Le Mans offrent une tension locative correcte, des loyers en progression et des prix encore abordables. C’est dans ce type de marchés que l’investisseur peut espérer trouver le meilleur compromis entre cash-flow, sécurité locative et potentiel de plus-value. LyBox vous aide à repérer précisément ces villes en croisant tension locative, prix, loyers et rendement.
Vous aussi, devenez un investisseur (vraiment) rentable
Nos membres réussissent leurs investissements partout en France, même sans avoir d’expérience en immobilier
Essai gratuitInvestisseurs utilisant LyBox
Projets achetés
Investis par nos membres
Qu’est-ce que le Tensiomètre Locatif de LocService ?
Pour mesurer la tension locative, LyBox s’appuie sur un outil de référence : le Tensiomètre Locatif développé par LocService.fr. Cet outil, protégé et utilisé depuis de nombreuses années, analyse la tension du marché locatif dans chaque ville à partir des données réelles de demandes de logement et d’offres déposées sur la plateforme.
Une échelle simple de 1 à 8
Le Tensiomètre Locatif affiche une note comprise entre 1 et 8 pour qualifier la situation d’un marché :
- 1 à 2 : marché détendu, les locataires ont le choix, les bailleurs doivent se différencier.
- 3 à 5 : marché équilibré, l’offre et la demande se rencontrent globalement.
- 6 à 8 : marché tendu à très tendu, les biens se louent vite, la demande dépasse nettement l’offre.
Cette échelle donne immédiatement une idée de la difficulté, pour un locataire, de trouver un logement, et donc de la facilité, pour un bailleur, de louer un bien.
Deux indicateurs complémentaires
Le Tensiomètre ne se contente pas d’un seul chiffre. Il s’appuie sur deux dimensions clés du marché :
- L’équilibre offre / demande : il mesure à quel point le nombre de logements disponibles est suffisant (ou non) au regard du volume de recherches de locataires. C’est ce qui traduit la facilité ou la difficulté à trouver une location ou un locataire.
- L’adéquation budgets / loyers : il analyse si les candidats locataires disposent en moyenne d’un budget compatible avec les loyers pratiqués. Si les budgets sont trop bas, le marché devient difficile, même en présence de biens disponibles.
LyBox ne modifie pas ces indicateurs : nous les reprenons tels quels, puis nous les intégrons dans notre analyse globale des villes afin de les croiser avec la rentabilité, les prix d’achat, la démographie ou encore la typologie des ménages.
Comment utiliser la tension locative dans votre stratégie d’investissement ?
Grandes villes : demande très forte, mais rentabilité sous contraintes
Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Rennes, Bordeaux, Annecy, Nice, Montpellier, etc.), la tension locative est très élevée. Les biens se louent vite, les dossiers affluent et la vacance locative est très limitée. Ces marchés sont sécurisants sur la demande, mais ils cumulent plusieurs contraintes : prix d’achat élevés, fiscalité plus lourde, et bien souvent encadrement des loyers qui plafonne le niveau de revenu locatif.
Ces villes conviennent plutôt à une stratégie patrimoniale : on y recherche la qualité d’emplacement, la valorisation long terme et la sécurité de remplissage, plus qu’un cash-flow immédiat important.
Petites et moyennes villes : le terrain de jeu des investisseurs en quête de rendement
Là où la démarche devient vraiment intéressante, c’est sur les villes de taille petite à moyenne, souvent situées en périphérie des grandes agglomérations ou dans des territoires en développement. Certaines affichent une tension locative élevée, des loyers corrects et surtout des prix d’acquisition encore bas.
Investir dans une petite ville avec de la demande, c'est trouver le meilleur compromi : achat abordable, rendement locatif supérieur à la moyenne et demande suffisante pour limiter la vacance. L’enjeu consiste à repérer ces villes, en s’appuyant sur des données objectives plutôt que sur des impressions.
Comment LyBox vous aide concrètement
LyBox agrège les scores de tension locative de LocService, les prix issus des bases notariales, les loyers observés sur des millions d’annonces et des indicateurs socio-démographiques. Vous pouvez ainsi filtrer les villes selon :
- un niveau minimal de tension locative,
- un rendement brut cible,
- une fourchette de prix au m²,
- et votre stratégie (haut rendement, patrimoniale, étudiante, etc.).
Plutôt que d’investir “par habitude” ou “près de chez soi”, vous choisissez des villes où les chiffres confirment votre intuition. C’est la meilleure façon de limiter les mauvaises surprises, trouvez la meilleure pour votre investissement locatif et construire un portefeuille immobilier adapté à votre profil d’investisseur.