Où investir à Besancon ? Analyse du marché, stratégies et risques

Présentation de Besancon

Besançon, capitale régionale du Doubs, est une grande ville universitaire et administrative, avec un centre ancien enserré dans une boucle du Doubs et un marché locatif soutenu par les étudiants et les fonctionnaires. La ville rassemble près de 119200 habitants, la population reste stable, offrant une bonne prévisibilité pour le marché immobilier.

Grâce à des établissements comme Université de Franche-Comté, ISIFC, IAE Besançon, la ville attire environ 22700 étudiants, créant un vivier de locataires régulier pour les petites surfaces. La liaison tram avec Besançon renforce l'attractivité de la commune auprès des actifs recherchant un cadre de vie agréable sans s'éloigner des opportunités professionnelles. L'attractivité touristique régulière contribue à la vitalité commerciale et à la demande en hébergements. La pression locative constitue un atout indéniable pour les investisseurs, avec des délais de relocation courts et une vacance marginale. Les investisseurs peuvent profiter du dispositif Denormandie, un avantage fiscal destiné à encourager la rénovation du parc ancien.

À Besançon, le centre historique de la Boucle et le quartier Battant, le long du Doubs, concentrent immeubles anciens, commerces et une forte présence étudiante. Les quartiers de Chaprais, Bregille ou Saint-Ferjeux offrent un cadre plus résidentiel et verdoyant, alors que Palente, Orchamps ou Clairs-Soleils représentent des secteurs plus populaires où les prix d’achat restent contenus et orientés vers le rendement.

Les chiffres clés de Besancon

Analyse du marché immobilier à Besancon

Les 22700 étudiants présents dans la ville constituent un vivier locatif majeur. Cette population étudiante dynamise le marché des petites surfaces tout au long de l'année universitaire.

Le marché affiche 2 151 €/m² en moyenne, un niveau équilibré qui laisse de la flexibilité dans la construction de votre projet. Comptez 2 094 €/m² pour un appartement et 2 674 €/m² pour une maison. Sur cinq ans, les prix ont progressé modérément, révélant un marché en amélioration progressive sans excès. Le recul de cette année offre une respiration dans un marché globalement haussier. À saisir pour les investisseurs patients.

La rentabilité modérée (7,2%) permet d'envisager plusieurs approches. À vous de définir vos priorités : revenus réguliers ou valorisation. La demande étudiante maintient une tension locative élevée. Les petites surfaces trouvent preneur sans difficulté.

Le profil étudiant de la ville et l'accessibilité des prix créent un contexte favorable pour les projets de colocation, particulièrement rentables ici. L'éligibilité au dispositif Denormandie constitue un levier fiscal à considérer. Pour les projets de rénovation, cette opportunité peut améliorer significativement l'équation financière.

Évitez le quartier Planoise-Châteaufarine (prix -48% inférieurs). La décote traduit des difficultés qui peuvent peser sur votre investissement.

Investir près de Planoise-Châteaufarine, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville. Alexandre, Investisseur

Opportunités et risques à Besancon

Les opportunités

Plusieurs dynamiques positives caractérisent le marché de Besancon. Ces opportunités, bien exploitées, peuvent constituer les fondations d'un investissement réussi.

1. 22700 étudiants à loger chaque année. C'est autant de locataires potentiels qui renouvellent la demande à chaque rentrée. Les petites surfaces près des établissements d'enseignement (moins de 15 minutes à pied ou en transport) offrent un excellent compromis entre sécurité locative et rendement. Le marché étudiant est résilient : même en crise, les jeunes continuent leurs études et ont besoin de se loger. La garantie Visale (caution gratuite de l'État) facilite la location aux étudiants sans garant familial.
2. Établissements d'enseignement supérieur (Université de Franche-Comté, ISIFC, IAE Besançon). Ces institutions génèrent une demande locative qualitative bien au-delà des étudiants. Personnel enseignant et administratif, doctorants en contrat de 3 ans, post-doctorants en CDD, chercheurs internationaux en séjour : ces profils offrent des garanties solides et des durées de location prévisibles. La croissance des effectifs de l'enseignement supérieur renforce cette tendance et sécurise la demande sur le long terme.
3. Légère hausse des prix sur cinq ans. Un marché équilibré, sans flambée ni correction, qui permet de se projeter sereinement.
4. Marché en sous-offre locative. Cette configuration dynamique limite les risques de vacance et permet de maintenir des loyers en ligne avec le marché.
5. Desserte tram vers Besançon : atout premium. L'accès au réseau tram de Besançon positionne la commune dans le périmètre de la métropole. Cette intégration au réseau urbain attire des profils de locataires métropolitains : jeunes actifs, couples, cadres cherchant plus d'espace à budget équivalent. La demande locative est soutenue et la vacance quasi inexistante sur les biens bien situés. Les quartiers proches de la station bénéficient d'une prime de 10-15% sur les loyers.
6. Tourisme local. Cette attractivité peut générer des revenus complémentaires via la location saisonnière.
7. Denormandie applicable. Cette zone permet de combiner rénovation et défiscalisation. Un avantage compétitif pour les investisseurs acceptant des travaux.

Les risques à connaître

Quelques risques méritent d'être soulignés sur le marché de Besancon. Ces points de vigilance doivent être intégrés à votre analyse.

1. Repli des prix observé récemment. Cette évolution nécessite une analyse. Opportunité ou début de tendance baissière ?
2. Risque d'extension de l'encadrement. Les villes bien reliées aux grandes métropoles sont de plus en plus concernées. Même si Besancon n'est pas encore visée, anticipez cette éventualité dans vos projections.
3. Planoise-Châteaufarine moins attractif. Prix -48% inférieurs : cette zone concentre davantage de difficultés et expose à des risques locatifs accrus.