Présentation de Lyon 6
Le 6e arrondissement s’étend autour du parc de la Tête-d’Or, des Brotteaux et de la rive gauche du Rhône. Secteur le plus huppé de Lyon, très bien connecté à la Part-Dieu et au centre par le métro et les lignes de bus, il propose un parc immobilier de standing, prisé par les cadres supérieurs et les professions libérales. La commune rassemble environ 52000 habitants, avec une progression démographique qui confirme son attractivité croissante.
La présence de 8900 étudiants, attirés par des établissements comme Université Lyon 1, INSA Lyon, CPE Lyon, École Normale Supérieure de Lyon (Sciences), dynamise fortement le marché locatif meublé et les petites surfaces. Le pouvoir d'achat local, supérieur à la moyenne, se reflète dans la qualité des biens recherchés et les standards attendus par les locataires.
Point de vigilance : l'encadrement des loyers s'applique ici et contraint directement le potentiel locatif.
Lyon 6e s’organise autour des Brotteaux, du cours Franklin-Roosevelt et du parc de la Tête d’Or, avec un parc immobilier haut de gamme et une forte présence de cadres et de professions libérales. C’est un arrondissement bourgeois et très résidentiel, où la demande locative reste soutenue mais davantage orientée sécurisation patrimoniale, avec des loyers élevés et des rendements souvent plus contenus.
Les chiffres clés de Lyon 6
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.16 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 17.1 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 52 007 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 5 331 € |
| 💶 Revenue moyen | 33 050 € |
Analyse du marché immobilier à Lyon 6
Avec 8900 étudiants, la ville possède un moteur économique et locatif puissant. Cette présence universitaire garantit un flux constant de locataires pour les petites surfaces.
5 331 €/m² : un niveau de prix caractéristique des grandes agglomérations. L'approche patrimoniale est souvent la plus pertinente. Le recul des prix sur plusieurs années constitue un avertissement. Seuls les investisseurs expérimentés devraient considérer ce marché. La légère hausse sur un an maintient le cap d'un marché équilibré.
Avec 4,2% de rendement brut moyen, le marché offre un compromis entre cash-flow et potentiel patrimonial. La demande étudiante maintient une tension locative élevée. Les petites surfaces trouvent preneur sans difficulté.
Le tourisme local offre un potentiel de revenus complémentaires via la location saisonnière. Une stratégie à étudier selon votre disponibilité pour la gestion.
Le quartier Charmettes-Bellecombe est à éviter, malgré des prix -1% moins chers. Les économies à l'achat ne compensent pas les difficultés locatives potentielles.
L'encadrement des loyers s'applique ici. Intégrez cette contrainte dans vos calculs de rentabilité.
Je n’avais pas anticipé l’impact de l’encadrement des loyers à Lyon 6. Le bien se loue facilement, mais la rentabilité est moins flexible.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Lyon 6
Estimation des appartements à Lyon 6
Estimation des maisons à Lyon 6
Evolution des prix de l'immobilier à Lyon 6
52 007
Habitants4.16 %
Rentabilité moyenne3.9 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Lyon 6
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Lyon 6
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35 %
52 007
33 050 €
4 %
17.1 %
5 528
603 €/mois
6.7 %
-73 %
52 007
33 050 €
4 %
17.1 %
5 331
608 €/mois
6.7 %
37 %
52 007
33 050 €
4 %
17.1 %
5 622
603 €/mois
6.7 %
-60 %
52 007
33 050 €
4 %
17.1 %
5 331
740 €/mois
6.7 %
-46 %
52 007
33 050 €
4 %
17.1 %
5 622
677 €/mois
6.7 %
Opportunités et risques à Lyon 6
Les opportunités
Les atouts de Lyon 6 sont multiples et constituent autant de leviers pour sécuriser un investissement. Voici les principaux éléments qui jouent en faveur de ce marché.
- 8900 étudiants présents. Ce vivier de locataires régulier et renouvelé chaque année sécurise les investissements en petites surfaces. La demande est concentrée sur les studios (18-25 m²) et T1 (25-35 m²) pour les étudiants seuls, mais aussi sur les grands appartements transformables en colocation. Les étudiants en master ou doctorat restent souvent 2-3 ans au même endroit, offrant plus de stabilité. La proximité des commerces, supermarchés et lieux de vie étudiante (bars, restaurants) valorise les biens.
- Établissements d'enseignement supérieur (Université Lyon 1, INSA Lyon, CPE Lyon, École Normale Supérieure de Lyon (Sciences)). Ces institutions génèrent une demande locative qualitative bien au-delà des étudiants. Personnel enseignant et administratif, doctorants en contrat de 3 ans, post-doctorants en CDD, chercheurs internationaux en séjour : ces profils offrent des garanties solides et des durées de location prévisibles. La croissance des effectifs de l'enseignement supérieur renforce cette tendance et sécurise la demande sur le long terme.
- Demande supérieure à l'offre. La tension locative observée garantit un remplissage rapide des biens mis en location. Un atout majeur pour la rentabilité effective.
- Démographie en hausse. L'arrivée de nouveaux habitants soutient la demande de logements et contribue à la tenue du marché immobilier.
- Ménages aisés. Le niveau de vie local permet de cibler une clientèle locative de qualité, avec des garanties solides.
Les risques à connaître
Lyon 6 n'est pas exempt de risques. Quelques points méritent une attention particulière avant de se positionner.
- Repli des prix à long terme. La plus-value n'est pas garantie sur ce marché ; visez plutôt le cash-flow.
- Plafonnement des loyers. Cette réalité réglementaire doit impérativement être intégrée à votre business plan pour éviter les mauvaises surprises.
- Secteur Charmettes-Bellecombe déconseillé. Les -1% de décote ne sont pas un hasard : ils reflètent les difficultés du secteur. Les économies à l'achat se payent souvent en vacance et impayés.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Lyon 6 ?
Investir dans l'immobilier locatif ne s'improvise pas. À Lyon 6, certaines stratégies sont plus pertinentes que d'autres compte tenu du contexte local. Découvrez nos recommandations basées sur l'analyse du marché.
Miser sur la demande étudiante avec un petit logement
Investir dans un studio pour étudiants, c'est parier sur une demande locative qui se renouvelle mécaniquement chaque année. Les jeunes qui poursuivent des études supérieures ont besoin de logements, et cette nécessité ne dépend pas de la conjoncture économique. Contrairement à d'autres segments du marché, la demande étudiante résiste aux crises : même en période difficile, les familles continuent d'investir dans l'éducation de leurs enfants. Concrètement, l'investisseur cible des surfaces de 15 à 30 m², les meuble selon les standards attendus (lit, bureau, rangements, équipement cuisine) et les propose à des loyers cohérents avec le budget étudiant. Cette stratégie offre souvent un rendement supérieur à la location classique, en contrepartie d'une gestion plus active liée à la rotation locative. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Lyon 6 sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Avec 8900 étudiants, Lyon 6 offre un bassin de locataires potentiels conséquent. La présence de Université Lyon 1, INSA Lyon, CPE Lyon, École Normale Supérieure de Lyon (Sciences) ancre cette demande dans la durée : ces établissements ne délocaliseront pas, assurant une pérennité à votre investissement. Le marché étudiant local fonctionne selon un cycle prévisible : forte demande de juillet à octobre, accalmie relative le reste de l'année. Cette prévisibilité facilite la gestion. La tension locative actuelle joue en votre faveur : la concurrence entre locataires vous permet de sélectionner les meilleurs dossiers.
Type de bien recommandé : studio ou T1 entre 18 et 30 m², dans un secteur prisé par les étudiants (proximité campus, transports, commerces). La qualité de l'emplacement détermine 80% du succès de votre investissement : un bien moyen bien situé se louera toujours mieux qu'un bien parfait mal placé. Sinon, ciblez les quartiers autour de Université Lyon 1. Prévoyez 2 500 à 4 000 € pour meubler correctement le logement : c'est un investissement qui conditionne la qualité des locataires et la rapidité de location.
Équation financière. Le régime LMNP au réel permet d'amortir le bien sur 25-30 ans et le mobilier sur 5-7 ans, créant des charges comptables qui réduisent drastiquement l'imposition. Un expert-comptable spécialisé (environ 500 €/an) vous aidera à optimiser cette stratégie fiscale. La caution parentale, quasi-systématique, limite le risque d'impayés à son minimum. Le rendement du studio étudiant est généralement supérieur à une location classique, en contrepartie d'une gestion plus active.
Pour quel investisseur ? Le studio étudiant est le premier choix pour qui veut se lancer dans l'investissement locatif avec un risque limité. Budget accessible, demande récurrente, gestion simple : c'est l'investissement "école" par excellence. Il convient aussi aux profils plus expérimentés comme complément de patrimoine ou pour tester un nouveau marché géographique. La gestion peut être internalisée ou confiée à un professionnel selon votre disponibilité.
Transformer un T3-T5 en machine à cash-flow
La colocation est la stratégie reine pour maximiser le rendement d'un grand appartement. En louant à la chambre plutôt qu'au logement entier, vous captez plusieurs loyers au lieu d'un seul, ce qui peut augmenter vos revenus de 30 à 60% selon les configurations. Cette approche séduit de plus en plus d'investisseurs, mais elle demande une gestion plus active : sélection des colocataires, gestion des départs et arrivées, entretien des espaces communs. En contrepartie, le rendement peut largement dépasser celui d'une location classique.
Avec 8900 étudiants, Lyon 6 offre un vivier de colocataires considérable. La présence de Université Lyon 1, INSA Lyon, CPE Lyon, École Normale Supérieure de Lyon (Sciences) assure un renouvellement permanent de la demande. La colocation séduit les étudiants pour des raisons financières (loyer partagé, charges divisées) mais aussi sociales (vie en communauté, entraide). Le marché tendu facilite le remplissage et permet de sélectionner les meilleurs profils.
Le profil du bien recherché : T3 à T5 de 60 à 100 m², avec des chambres de 9-12 m² minimum et des espaces partagés confortables. La configuration doit permettre une vie commune agréable : évitez les chambres en enfilade ou les cuisines trop exiguës. Vérifiez que le règlement de copropriété n'interdit pas la colocation. Pour le mobilier, prévoyez 3 000 à 5 000 € par chambre (lit, bureau, rangement, literie) plus l'équipement des parties communes (cuisine, salon).
Rentabilité et contraintes. La colocation génère 30 à 60% de revenus supplémentaires par rapport à une location classique du même bien. C'est l'une des stratégies les plus performantes en termes de rendement brut, à condition d'accepter son corollaire : une gestion plus intensive. Le régime LMNP s'applique pleinement. La contrepartie est une gestion plus intensive : turnover plus fréquent, coordination entre locataires, entretien des espaces communs. Cette charge peut être déléguée à des agences spécialisées (8-12% des loyers) ou assumée en direct pour maximiser le rendement net.
Pour quel investisseur ? La colocation est faite pour ceux qui acceptent de s'investir davantage en échange d'un meilleur rendement. Elle convient aux profils actifs, organisés, à l'aise avec la gestion de plusieurs locataires. Les investisseurs expérimentés l'apprécient pour sa performance ; les débutants motivés peuvent y trouver une stratégie formatrice. La délégation à une agence spécialisée est possible mais réduit la rentabilité de 8-12%.
Location longue durée : stabilité et sérénité pour l'investisseur
La location nue est la stratégie de l'investisseur qui recherche la tranquillité. En louant un logement vide, vous attirez des locataires qui s'installent avec leurs meubles, donc avec l'intention de rester. Les baux de 3 ans minimum (6 ans pour les personnes morales) limitent la rotation et stabilisent les revenus. La gestion est légère : pas de mobilier à gérer, des états des lieux plus simples, des relations locataires souvent plus apaisées. Les profils attirés (familles, actifs installés, retraités) sont généralement solvables et soigneux. Si vous privilégiez la sérénité à l'optimisation maximale, la location nue est faite pour vous.
Le marché de Lyon 6 est compatible avec la location nue. Une demande locative active. Ces fondamentaux permettent un investissement serein.
Type de bien recommandé : T2 ou T3 bien situé, en bon état, correspondant à la demande locale. L'emplacement et l'état conditionnent la rapidité de location et la qualité des locataires.
Chiffres et réalités. Rendement légèrement inférieur au meublé, compensé par la stabilité des locataires et la gestion allégée. Fiscalement, deux options : micro-foncier (simple, abattement 30%) ou réel (déduction des charges et travaux). Le déficit foncier est l'outil d'optimisation principal en location nue.
Pour quel investisseur ? La location nue convient à ceux qui veulent investir sereinement. La gestion est minimale, les locataires stables, les revenus prévisibles. Cette stratégie attire les investisseurs prudents, ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier), ou ceux qui cherchent à diversifier un parc existant.
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Lire l'article →Les stratégies présentées correspondent aux approches qui nous semblent les plus pertinentes pour Lyon 6, compte tenu des données dont nous disposons. Mais un investissement réussi dépend aussi de facteurs que seule une analyse terrain peut révéler : état réel des biens, dynamique de quartier, qualité des copropriétés, évolutions urbaines en cours. Ces recommandations constituent un point de départ pour orienter vos recherches, pas une conclusion définitive. Votre propre analyse et l'accompagnement de professionnels locaux restent indispensables avant toute décision d'achat.
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