Présentation de Lyon 5
Le 5e arrondissement se développe sur la colline de Fourvière et vers le Point-du-Jour, englobant une partie du Vieux Lyon. Très résidentiel, avec un patrimoine ancien de qualité et des secteurs plus pavillonnaires, il attire familles et ménages en recherche d’un environnement plus calme, à quelques stations de métro ou de funiculaire de la Presqu’île. La ville compte environ 48700 habitants, avec une stabilité qui apporte une bonne lisibilité du marché résidentiel.
Avec près de 9300 étudiants répartis dans des établissements comme EM Lyon Business School (Ecully rattaché), Institut Paul Bocuse, la commune bénéficie d'un marché locatif étudiant particulièrement dynamique.
Attention : cette commune applique l'encadrement des loyers, à intégrer dans vos projections de rendement.
Le 5e arrondissement couvre le Vieux-Lyon historique et la colline de Fourvière, très touristiques et patrimoniaux, ainsi que des quartiers résidentiels comme Point-du-Jour ou Ménival. On y trouve un mélange de vieilles pierres, de petites copropriétés et de maisons de ville, apprécié des ménages en quête de calme tout en restant proche du centre, avec un marché plus tourné vers la résidence principale que vers le rendement étudiant.
Les chiffres clés de Lyon 5
| 💵 Rentabilité moyenne | 5.4 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 19.1 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 48 711 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 666 € |
Analyse du marché immobilier à Lyon 5
Le tissu économique intègre une composante universitaire majeure avec environ 9300 étudiants. Cette population crée une demande locative spécifique et récurrente sur les studios et T1.
Le prix moyen de 3 666 €/m² place ce marché dans le haut de la fourchette. La rentabilité sera modeste, mais le potentiel de valorisation existe. Comptez 3 621 €/m² pour un appartement et 4 879 €/m² pour une maison. La baisse observée contraste avec une demande locative réelle. Cette configuration mérite attention pour identifier les bonnes affaires. Le recul récent s'ajoute à une tendance déjà fragile. La sélection de l'emplacement devient encore plus critique.
Le rendement de 5,4% laisse de la flexibilité. Selon le bien choisi, vous pouvez orienter votre stratégie vers le rendement ou le patrimoine. Le marché locatif est tendu, avec une demande étudiante qui absorbe rapidement l'offre. Les meublés bénéficient d'une attractivité particulière.
Les prix ont baissé mais la demande est là. C'est peut-être le bon moment pour négocier et se positionner.
Évitez le quartier Champvert-Mairie (prix -22% inférieurs). La décote traduit des difficultés qui peuvent peser sur votre investissement.
N'oubliez pas : l'encadrement des loyers en vigueur limite le potentiel locatif. Vérifiez les plafonds applicables.
L’encadrement des loyers à Lyon 5 a clairement réduit ma marge. Le marché est sain, mais il faut accepter des loyers plafonnés.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Lyon 5
Estimation des appartements à Lyon 5
Estimation des maisons à Lyon 5
Evolution des prix de l'immobilier à Lyon 5
48 711
Habitants5.4 %
Rentabilité moyenne4.9 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Lyon 5
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Lyon 5
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-73 %
48 711
26 130 €
5 %
19.1 %
3 666
574 €/mois
8.1 %
-46 %
48 711
26 130 €
5 %
19.1 %
3 666
402 €/mois
8.1 %
-69 %
48 711
26 130 €
5 %
19.1 %
2 806
1 481 €/mois
8.1 %
-2 %
48 711
26 130 €
5 %
19.1 %
5 526
482 €/mois
8.1 %
-50 %
48 711
26 130 €
5 %
19.1 %
4 470
952 €/mois
8.1 %
Opportunités et risques à Lyon 5
Les opportunités
Le marché de Lyon 5 s'appuie sur certains signaux positifs susceptibles de créer des opportunités d'investissement. Voici les principaux points à retenir.
- Demande étudiante structurelle. Les 9300 étudiants alimentent une demande locative soutenue, particulièrement sur le segment des meublés. Cette population, bien que mobile, assure un flux constant de locataires et limite les périodes de vacance grâce au calendrier universitaire prévisible. Les logements proches des facultés, IUT, écoles d'ingénieurs ou de commerce bénéficient d'une demande premium. La location meublée permet d'optimiser le rendement (+10-20% de loyer) tout en répondant aux attentes de ce public.
- Présence universitaire (EM Lyon Business School (Ecully rattaché), Institut Paul Bocuse). Les campus universitaires génèrent une économie propre qui dépasse largement la population étudiante. Enseignants-chercheurs mutés, doctorants et post-doctorants en contrat, chercheurs invités internationaux, personnel administratif : ces profils qualifiés cherchent des logements à proximité. Leur solvabilité est assurée par des contrats publics et leur durée de séjour (2-5 ans en moyenne) offre une visibilité intéressante pour les propriétaires.
- Forte demande locative. Cette tension se traduit par des délais de relocation courts et une bonne tenue des loyers. Un environnement idéal pour sécuriser un investissement.
Les risques à connaître
Le marché présente certains facteurs de risque à prendre en compte. Voici les principaux éléments à surveiller.
- Érosion continue des prix. Cette tendance pèse sur le patrimoine et rend la sortie plus délicate. Réservé aux investisseurs ciblant le pur rendement.
- Loyers encadrés. Vérifiez les plafonds applicables et intégrez-les à vos projections. La rentabilité affichée peut s'en trouver significativement réduite.
- Vigilance sur Champvert-Mairie. Les prix -22% sous la moyenne peuvent sembler attractifs, mais cachent souvent des difficultés : vacance plus fréquente, profils locataires plus fragiles.
Stratégies d’investissement adaptées à Lyon 5
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Lyon 5 (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Investir dans un studio meublé pour étudiants
Le studio meublé destiné aux étudiants constitue un classique de l'investissement locatif, et pour cause : la demande est structurelle. Chaque rentrée universitaire génère un afflux de jeunes cherchant à se loger, souvent dans l'urgence, ce qui place les propriétaires en position favorable. L'investisseur vise des surfaces compactes (18-28 m²), idéalement situées à proximité des campus ou des transports, qu'il équipe d'un mobilier simple mais complet. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet ensuite d'amortir le bien et le mobilier, réduisant considérablement l'imposition sur les revenus locatifs. La contrepartie de cette stratégie est un turnover annuel qui génère quelques jours de vacance et des frais de remise en état, compensés par un rendement généralement attractif. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Lyon 5 sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
9300 étudiants cherchent à se loger chaque année à Lyon 5 : c'est un vivier de locataires considérable. EM Lyon Business School (Ecully rattaché), Institut Paul Bocuse : ces établissements structurent la demande locative locale.
Ce qu'il faut acheter : une surface de 15 à 28 m², idéalement un vrai studio avec coin cuisine séparé ou un T1. Les étudiants ont des exigences simples mais précises : un logement propre, fonctionnel, bien situé et correctement équipé. L'état général du bien compte beaucoup : un logement défraîchi se louera moins vite et moins cher. Prévoyez si nécessaire un budget rafraîchissement (peinture, sol) de 100 à 150 €/m² en plus de l'acquisition. Budget mobilier à prévoir : 2 500 à 4 000 €.
Rentabilité et optimisation. Le régime LMNP au réel est particulièrement adapté au studio étudiant : l'amortissement comptable du bien et du mobilier permet de neutraliser fiscalement les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans en moyenne. C'est l'un des rares montages qui permet de percevoir des revenus locatifs tout en payant très peu d'impôts, en toute légalité. Le turnover annuel permet d'ajuster le loyer régulièrement pour suivre le marché.
Profil adapté. Cette stratégie s'adresse en priorité aux investisseurs qui débutent : elle permet de se familiariser avec l'immobilier locatif sur un projet à taille humaine, avec un risque maîtrisé. Le studio étudiant est aussi pertinent pour les investisseurs confirmés qui cherchent à multiplier les lignes de leur patrimoine ou à diversifier géographiquement. La gestion peut être déléguée à une agence (7-10% des loyers) ou assurée en direct, ce qui convient à différents profils de disponibilité.
Investir en colocation pour optimiser la rentabilité
L'investissement en colocation repose sur un principe simple : mutualiser un logement entre plusieurs occupants pour augmenter le revenu locatif global. Là où un T4 se louerait 900 € à une famille, le même appartement peut générer 1 200 à 1 400 € en colocation (3-4 chambres à 350-400 €). Cette stratégie s'adresse aux investisseurs prêts à gérer une rotation plus fréquente et une logistique légèrement plus complexe, en échange d'une rentabilité nettement supérieure. La colocation fonctionne particulièrement bien dans les villes étudiantes et les métropoles où le coût du logement individuel pousse les jeunes à partager.
9300 étudiants cherchent à se loger à Lyon 5, et une part croissante opte pour la colocation. Autour de EM Lyon Business School (Ecully rattaché), la demande en colocations est particulièrement forte. Les étudiants constituent des colocataires généralement fiables, cautionnés par leurs parents.
Critères de sélection du bien : surface de 60 à 100 m² (3 à 5 chambres), chambres d'au moins 9 m² avec fenêtre, espaces communs généreux, bon état général ou potentiel de rénovation. Les appartements en angle avec double orientation sont appréciés (luminosité, ventilation). Attention au règlement de copropriété : certains interdisent explicitement la colocation ou la location meublée. Prévoyez un budget mobilier conséquent : 3 000 à 5 000 € par chambre pour un équipement de qualité.
Équation rendement/gestion. La colocation booste le rendement de 30 à 60% par rapport à une location traditionnelle. Elle permet de dépasser significativement les moyennes locales et d'atteindre des performances qu'une location classique ne permet pas. Le LMNP au réel optimise la fiscalité. En contrepartie, la gestion demande plus d'implication : sélection des colocataires, gestion des départs/arrivées, arbitrage des éventuels conflits, entretien renforcé. Cette charge peut être déléguée à un gestionnaire spécialisé.
Profil investisseur. La colocation demande plus d'implication que la location classique, mais offre un rendement supérieur. Elle s'adresse aux investisseurs disponibles (ou prêts à déléguer) et organisés. La gestion peut être internalisée (plus rentable) ou confiée à une agence spécialisée (plus confortable). Les colocations étudiantes suivent un cycle prévisible (rentrée) qui facilite la planification. C'est une excellente stratégie pour accélérer la constitution de patrimoine grâce au cash-flow généré.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Lyon 5. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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