Présentation de Lyon 2
Le 2e arrondissement s’étend du secteur Bellecour aux quartiers de Perrache et de la Confluence, à l’extrémité sud de la Presqu’île. Cœur commercial et tertiaire de la métropole, très bien desservi en tram et métro, il combine immeubles anciens, programmes récents en bord de Saône et un marché locatif tourné vers les cadres et les actifs très mobiles. Près de 30500 habitants y résident, avec une stabilité démographique utile pour anticiper les tendances du marché.
Grâce à des établissements comme Université Lyon 2, IAE Lyon, la ville attire environ 6900 étudiants, créant un vivier de locataires régulier pour les petites surfaces.
La ville est soumise à l'encadrement des loyers : un point important dans la projection de rentabilité.
Lyon 2e couvre la Presqu’île, de Bellecour à Perrache, jusqu’au quartier plus récent de Confluence. C’est un secteur central très recherché, mêlant commerces hauts de gamme, bureaux, immeubles anciens de caractère et programmes récents en bord de Saône, avec une demande locative forte de la part des cadres, des urbains et des touristes, davantage orientée sécurisation patrimoniale que rendement pur.
Les chiffres clés de Lyon 2
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.23 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 22.5 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 30 485 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 4 970 € |
Analyse du marché immobilier à Lyon 2
Les 6900 étudiants présents dans la ville constituent un vivier locatif majeur. Cette population étudiante dynamise le marché des petites surfaces tout au long de l'année universitaire.
À 4 970 €/m², l'acquisition nécessite un effort financier important. La qualité de l'emplacement devient cruciale pour sécuriser l'investissement. La correction des prix, dans un contexte locatif porteur, ouvre une fenêtre d'opportunité à saisir. Le repli des prix continue, signal d'un marché qui peine à trouver son équilibre.
4,2% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. Les étudiants créent une demande forte sur les studios et T1. Investir en studio ou en colocation peut s'avérer très pertinent.
Le repli des prix contraste avec une demande locative réelle. Une configuration intéressante pour entrer sur le marché.
Le secteur de Cordeliers-Jacobins mérite une vigilance particulière, avec des prix -4% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.
L'encadrement des loyers contraint les revenus locatifs. Assurez-vous de connaître les plafonds avant d'investir.
L’encadrement des loyers impose un cadre strict à Lyon 2. C’est gérable, mais il faut ajuster ses projections de cashflow.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Lyon 2
Estimation des appartements à Lyon 2
Estimation des maisons à Lyon 2
Evolution des prix de l'immobilier à Lyon 2
30 485
Habitants4.23 %
Rentabilité moyenne3.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Lyon 2
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Lyon 2
Soyez certain de ne manquer aucune annonce, peu importe sur quel site elle est publiée.
Le moteur de recherche LyBox regroupe en direct les annonces de plus de 1500 sites différents !
-8 %
30 485
28 920 €
4 %
22.5 %
4 970
1 200 €/mois
7.2 %
-95 %
30 485
28 920 €
4 %
22.5 %
4 970
882 €/mois
7.2 %
-78 %
30 485
28 920 €
4 %
22.5 %
4 970
816 €/mois
7.2 %
-11 %
30 485
28 920 €
4 %
22.5 %
5 940
528 €/mois
7.2 %
-22 %
30 485
28 920 €
4 %
22.5 %
5 706
588 €/mois
7.2 %
Opportunités et risques à Lyon 2
Les opportunités
Certaines dynamiques locales constituent des opportunités pour qui souhaite investir à Lyon 2. Voici les éléments à considérer.
- Vivier étudiant conséquent. Le bassin de 6900 personnes représente une opportunité majeure pour les investisseurs. Les studios et T1 meublés trouvent facilement preneur en quelques jours lors de la rentrée. La demande en colocation reste forte pour optimiser les grands appartements (T3-T5) avec des rendements souvent supérieurs à 8%. Les parents, généralement caution solidaire, sécurisent les baux. La tension locative étudiante se maintient même en période économique difficile car les études restent une priorité familiale.
- Pôle d'enseignement supérieur (Université Lyon 2, IAE Lyon). Les universités emploient des centaines de personnes qui alimentent la demande locative locale. Les jeunes enseignants-chercheurs en début de carrière louent souvent avant d'acheter. Les doctorants sur contrat (1 200-1 400 €/mois) et post-docs (2 000-3 000 €) ont des revenus stables. Les chercheurs invités et professeurs en mobilité internationale cherchent des locations meublées de qualité. Un vivier de locataires éduqués, stables et solvables.
- Marché en sous-offre locative. Cette configuration dynamique limite les risques de vacance et permet de maintenir des loyers en ligne avec le marché.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Lyon 2 reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Double tendance baissière. Court et long terme en recul : ce marché n'est pas adapté aux stratégies patrimoniales visant la valorisation.
- Encadrement actif. L'écart entre loyer de marché et loyer autorisé peut être significatif. Vérifiez les plafonds avant d'acheter.
- Cordeliers-Jacobins moins attractif. Prix -4% inférieurs : cette zone concentre davantage de difficultés et expose à des risques locatifs accrus.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Lyon 2
Quel type d'investissement privilégier à Lyon 2 ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
Cibler le marché étudiant avec un studio ou T1 meublé
Parmi les différentes stratégies d'investissement locatif, le studio étudiant occupe une place particulière : c'est à la fois l'une des plus accessibles et l'une des plus dynamiques. La demande émane d'une population captive (les étudiants doivent se loger près de leur lieu d'études), le ticket d'entrée reste modéré comparé à d'autres types de biens, et le cadre fiscal du meublé (LMNP) offre des leviers d'optimisation intéressants. L'investisseur achète un studio ou T1 de 15 à 30 m², le meuble, et le propose à la location en ciblant prioritairement les étudiants. La rotation annuelle implique plus de gestion qu'une location classique, mais génère généralement un meilleur rendement. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Lyon 2 sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Avec 6900 étudiants, Lyon 2 n'est pas une métropole universitaire mais dispose d'un marché étudiant actif. Université Lyon 2, IAE Lyon génèrent l'essentiel de cette demande.
Ciblez les bons biens : studios de 18 à 25 m² dans des résidences sécurisées, proches des transports ou des pôles universitaires (Université Lyon 2). Un bien en bon état évitera les travaux et permettra une mise en location rapide. Les étudiants sont sensibles à la luminosité, au calme et à la fonctionnalité de l'espace. Évitez les copropriétés problématiques (vérifiez les PV d'AG) et les quartiers mal famés. Pour le mobilier, comptez 2 500 à 4 500 € pour un équipement complet qui durera plusieurs locations.
Aspect financier. Le studio étudiant en LMNP bénéficie d'un cadre fiscal avantageux. Au régime réel, l'amortissement du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) génère des charges déductibles qui réduisent, voire annulent, l'imposition sur les loyers pendant de nombreuses années. L'équation financière est généralement favorable à ce type de stratégie. La caution parentale, systématique chez les étudiants, sécurise le risque d'impayés.
Qui peut investir ? Le studio étudiant est accessible à tous les profils d'investisseurs. Pour les débutants, c'est l'occasion d'apprendre les bases de l'immobilier locatif sur un projet simple. Pour les confirmés, c'est un actif de diversification ou un moyen de tester un nouveau marché. La gestion peut être assurée en direct (plus rentable) ou déléguée (plus confortable).
Miser sur la colocation pour booster ses revenus locatifs
La colocation transforme un appartement classique en actif à haut rendement. En divisant l'occupation entre plusieurs locataires (généralement 3 à 5), vous multipliez les sources de revenus tout en mutualisant les charges. Un T4 qui rapporterait 800 € en location classique peut générer 1 100 à 1 400 € en colocation, soit une hausse de 40 à 75%. Cette stratégie fonctionne particulièrement bien dans les zones où la demande locative est forte et où le coût du logement individuel dépasse le budget des jeunes. La gestion est plus intense (rotation, entretien, coordination), mais le rendement compense largement cet effort.
La présence de 6900 étudiants fait de Lyon 2 un terrain propice à la colocation. Université Lyon 2, IAE Lyon : autant d'établissements qui alimentent la demande. La tension locative assure un remplissage rapide des chambres. La colocation étudiante reste un classique qui a fait ses preuves en termes de rentabilité et de sécurité.
Ce qu'il faut acheter : des appartements de 3 à 5 pièces avec des chambres de taille correcte (10 m² minimum) et des parties communes fonctionnelles. L'idéal est de trouver un bien déjà adapté à la colocation, mais les réaménagements (création de chambre, ajout de salle d'eau) peuvent transformer un appartement mal agencé en produit locatif performant. Vérifiez la copropriété (règlement, PV d'AG) et le voisinage avant d'acheter. Budget mobilier : comptez 3 000 à 5 000 € par chambre pour équiper correctement.
Performance financière. Le principal avantage de la colocation est son rendement : comptez 30 à 60% de revenus supplémentaires par rapport à une location classique. Le régime LMNP permet d'optimiser la fiscalité. La gestion est plus intensive : prévoir 1-2 rotations par an et chambre, assurer la cohésion du groupe, maintenir les espaces communs. Cette charge justifie le surloyer généré.
Profil adapté. La colocation s'adresse aux investisseurs actifs, prêts à consacrer du temps à la gestion ou à rémunérer un gestionnaire spécialisé. Elle offre un excellent ratio rendement/investissement pour ceux qui acceptent cette contrepartie. La colocation peut générer du cash-flow positif dès l'acquisition, permettant d'accélérer la constitution de patrimoine.
Et maintenant ?
Affinez votre étude grâce à nos guides dédiés.
Investir dans un studio
Découvrez pourquoi le studio reste l’un des placements locatifs les plus rentables et comment choisir le bon bien pour optimiser votre rendement.
Lire l'article →
Guide de la colocation
Toutes les clés pour réussir une colocation : rentabilité, réglementation, aménagement et astuces pour attirer des colocataires fiables.
Lire l'article →Ces stratégies sont celles qui ressortent de notre analyse du marché local. Elles ne constituent ni une recommandation d'achat ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque projet immobilier doit être évalué individuellement en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Nous vous invitons à réaliser votre propre étude approfondie et à consulter des professionnels qualifiés (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant de prendre toute décision d'investissement.
Explication détaillé en vidéo
Découvrez la vidéo réalisée par LyBox : "Quelle stratégie choisir pour investir en immobilier ? Patrimoine, Cash-flow, Rendement ..."
Lybox, votre allié pour tous vos projets immobilier
Les investisseurs qui utilisent LyBox obtiennent de meilleures rentabilités, trouvent des biens plus vite, et font moins d’erreur.
Démarrer gratuitement →
Essai gratuit 7 jours
Aucune carte requise
Filtrez les annonces immobilières
Comment sélectionner les annonces immobilières rentables rapidement ?
Notre moteur de recherche immobilier vous permet de cibler rapidement les meilleures
opportunités grâce à des filtres puissants et précis pensé par des investisseurs pour des
investisseurs
En tant que véritable agrégateur d’annonces immo, LyBox centralise les offres issues de
centaines de sites pour vous éviter de les consulter une à une.
Affinez vos résultats avec plus de 30 critères disponibles pour filtrer par ville, prix,
rendement, cash-flow, type de bien ou surface et laissez notre agrégateur immobilier détecter
les annonces les plus rentables.
Annonces immobilières urgentes →
Baisses de prix →
Trouvez des bonnes affaires où que vous soyez
Une application pour l’investissement immobilier et la recherche ?
Votre recherche immobilière peut maintenant commencer. Notre agrégateur d’annonces
immobilières
sélectionne pour vous les annonces correspondant à vos critères. Retrouvez les résultats où
que
vous soyez grâce à notre application mobile
LyBox met à votre disposition un agrégateur d'annonces immobilières qui vous permet de
rechercher
les annonces de plus de 1500 sites immobilier en un seul endroit.
Ne vous dispersez plus dans vos recherches et utilisez le seul outil qui centralise toute
les annonces immobilière du web.
Estimation et évolution des prix immobiliers
LyBox utilise les dernières ventes communiquées par les notaires (la base DVF)
pour calculer les prix moyens par m² dans toutes les villes et quartiers de France en fonction
de la typologie de votre bien.
Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
Un investisseur doit essayer d'acheter sous le prix du marché mais doit aussi connaître les loyers que vous pouvez appliquer dans la ville en fonction de l’état et des prestations de votre bien. LyBox analyse des millions d’annonces de locations afin de modéliser les loyers de la ville en fonction du type de bien (appartement ou maison) mais aussi de la typologie (studio, T2, T3, T4, T5 ...) et du mode de location choisi (meublé ou vide).