Présentation de Lyon 9
Le 9e arrondissement englobe Vaise, Gorge-de-Loup et le plateau de Saint-Rambert, sur la rive droite de la Saône. Bien relié à la Presqu’île par le métro D, le train et le réseau routier, il combine parcs d’activités, programmes récents et tissus plus anciens, avec un rapport prix/loyer souvent intéressant à l’échelle de la métropole. On y recense environ 52900 habitants, avec une hausse régulière qui confirme son pouvoir d'attraction.
Point de vigilance : l'encadrement des loyers s'applique ici et contraint directement le potentiel locatif.
Le 9e arrondissement, autour de Vaise, Gorge-de-Loup et du plateau de la Duchère, mêle bureaux, programmes récents et grands ensembles en renouvellement. Entre berges de Saône, quartiers résidentiels plus calmes comme Saint-Rambert et poches encore populaires, le marché est très contrasté, avec des opportunités tant patrimoniales qu’orientées rendement, notamment dans les secteurs les mieux desservis.
Les chiffres clés de Lyon 9
| 💵 Rentabilité moyenne | 5.2 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 52 903 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 656 € |
Analyse du marché immobilier à Lyon 9
L'économie locale, diversifiée et dynamique, soutient un marché immobilier actif. La demande locative y est régulière, portée par les nombreux actifs de la ville.
3 656 €/m² : un niveau de prix caractéristique des grandes agglomérations. L'approche patrimoniale est souvent la plus pertinente. Comptez 3 611 €/m² pour un appartement et 5 654 €/m² pour une maison. Les prix n'ont guère bougé sur cinq ans, une stabilité qui peut rassurer ou interroger selon le contexte. Les prix ont encore baissé cette année, prolongeant une tendance défavorable.
Le rendement de 5,2% laisse de la flexibilité. Selon le bien choisi, vous pouvez orienter votre stratégie vers le rendement ou le patrimoine. La forte tension locative caractéristique des grandes villes sécurise les revenus. Les biens bien situés trouvent preneur rapidement.
Le tourisme local offre un potentiel de revenus complémentaires via la location saisonnière. Une stratégie à étudier selon votre disponibilité pour la gestion.
Attention à l'encadrement des loyers : les revenus locatifs sont plafonnés par la réglementation.
Je n’avais pas anticipé l’impact de l’encadrement des loyers à Lyon 9. Le bien se loue facilement, mais la rentabilité est moins flexible.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Lyon 9
Estimation des appartements à Lyon 9
Estimation des maisons à Lyon 9
Evolution des prix de l'immobilier à Lyon 9
52 903
Habitants5.2 %
Rentabilité moyenne4.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Lyon 9
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Lyon 9
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-61 %
52 903
21 650 €
5 %
13.6 %
4 885
610 €/mois
9.5 %
-75 %
52 903
21 650 €
5 %
13.6 %
4 762
647 €/mois
9.5 %
1 %
52 903
21 650 €
5 %
13.6 %
4 885
637 €/mois
9.5 %
-12 %
52 903
21 650 €
5 %
13.6 %
2 826
2 000 €/mois
9.5 %
6 %
52 903
21 650 €
5 %
13.6 %
3 956
1 248 €/mois
9.5 %
Opportunités et risques à Lyon 9
Les opportunités
Quelques éléments jouent en faveur d'un investissement à Lyon 9. Même si le marché n'est pas exempt de défis, ces atouts méritent d'être soulignés.
- Demande supérieure à l'offre. La tension locative observée garantit un remplissage rapide des biens mis en location. Un atout majeur pour la rentabilité effective.
- Croissance démographique. Ce signal positif renforce la pertinence d'un investissement et laisse présager une demande locative soutenue à l'avenir.
Les risques à connaître
Certains éléments invitent à la prudence sur ce marché. Les identifier permet de mieux calibrer sa stratégie.
- Baisse récente des prix. Cette correction peut offrir des opportunités, mais peut aussi annoncer une tendance plus durable. Surveillez l'évolution du marché.
- Réglementation des loyers. Impossible de dépasser les plafonds fixés, même pour un bien rénové de qualité. Cette contrainte oriente vers une logique patrimoniale.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Lyon 9 ?
Investir dans l'immobilier locatif ne s'improvise pas. À Lyon 9, certaines stratégies sont plus pertinentes que d'autres compte tenu du contexte local. Découvrez nos recommandations basées sur l'analyse du marché.
Location longue durée : stabilité et sérénité pour l'investisseur
La location nue est la stratégie de l'investisseur qui recherche la tranquillité. En louant un logement vide, vous attirez des locataires qui s'installent avec leurs meubles, donc avec l'intention de rester. Les baux de 3 ans minimum (6 ans pour les personnes morales) limitent la rotation et stabilisent les revenus. La gestion est légère : pas de mobilier à gérer, des états des lieux plus simples, des relations locataires souvent plus apaisées. Les profils attirés (familles, actifs installés, retraités) sont généralement solvables et soigneux. Si vous privilégiez la sérénité à l'optimisation maximale, la location nue est faite pour vous.
Lyon 9 attire les familles. Croissance démographique. Marché locatif actif.
Quel bien cibler ? En location nue, les T2 (40-55 m²) et T3 (55-75 m²) sont les typologies les plus demandées et les plus faciles à louer. Pour les familles de Lyon 9, les T3-T4 voire les maisons sont particulièrement adaptés. L'état du bien est important : un logement en bon état se loue plus vite et plus cher.
Chiffres et réalités. Rendement légèrement inférieur au meublé, compensé par la stabilité des locataires et la gestion allégée. Fiscalement, deux options : micro-foncier (simple, abattement 30%) ou réel (déduction des charges et travaux). Le déficit foncier est l'outil d'optimisation principal en location nue.
Pour quel investisseur ? La location nue convient à ceux qui veulent investir sereinement. La gestion est minimale, les locataires stables, les revenus prévisibles. Cette stratégie attire les investisseurs prudents, ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier), ou ceux qui cherchent à diversifier un parc existant. La demande locale sécurise l'investissement.
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Comment louer mieux et plus cher
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Lire l'article →Les stratégies présentées correspondent aux approches qui nous semblent les plus pertinentes pour Lyon 9, compte tenu des données dont nous disposons. Mais un investissement réussi dépend aussi de facteurs que seule une analyse terrain peut révéler : état réel des biens, dynamique de quartier, qualité des copropriétés, évolutions urbaines en cours. Ces recommandations constituent un point de départ pour orienter vos recherches, pas une conclusion définitive. Votre propre analyse et l'accompagnement de professionnels locaux restent indispensables avant toute décision d'achat.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
Un investisseur doit essayer d'acheter sous le prix du marché mais doit aussi connaître les loyers que vous pouvez appliquer dans la ville en fonction de l’état et des prestations de votre bien. LyBox analyse des millions d’annonces de locations afin de modéliser les loyers de la ville en fonction du type de bien (appartement ou maison) mais aussi de la typologie (studio, T2, T3, T4, T5 ...) et du mode de location choisi (meublé ou vide).