Présentation de Lyon 7
Le 7e arrondissement longe le Rhône au sud de la Guillotière jusqu’à Gerland. Ancien quartier industriel en reconversion, il accueille aujourd’hui de nombreux campus universitaires, laboratoires et programmes récents, avec une forte demande étudiante et un bon potentiel locatif, à 10–15 minutes de la Presqu’île en métro ou tram. Près de 85900 habitants y résident, avec une hausse marquée ces dernières années qui confirme l'attractivité du territoire.
Grâce à des établissements comme Université Lyon 2, Sciences Po Lyon, ENS Lyon (Lettres), ISARA, ECAM Lyon, la ville attire environ 16800 étudiants, créant un vivier de locataires régulier pour les petites surfaces.
La ville est soumise à l'encadrement des loyers : un point important dans la projection de rentabilité.
Le 7e arrondissement s’étire de Guillotière sud à Gerland en passant par Jean-Macé, avec une forte présence d’étudiants et de jeunes actifs. Entre immeubles anciens, programmes récents, grands axes et berges du Rhône réaménagées, c’est un secteur en pleine mutation où coexistent des rues très recherchées près du métro et des secteurs encore plus populaires offrant un rendement plus élevé.
Les chiffres clés de Lyon 7
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.98 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 19.6 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 85 897 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 4 240 € |
Analyse du marché immobilier à Lyon 7
Les 16800 étudiants présents dans la ville constituent un vivier locatif majeur. Cette population étudiante dynamise le marché des petites surfaces tout au long de l'année universitaire.
À 4 240 €/m², le ticket d'entrée est conséquent mais cohérent avec le marché. La contrepartie : une forte liquidité et une demande locative constante. Comptez 4 238 €/m² pour un appartement et 5 851 €/m² pour une maison. La correction des prix, dans un contexte locatif porteur, ouvre une fenêtre d'opportunité à saisir. Le repli des prix continue, signal d'un marché qui peine à trouver son équilibre.
5,0% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. Les étudiants créent une demande forte sur les studios et T1. Investir en studio ou en colocation peut s'avérer très pertinent.
La location saisonnière apparaît comme une option pertinente compte tenu de l'attractivité touristique. Vérifiez la réglementation locale avant de vous lancer.
L'encadrement des loyers contraint les revenus locatifs. Assurez-vous de connaître les plafonds avant d'investir.
L’encadrement des loyers impose un cadre strict à Lyon 7. C’est gérable, mais il faut ajuster ses projections de cashflow.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Lyon 7
Estimation des appartements à Lyon 7
Estimation des maisons à Lyon 7
Evolution des prix de l'immobilier à Lyon 7
85 897
Habitants4.98 %
Rentabilité moyenne3.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Lyon 7
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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-73 %
85 897
24 410 €
5 %
19.6 %
5 851
2 204 €/mois
8.4 %
-8 %
85 897
24 410 €
5 %
19.6 %
4 991
588 €/mois
8.4 %
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85 897
24 410 €
5 %
19.6 %
4 925
532 €/mois
8.4 %
-83 %
85 897
24 410 €
5 %
19.6 %
4 240
800 €/mois
8.4 %
-95 %
85 897
24 410 €
5 %
19.6 %
4 240
626 €/mois
8.4 %
Opportunités et risques à Lyon 7
Les opportunités
Plusieurs dynamiques positives caractérisent le marché de Lyon 7. Ces opportunités, bien exploitées, peuvent constituer les fondations d'un investissement réussi.
- Vivier étudiant conséquent. Le bassin de 16800 personnes représente une opportunité majeure pour les investisseurs. Les studios et T1 meublés trouvent facilement preneur en quelques jours lors de la rentrée. La demande en colocation reste forte pour optimiser les grands appartements (T3-T5) avec des rendements souvent supérieurs à 8%. Les parents, généralement caution solidaire, sécurisent les baux. La tension locative étudiante se maintient même en période économique difficile car les études restent une priorité familiale.
- Pôle d'enseignement supérieur (Université Lyon 2, Sciences Po Lyon, ENS Lyon (Lettres), ISARA, ECAM Lyon). Les universités emploient des centaines de personnes qui alimentent la demande locative locale. Les jeunes enseignants-chercheurs en début de carrière louent souvent avant d'acheter. Les doctorants sur contrat (1 200-1 400 €/mois) et post-docs (2 000-3 000 €) ont des revenus stables. Les chercheurs invités et professeurs en mobilité internationale cherchent des locations meublées de qualité. Un vivier de locataires éduqués, stables et solvables.
- Marché en sous-offre locative. Cette configuration dynamique limite les risques de vacance et permet de maintenir des loyers en ligne avec le marché.
- Attractivité démographique. La commune gagne des habitants, ce qui dynamise le marché et sécurise les perspectives locatives.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Lyon 7 reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Double tendance baissière. Court et long terme en recul : ce marché n'est pas adapté aux stratégies patrimoniales visant la valorisation.
- Encadrement actif. L'écart entre loyer de marché et loyer autorisé peut être significatif. Vérifiez les plafonds avant d'acheter.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Lyon 7
Quel type d'investissement privilégier à Lyon 7 ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
Cibler le marché étudiant avec un studio ou T1 meublé
Parmi les différentes stratégies d'investissement locatif, le studio étudiant occupe une place particulière : c'est à la fois l'une des plus accessibles et l'une des plus dynamiques. La demande émane d'une population captive (les étudiants doivent se loger près de leur lieu d'études), le ticket d'entrée reste modéré comparé à d'autres types de biens, et le cadre fiscal du meublé (LMNP) offre des leviers d'optimisation intéressants. L'investisseur achète un studio ou T1 de 15 à 30 m², le meuble, et le propose à la location en ciblant prioritairement les étudiants. La rotation annuelle implique plus de gestion qu'une location classique, mais génère généralement un meilleur rendement. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Lyon 7 sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
La présence de 16800 étudiants fait de Lyon 7 un terrain propice à l'investissement en studio. Les pôles universitaires (Université Lyon 2, Sciences Po Lyon, ENS Lyon (Lettres), ISARA, ECAM Lyon) concentrent la demande autour de certains quartiers : repérez-les pour maximiser l'attractivité de votre bien. Avec un marché locatif tendu, les propriétaires sont en position de force pour négocier les conditions de location.
Ciblez les bons biens : studios de 18 à 25 m² dans des résidences sécurisées, proches des transports ou des pôles universitaires (Université Lyon 2). Un bien en bon état évitera les travaux et permettra une mise en location rapide. Les étudiants sont sensibles à la luminosité, au calme et à la fonctionnalité de l'espace. Évitez les copropriétés problématiques (vérifiez les PV d'AG) et les quartiers mal famés. Pour le mobilier, comptez 2 500 à 4 500 € pour un équipement complet qui durera plusieurs locations.
Aspect financier. Le studio étudiant en LMNP bénéficie d'un cadre fiscal avantageux. Au régime réel, l'amortissement du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) génère des charges déductibles qui réduisent, voire annulent, l'imposition sur les loyers pendant de nombreuses années. L'équation financière est généralement favorable à ce type de stratégie. La caution parentale, systématique chez les étudiants, sécurise le risque d'impayés.
Qui peut investir ? Le studio étudiant est accessible à tous les profils d'investisseurs. Pour les débutants, c'est l'occasion d'apprendre les bases de l'immobilier locatif sur un projet simple. Pour les confirmés, c'est un actif de diversification ou un moyen de tester un nouveau marché. La gestion peut être assurée en direct (plus rentable) ou déléguée (plus confortable).
Miser sur la colocation pour booster ses revenus locatifs
La colocation transforme un appartement classique en actif à haut rendement. En divisant l'occupation entre plusieurs locataires (généralement 3 à 5), vous multipliez les sources de revenus tout en mutualisant les charges. Un T4 qui rapporterait 800 € en location classique peut générer 1 100 à 1 400 € en colocation, soit une hausse de 40 à 75%. Cette stratégie fonctionne particulièrement bien dans les zones où la demande locative est forte et où le coût du logement individuel dépasse le budget des jeunes. La gestion est plus intense (rotation, entretien, coordination), mais le rendement compense largement cet effort.
La présence de 16800 étudiants fait de Lyon 7 un terrain propice à la colocation. Université Lyon 2, Sciences Po Lyon, ENS Lyon (Lettres), ISARA, ECAM Lyon : autant d'établissements qui alimentent la demande. La tension locative assure un remplissage rapide des chambres. La colocation étudiante reste un classique qui a fait ses preuves en termes de rentabilité et de sécurité.
Ce qu'il faut acheter : des appartements de 3 à 5 pièces avec des chambres de taille correcte (10 m² minimum) et des parties communes fonctionnelles. L'idéal est de trouver un bien déjà adapté à la colocation, mais les réaménagements (création de chambre, ajout de salle d'eau) peuvent transformer un appartement mal agencé en produit locatif performant. Vérifiez la copropriété (règlement, PV d'AG) et le voisinage avant d'acheter. Budget mobilier : comptez 3 000 à 5 000 € par chambre pour équiper correctement.
Performance financière. Le principal avantage de la colocation est son rendement : comptez 30 à 60% de revenus supplémentaires par rapport à une location classique. Le régime LMNP permet d'optimiser la fiscalité. La gestion est plus intensive : prévoir 1-2 rotations par an et chambre, assurer la cohésion du groupe, maintenir les espaces communs. Cette charge justifie le surloyer généré.
Profil adapté. La colocation s'adresse aux investisseurs actifs, prêts à consacrer du temps à la gestion ou à rémunérer un gestionnaire spécialisé. Elle offre un excellent ratio rendement/investissement pour ceux qui acceptent cette contrepartie. La colocation peut générer du cash-flow positif dès l'acquisition, permettant d'accélérer la constitution de patrimoine.
Location classique : l'investissement locatif traditionnel
La location nue est l'investissement locatif dans sa forme la plus traditionnelle. Un logement, un locataire, un bail de 3 ans minimum. Cette simplicité présente des avantages concrets : gestion légère (pas de mobilier), locataires stables (ils s'installent pour durer), rotation faible (baux longs). La fiscalité est moins optimisée qu'en meublé, mais le régime du déficit foncier peut réduire l'imposition si vous réalisez des travaux. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis, retraités.
Lyon 7 présente des conditions favorables à la location nue. Demande active. Démographie favorable.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
Profil investisseur. La location nue s'adresse à ceux qui veulent un investissement simple et stable. Moins de gestion, des locataires qui restent, des revenus prévisibles. Idéal pour les investisseurs prudents ou ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier).
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Lire l'article →Ces stratégies sont celles qui ressortent de notre analyse du marché local. Elles ne constituent ni une recommandation d'achat ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque projet immobilier doit être évalué individuellement en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Nous vous invitons à réaliser votre propre étude approfondie et à consulter des professionnels qualifiés (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant de prendre toute décision d'investissement.
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