Présentation de Bordeaux
Bordeaux est la capitale de la Nouvelle-Aquitaine, ville de pierre au patrimoine classé, portée par le vignoble et les services tertiaires. L’arrivée de la LGV vers Paris et l’essor démographique ont tendu le marché immobilier, avec une forte pression sur les petites surfaces et une demande locative soutenue dans l’hypercentre et autour des campus. La commune accueille environ 261800 habitants, avec une croissance démographique régulière qui témoigne de son attractivité.
Avec près de 47100 étudiants répartis dans des établissements comme Université de Bordeaux, Bordeaux Montaigne, Kedge Business School, Sciences Po Bordeaux, Bordeaux INP, ENSC Bordeaux, la commune bénéficie d'un marché locatif étudiant particulièrement dynamique. L'attrait de la côte génère une fréquentation estivale importante, créant des opportunités en location saisonnière et meublés touristiques.
L'encadrement des loyers en vigueur limite les revenus locatifs potentiels. Vérifiez les plafonds avant de calculer votre rentabilité.
À Bordeaux, le centre historique et les quais, ainsi que des quartiers comme Saint-Pierre, Saint-Michel ou les Chartrons, concentrent immeubles anciens, commerces, restaurants et une forte demande locative, tant étudiante que touristique. Plus à l’ouest, Caudéran et les boulevards offrent un cadre résidentiel familial, tandis que Bacalan et certains secteurs en reconversion combinent potentiel de valorisation et rendements parfois plus élevés pour les investisseurs qui acceptent un environnement en mutation.
Les chiffres clés de Bordeaux
| 💵 Rentabilité moyenne | 5.27 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 18.0 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 261 804 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 4 179 € |
Analyse du marché immobilier à Bordeaux
Le tissu économique intègre une composante universitaire majeure avec environ 47100 étudiants. Cette population crée une demande locative spécifique et récurrente sur les studios et T1.
Le prix moyen de 4 179 €/m² impose un budget solide. En échange, le marché offre profondeur, liquidité et sécurité. Comptez 4 048 €/m² pour un appartement et 4 784 €/m² pour une maison. Malgré le repli des prix, les indicateurs locatifs restent corrects. Un décalage qui peut profiter aux acheteurs patients. Le recul récent s'ajoute à une tendance déjà fragile. La sélection de l'emplacement devient encore plus critique.
La rentabilité brute moyenne de 5,3% se situe dans une zone d'équilibre, permettant différentes stratégies selon vos priorités. Les étudiants créent une demande forte sur les studios et T1. Investir en studio ou en colocation peut s'avérer très pertinent.
La LCD peut s'avérer très rentable ici, à condition de bien gérer la saisonnalité et les contraintes opérationnelles.
Le Lac affiche des prix bas (--17%) pour une raison. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
L'encadrement des loyers s'applique ici. Intégrez cette contrainte dans vos calculs de rentabilité.
Je n’avais pas anticipé l’impact de l’encadrement des loyers à Bordeaux. Le bien se loue facilement, mais la rentabilité est moins flexible.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Bordeaux
Estimation des appartements à Bordeaux
Estimation des maisons à Bordeaux
Evolution des prix de l'immobilier à Bordeaux
261 804
Habitants5.27 %
Rentabilité moyenne3.7 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Bordeaux
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Bordeaux
Les opportunités
Le marché de Bordeaux présente de nombreux points forts pour les investisseurs. Plusieurs facteurs se combinent pour créer un environnement propice à la réussite d'un projet locatif.
- Bassin étudiant de 47100 personnes. Cette population génère une demande constante et prévisible sur les studios et petites surfaces. La rotation annuelle à chaque rentrée universitaire (septembre) assure un renouvellement régulier des locataires. Les quartiers proches des campus, des bibliothèques universitaires ou bien desservis par les transports en commun (tram, bus) offrent les meilleurs emplacements. Le meublé est particulièrement adapté : les étudiants arrivent souvent sans mobilier et apprécient les logements prêts à habiter. La caution parentale sécurise généralement les dossiers.
- Pôle d'enseignement supérieur (Université de Bordeaux, Bordeaux Montaigne, Kedge Business School, Sciences Po Bordeaux, Bordeaux INP, ENSC Bordeaux). Les universités emploient des centaines de personnes qui alimentent la demande locative locale. Les jeunes enseignants-chercheurs en début de carrière louent souvent avant d'acheter. Les doctorants sur contrat (1 200-1 400 €/mois) et post-docs (2 000-3 000 €) ont des revenus stables. Les chercheurs invités et professeurs en mobilité internationale cherchent des locations meublées de qualité. Un vivier de locataires éduqués, stables et solvables.
- Forte demande locative. Cette tension se traduit par des délais de relocation courts et une bonne tenue des loyers. Un environnement idéal pour sécuriser un investissement.
- Station balnéaire. Le littoral génère une demande touristique régulière de mai à septembre, avec des pointes de fréquentation très lucratives.
- Population en croissance. Cette tendance démographique positive traduit l'attractivité de la commune. Plus d'habitants signifie plus de locataires potentiels et un marché qui se dynamise.
Les risques à connaître
Bordeaux n'est pas exempt de risques. Quelques points méritent une attention particulière avant de se positionner.
- Double tendance baissière. Court et long terme en recul : ce marché n'est pas adapté aux stratégies patrimoniales visant la valorisation.
- Plafonnement des loyers. Cette réalité réglementaire doit impérativement être intégrée à votre business plan pour éviter les mauvaises surprises.
- Vigilance sur Le Lac. Les prix -17% sous la moyenne peuvent sembler attractifs, mais cachent souvent des difficultés : vacance plus fréquente, profils locataires plus fragiles.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Bordeaux ?
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Bordeaux (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Investir dans un studio meublé pour étudiants
Le studio meublé destiné aux étudiants constitue un classique de l'investissement locatif, et pour cause : la demande est structurelle. Chaque rentrée universitaire génère un afflux de jeunes cherchant à se loger, souvent dans l'urgence, ce qui place les propriétaires en position favorable. L'investisseur vise des surfaces compactes (18-28 m²), idéalement situées à proximité des campus ou des transports, qu'il équipe d'un mobilier simple mais complet. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet ensuite d'amortir le bien et le mobilier, réduisant considérablement l'imposition sur les revenus locatifs. La contrepartie de cette stratégie est un turnover annuel qui génère quelques jours de vacance et des frais de remise en état, compensés par un rendement généralement attractif. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Bordeaux sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Bordeaux concentre environ 47100 étudiants, ce qui en fait un marché locatif étudiant de premier plan. Des établissements comme Université de Bordeaux, Bordeaux Montaigne, Kedge Business School, Sciences Po Bordeaux, Bordeaux INP, ENSC Bordeaux génèrent une demande structurelle année après année. Cette masse critique d'étudiants garantit un renouvellement constant de la demande : chaque rentrée, des milliers de jeunes cherchent à se loger. Le marché est tendu, ce qui signifie que les studios bien situés se louent en quelques jours, parfois quelques heures.
Ciblez les bons biens : studios de 18 à 25 m² dans des résidences sécurisées, proches des transports ou des pôles universitaires (Université de Bordeaux). Un bien en bon état évitera les travaux et permettra une mise en location rapide. Les étudiants sont sensibles à la luminosité, au calme et à la fonctionnalité de l'espace. Évitez les copropriétés problématiques (vérifiez les PV d'AG) et les quartiers mal famés. Pour le mobilier, comptez 2 500 à 4 500 € pour un équipement complet qui durera plusieurs locations.
Performance financière. Le couple studio étudiant + LMNP est l'une des combinaisons les plus efficaces de l'investissement locatif. Le rendement est généralement supérieur aux locations longue durée grâce aux loyers meublés plus élevés. L'amortissement LMNP (bien + mobilier + travaux) génère des charges déductibles qui effacent l'imposition pendant de nombreuses années. La rotation étudiante (une fois par an) permet d'ajuster le loyer régulièrement pour suivre le marché.
Profil adapté. Cette stratégie s'adresse en priorité aux investisseurs qui débutent : elle permet de se familiariser avec l'immobilier locatif sur un projet à taille humaine, avec un risque maîtrisé. Le studio étudiant est aussi pertinent pour les investisseurs confirmés qui cherchent à multiplier les lignes de leur patrimoine ou à diversifier géographiquement. La gestion peut être déléguée à une agence (7-10% des loyers) ou assurée en direct, ce qui convient à différents profils de disponibilité.
Investir en colocation pour optimiser la rentabilité
L'investissement en colocation repose sur un principe simple : mutualiser un logement entre plusieurs occupants pour augmenter le revenu locatif global. Là où un T4 se louerait 900 € à une famille, le même appartement peut générer 1 200 à 1 400 € en colocation (3-4 chambres à 350-400 €). Cette stratégie s'adresse aux investisseurs prêts à gérer une rotation plus fréquente et une logistique légèrement plus complexe, en échange d'une rentabilité nettement supérieure. La colocation fonctionne particulièrement bien dans les villes étudiantes et les métropoles où le coût du logement individuel pousse les jeunes à partager.
Bordeaux réunit les conditions idéales pour la colocation : 47100 étudiants en recherche de logement, un marché locatif tendu qui pousse à partager, et des prix qui permettent d'acquérir de grandes surfaces sans exploser le budget. Les établissements comme Université de Bordeaux, Bordeaux Montaigne, Kedge Business School, Sciences Po Bordeaux, Bordeaux INP, ENSC Bordeaux génèrent chaque année une demande de colocations étudiantes. La demande est structurelle : les étudiants cherchent des colocations pour réduire leur budget, et cette tendance s'amplifie avec la hausse du coût de la vie.
Ce qu'il faut acheter : des appartements de 3 à 5 pièces avec des chambres de taille correcte (10 m² minimum) et des parties communes fonctionnelles. L'idéal est de trouver un bien déjà adapté à la colocation, mais les réaménagements (création de chambre, ajout de salle d'eau) peuvent transformer un appartement mal agencé en produit locatif performant. Vérifiez la copropriété (règlement, PV d'AG) et le voisinage avant d'acheter. Budget mobilier : comptez 3 000 à 5 000 € par chambre pour équiper correctement.
Chiffres et réalités. Concrètement, un T4 pourrait se louer 900-1 000 € à une famille, mais 1 300-1 500 € en colocation (3-4 chambres). Cette différence de 30-50% justifie la stratégie pour ceux qui acceptent une gestion plus active. Le régime LMNP s'applique et permet d'amortir le bien et le mobilier. La gestion est plus active qu'en location classique : prévoir des rotations régulières, maintenir une bonne ambiance entre colocataires, assurer l'entretien des parties communes.
Profil investisseur. La colocation demande plus d'implication que la location classique, mais offre un rendement supérieur. Elle s'adresse aux investisseurs disponibles (ou prêts à déléguer) et organisés. La gestion peut être internalisée (plus rentable) ou confiée à une agence spécialisée (plus confortable). Les colocations étudiantes suivent un cycle prévisible (rentrée) qui facilite la planification. C'est une excellente stratégie pour accélérer la constitution de patrimoine grâce au cash-flow généré.
Investir en location vide pour une gestion simplifiée
Investir en location nue, c'est opter pour la simplicité. Pas de mobilier à acheter, entretenir ou renouveler ; pas de liste d'équipements obligatoires à respecter ; des baux de 3 ans qui stabilisent la relation locative. Cette stratégie attire des locataires qui s'installent pour durer : familles, couples, actifs établis. La rotation est plus faible qu'en meublé, ce qui réduit les périodes de vacance et les frais de remise en état. Côté fiscalité, les revenus sont déclarés en revenus fonciers avec un abattement de 30% (micro-foncier) ou la déduction des charges réelles (régime réel). Le déficit foncier, créé par des travaux importants, peut réduire significativement l'imposition.
Bordeaux offre un contexte favorable à la location nue. Le marché locatif est actif, ce qui limite les risques de vacance. La démographie stable ou en hausse sécurise l'investissement à long terme. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Rentabilité et implications. La location nue génère des loyers inférieurs au meublé mais compense par une gestion allégée et des locataires stables. Sur le long terme, la faible rotation peut rendre l'équation financière aussi intéressante. Le régime du déficit foncier est l'atout fiscal principal : en rénovant, vous pouvez déduire les travaux de vos revenus et réduire significativement votre imposition.
Profil adapté. La location nue s'adresse aux investisseurs recherchant la tranquillité. Moins de gestion qu'en meublé, des locataires qui restent longtemps, une relation locative apaisée. Cette stratégie convient aux débutants (simplicité) comme aux confirmés (diversification, déficit foncier). Si vous ne voulez pas vous occuper de mobilier et préférez des baux longs, la location nue est faite pour vous.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Bordeaux. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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