Présentation de Brest
Brest est une grande ville portuaire de l’ouest breton, marquée par la présence d’une base navale, d’un pôle de recherche maritime et d’un important secteur de services. Le marché locatif est alimenté par les étudiants, les militaires et les actifs, avec des prix d’entrée encore raisonnables pour une grande agglomération, ce qui permet de travailler des stratégies rendement + patrimoine. La commune accueille environ 139600 habitants, avec une stabilité démographique qui apporte une bonne visibilité au marché résidentiel.
Avec près de 24100 étudiants répartis dans des établissements comme Université Bretagne Occidentale, IMT Atlantique (Campus Brest), la commune bénéficie d'un marché locatif étudiant particulièrement dynamique. Le tram vers Brest offre une connexion précieuse, permettant aux résidents d'accéder facilement au bassin d'emploi métropolitain. L'attrait de la côte génère une fréquentation estivale importante, créant des opportunités en location saisonnière et meublés touristiques. Le marché locatif est tendu, avec une demande soutenue qui sécurise les revenus locatifs.
À Brest, le centre-ville autour de la rue de Siam, du quartier Jaurès et du port concentre commerces, bureaux et vie étudiante, dans un environnement très urbain. Des quartiers comme Recouvrance, Lambézellec ou Kérinou offrent un cadre plus résidentiel, tandis que des secteurs comme Bellevue ou Kérourien restent plus populaires, avec des prix d’entrée accessibles pour l’investissement locatif et une demande portée par les ménages locaux.
Les chiffres clés de Brest
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.85 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 17.2 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 139 619 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 122 € |
Analyse du marché immobilier à Brest
Le tissu économique intègre une composante universitaire majeure avec environ 24100 étudiants. Cette population crée une demande locative spécifique et récurrente sur les studios et T1.
Avec 2 122 €/m², le positionnement tarifaire est raisonnable. Ni bradé ni hors de portée, le marché s'adapte à plusieurs profils d'investisseurs. Comptez 2 078 €/m² pour un appartement et 2 263 €/m² pour une maison. L'évolution positive à long terme valide le potentiel patrimonial de la commune. Les propriétaires ayant investi il y a quelques années ont vu leur bien se valoriser.
La rentabilité brute moyenne de 6,9% se situe dans une zone d'équilibre, permettant différentes stratégies selon vos priorités. Les étudiants créent une demande forte sur les studios et T1. Investir en studio ou en colocation peut s'avérer très pertinent.
La colocation tire parti de la forte présence étudiante (24100 étudiants) et des prix encore abordables. Un combo gagnant pour le rendement.
Brest est chère, mais l’investissement en vaut la peine. La valorisation est lente mais régulière, et la revente se fera sans difficulté.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Brest
Estimation des appartements à Brest
Estimation des maisons à Brest
Evolution des prix de l'immobilier à Brest
139 619
Habitants6.85 %
Rentabilité moyenne4.0 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Brest
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Brest
Les opportunités
Le marché de Brest présente de nombreux points forts pour les investisseurs. Plusieurs facteurs se combinent pour créer un environnement propice à la réussite d'un projet locatif.
- Bassin étudiant de 24100 personnes. Cette population génère une demande constante et prévisible sur les studios et petites surfaces. La rotation annuelle à chaque rentrée universitaire (septembre) assure un renouvellement régulier des locataires. Les quartiers proches des campus, des bibliothèques universitaires ou bien desservis par les transports en commun (tram, bus) offrent les meilleurs emplacements. Le meublé est particulièrement adapté : les étudiants arrivent souvent sans mobilier et apprécient les logements prêts à habiter. La caution parentale sécurise généralement les dossiers.
- Pôle d'enseignement supérieur (Université Bretagne Occidentale, IMT Atlantique (Campus Brest)). Les universités emploient des centaines de personnes qui alimentent la demande locative locale. Les jeunes enseignants-chercheurs en début de carrière louent souvent avant d'acheter. Les doctorants sur contrat (1 200-1 400 €/mois) et post-docs (2 000-3 000 €) ont des revenus stables. Les chercheurs invités et professeurs en mobilité internationale cherchent des locations meublées de qualité. Un vivier de locataires éduqués, stables et solvables.
- Évolution positive des prix à long terme. Cette dynamique rassure sur la solidité du marché et constitue un argument pour les investisseurs visant la constitution de patrimoine.
- Forte demande locative. Cette tension se traduit par des délais de relocation courts et une bonne tenue des loyers. Un environnement idéal pour sécuriser un investissement.
- Tram vers Brest : levier d'attractivité. Cette connexion au réseau de transport urbain représente un atout majeur. Le tram permet de rejoindre le cœur de Brest rapidement, sans les contraintes du stationnement et des embouteillages. Les locataires sont des actifs métropolitains cherchant un compromis optimal entre budget logement et qualité de vie. Leur solvabilité est généralement excellente et leur durée de location stable (2-4 ans en moyenne).
- Station balnéaire. Le littoral génère une demande touristique régulière de mai à septembre, avec des pointes de fréquentation très lucratives.
Les risques à connaître
Aucun risque majeur n'est identifié sur ce marché, ce qui constitue un signal positif pour les investisseurs.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Brest ?
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Brest (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Investir dans un studio meublé pour étudiants
Le studio meublé destiné aux étudiants constitue un classique de l'investissement locatif, et pour cause : la demande est structurelle. Chaque rentrée universitaire génère un afflux de jeunes cherchant à se loger, souvent dans l'urgence, ce qui place les propriétaires en position favorable. L'investisseur vise des surfaces compactes (18-28 m²), idéalement situées à proximité des campus ou des transports, qu'il équipe d'un mobilier simple mais complet. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet ensuite d'amortir le bien et le mobilier, réduisant considérablement l'imposition sur les revenus locatifs. La contrepartie de cette stratégie est un turnover annuel qui génère quelques jours de vacance et des frais de remise en état, compensés par un rendement généralement attractif. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Brest sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Brest concentre environ 24100 étudiants, ce qui en fait un marché locatif étudiant de premier plan. Des établissements comme Université Bretagne Occidentale, IMT Atlantique (Campus Brest) génèrent une demande structurelle année après année. Cette masse critique d'étudiants garantit un renouvellement constant de la demande : chaque rentrée, des milliers de jeunes cherchent à se loger. Le marché est tendu, ce qui signifie que les studios bien situés se louent en quelques jours, parfois quelques heures.
Ciblez les bons biens : studios de 18 à 25 m² dans des résidences sécurisées, proches des transports (particulièrement le tram) ou des pôles universitaires (Université Bretagne Occidentale). Un bien en bon état évitera les travaux et permettra une mise en location rapide. Les étudiants sont sensibles à la luminosité, au calme et à la fonctionnalité de l'espace. Évitez les copropriétés problématiques (vérifiez les PV d'AG) et les quartiers mal famés. Pour le mobilier, comptez 2 500 à 4 500 € pour un équipement complet qui durera plusieurs locations.
Performance financière. Le couple studio étudiant + LMNP est l'une des combinaisons les plus efficaces de l'investissement locatif. Le rendement est généralement supérieur aux locations longue durée grâce aux loyers meublés plus élevés. L'amortissement LMNP (bien + mobilier + travaux) génère des charges déductibles qui effacent l'imposition pendant de nombreuses années. La rotation étudiante (une fois par an) permet d'ajuster le loyer régulièrement pour suivre le marché.
Profil adapté. Cette stratégie s'adresse en priorité aux investisseurs qui débutent : elle permet de se familiariser avec l'immobilier locatif sur un projet à taille humaine, avec un risque maîtrisé. Le studio étudiant est aussi pertinent pour les investisseurs confirmés qui cherchent à multiplier les lignes de leur patrimoine ou à diversifier géographiquement. La gestion peut être déléguée à une agence (7-10% des loyers) ou assurée en direct, ce qui convient à différents profils de disponibilité.
Investir en colocation pour optimiser la rentabilité
L'investissement en colocation repose sur un principe simple : mutualiser un logement entre plusieurs occupants pour augmenter le revenu locatif global. Là où un T4 se louerait 900 € à une famille, le même appartement peut générer 1 200 à 1 400 € en colocation (3-4 chambres à 350-400 €). Cette stratégie s'adresse aux investisseurs prêts à gérer une rotation plus fréquente et une logistique légèrement plus complexe, en échange d'une rentabilité nettement supérieure. La colocation fonctionne particulièrement bien dans les villes étudiantes et les métropoles où le coût du logement individuel pousse les jeunes à partager.
Brest réunit les conditions idéales pour la colocation : 24100 étudiants en recherche de logement, un marché locatif tendu qui pousse à partager, et des prix qui permettent d'acquérir de grandes surfaces sans exploser le budget. Les établissements comme Université Bretagne Occidentale, IMT Atlantique (Campus Brest) génèrent chaque année une demande de colocations étudiantes. La demande est structurelle : les étudiants cherchent des colocations pour réduire leur budget, et cette tendance s'amplifie avec la hausse du coût de la vie.
Ce qu'il faut acheter : des appartements de 3 à 5 pièces avec des chambres de taille correcte (10 m² minimum) et des parties communes fonctionnelles. L'idéal est de trouver un bien déjà adapté à la colocation, mais les réaménagements (création de chambre, ajout de salle d'eau) peuvent transformer un appartement mal agencé en produit locatif performant. Ciblez les secteurs proches du tram pour maximiser l'attractivité. Vérifiez la copropriété (règlement, PV d'AG) et le voisinage avant d'acheter. Budget mobilier : comptez 3 000 à 5 000 € par chambre pour équiper correctement.
Chiffres et réalités. Concrètement, un T4 pourrait se louer 900-1 000 € à une famille, mais 1 300-1 500 € en colocation (3-4 chambres). Cette différence de 30-50% justifie la stratégie pour ceux qui acceptent une gestion plus active. Le régime LMNP s'applique et permet d'amortir le bien et le mobilier. La gestion est plus active qu'en location classique : prévoir des rotations régulières, maintenir une bonne ambiance entre colocataires, assurer l'entretien des parties communes.
Profil investisseur. La colocation demande plus d'implication que la location classique, mais offre un rendement supérieur. Elle s'adresse aux investisseurs disponibles (ou prêts à déléguer) et organisés. La gestion peut être internalisée (plus rentable) ou confiée à une agence spécialisée (plus confortable). Les colocations étudiantes suivent un cycle prévisible (rentrée) qui facilite la planification. C'est une excellente stratégie pour accélérer la constitution de patrimoine grâce au cash-flow généré.
Investir en courte durée pour maximiser les revenus
Investir en location courte durée, c'est parier sur le tourisme pour maximiser ses revenus locatifs. Le principe : louer un logement meublé à la nuitée ou à la semaine, via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel. Les tarifs pratiqués peuvent atteindre 80 à 150 € la nuitée pour un appartement, contre 500-800 € par mois en location classique. Cette différence de revenus peut multiplier la rentabilité par 2 ou 3 en zone touristique. La contrepartie est une gestion chronophage : réservations, accueil, ménage, gestion des avis. Cette charge peut être déléguée à une conciergerie (20-30% des revenus) ou assumée en direct. La réglementation s'est durcie : vérifiez les règles locales (autorisation, nombre de nuits autorisées). Notre dossier sur la LCD couvre tous ces aspects.
Brest, station balnéaire, présente un potentiel évident pour la location saisonnière. La saison estivale (mai à septembre) génère une demande intense de locations à la semaine ou à la nuitée. Les vacanciers cherchent des logements proches de la plage, fonctionnels et bien équipés. Pendant ces 4-5 mois de haute saison, un appartement bien situé peut générer l'équivalent de 8 à 12 mois de loyer classique. Hors saison, le taux d'occupation baisse significativement : prévoyez une stratégie (location moyenne durée, tarifs réduits) pour limiter la vacance.
Ce qu'il faut acheter : un logement qui "fait envie" sur les photos. L'emplacement prime (proche plage), suivi de l'équipement et de la décoration. Les studios et T2 sont les plus rentables. Investissez dans la qualité : literie, électroménager, wifi. Les voyageurs notent et comparent, un mauvais avis peut tuer votre activité. Budget équipement : 5 000 à 10 000 €.
Rentabilité et contraintes. La LCD génère des revenus 2 à 4 fois supérieurs à la location classique, mais demande une gestion intensive. La saisonnalité crée des pics et des creux. Le LMNP s'applique (amortissement). La réglementation locale est à vérifier impérativement. La concurrence sur les plateformes est forte : qualité et avis sont décisifs.
Profil adapté. La LCD s'adresse aux investisseurs qui acceptent une gestion active en échange de revenus supérieurs. Elle convient particulièrement aux profils disponibles (retraités, indépendants, investisseurs locaux) ou à ceux qui délèguent la gestion. L'investissement peut aussi avoir une dimension patrimoniale (usage personnel hors saison). Brest offre un potentiel saisonnier évident. Attention à la réglementation locale.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Brest. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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