Présentation de Le mans
Le Mans est la préfecture de la Sarthe, située sur la Sarthe, à l’ouest du Bassin parisien. Connue pour ses 24 Heures et son centre historique du Vieux-Mans, elle se trouve à environ 1 heure de Paris en TGV et 1h30 d’Angers. On y recense environ 145000 habitants, avec une stabilité démographique rassurante pour les investisseurs long terme.
La situation de l'emploi, plus tendue qu'ailleurs, impose une attention particulière à la solvabilité des locataires et au positionnement géographique du bien. La ville profite également d'une liaison directe avec Le Mans par tram, un atout notable pour les actifs cherchant à concilier mobilité et qualité de vie. La forte demande locative garantit une mise en location rapide et limite significativement les périodes de vacance.
Au Mans, le centre-ville autour de la place de la République, de la vieille ville et de la Cité Plantagenêt concentre commerces, immeubles anciens et vie étudiante. Des quartiers comme Gazonfier, Université ou les secteurs proches du tram offrent davantage de résidences récentes et de pavillons, avec une demande locative portée par les familles, les étudiants et les jeunes actifs à la recherche de loyers modérés.
Les chiffres clés de Le mans
| 💵 Rentabilité moyenne | 7.8 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 145 004 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 000 € |
| 📉 Taux de chômage | 12.2 % |
Analyse du marché immobilier à Le mans
L'économie locale, diversifiée et dynamique, soutient un marché immobilier actif. La demande locative y est régulière, portée par les nombreux actifs de la ville. Le chômage (12,2%) constitue un point d'attention. Le risque d'impayés peut être plus élevé dans certains quartiers.
Les 2 000 €/m² moyens situent ce marché dans une zone d'équilibre. Selon l'emplacement et le bien, plusieurs approches sont envisageables. Comptez 1 923 €/m² pour un appartement et 2 155 €/m² pour une maison. La hausse modérée sur cinq ans rassure sur la stabilité du marché sans créer de bulle spéculative.
Le rendement de 7,8% ouvre la voie à des projets rentables. L'immeuble de rapport peut être une piste intéressante ici. La forte tension locative caractéristique des grandes villes sécurise les revenus. Les biens bien situés trouvent preneur rapidement.
Le tourisme local offre un potentiel de revenus complémentaires via la location saisonnière. Une stratégie à étudier selon votre disponibilité pour la gestion.
Le quartier Sablons-Newton est à éviter, malgré des prix -37% moins chers. Les économies à l'achat ne compensent pas les difficultés locatives potentielles.
À Le mans, tout dépend vraiment du quartier. Celui de Sablons-Newton est moins recherché et j’ai dû ajuster mon loyer.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Le mans
Estimation des appartements à Le mans
Estimation des maisons à Le mans
Evolution des prix de l'immobilier à Le mans
145 004
Habitants7.8 %
Rentabilité moyenne3.9 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Le mans
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Le mans
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-31 %
145 004
21 180 €
8 %
13.0 %
2 105
921 €/mois
12.2 %
48 %
145 004
21 180 €
8 %
13.0 %
2 238
3 200 €/mois
12.2 %
-22 %
145 004
21 180 €
8 %
13.0 %
2 017
776 €/mois
12.2 %
21 %
145 004
21 180 €
8 %
13.0 %
2 024
488 €/mois
12.2 %
53 %
145 004
21 180 €
8 %
13.0 %
2 112
406 €/mois
12.2 %
Opportunités et risques à Le mans
Les opportunités
Les atouts de Le mans sont multiples et constituent autant de leviers pour sécuriser un investissement. Voici les principaux éléments qui jouent en faveur de ce marché.
- Progression contenue sur cinq ans. Le marché avance sans à-coups, ce qui facilite les projections financières et limite les risques de correction brutale.
- Demande supérieure à l'offre. La tension locative observée garantit un remplissage rapide des biens mis en location. Un atout majeur pour la rentabilité effective.
- Connexion tram vers Le Mans : un atout majeur. L'accès direct au réseau de transport urbain de Le Mans représente un avantage considérable. Le tram offre une fréquence élevée (toutes les 5-10 minutes), une amplitude horaire large (6h-minuit) et une fiabilité incomparable. Les actifs peuvent rejoindre le centre de Le Mans en quelques minutes sans les contraintes de la voiture (stationnement, embouteillages). Cette connexion attire une population de cadres et jeunes actifs solvables, cherchant à profiter des avantages de la métropole tout en bénéficiant de loyers plus accessibles et d'un meilleur cadre de vie.
- Rentabilité brute attractive (7,8%). Ce niveau de rendement permet d'envisager l'autofinancement, voire un cash-flow positif. Une configuration idéale pour les investisseurs orientés revenus.
Les risques à connaître
Certains éléments invitent à la prudence sur ce marché. Les identifier permet de mieux calibrer sa stratégie.
- Risque socio-économique. Le niveau de chômage (12,2%) doit alerter sur la solvabilité des locataires. Les bassins d'emploi fragiles connaissent plus de licenciements et de fins de contrats, ce qui peut transformer un bon locataire en locataire en difficulté. Anticipez en exigeant des garanties solides dès le départ : caution parentale ou familiale, GLI obligatoire, dépôt de garantie au maximum légal. Évitez les biens trop grands (charges élevées) qui attirent des profils plus fragiles.
- Risque réglementaire. La connexion vers Le Mans pourrait, à terme, placer Le mans dans le périmètre de l'encadrement des loyers.
- Secteur Sablons-Newton déconseillé. Les -37% de décote ne sont pas un hasard : ils reflètent les difficultés du secteur. Les économies à l'achat se payent souvent en vacance et impayés.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Le mans ?
Investir dans l'immobilier locatif ne s'improvise pas. À Le mans, certaines stratégies sont plus pertinentes que d'autres compte tenu du contexte local. Découvrez nos recommandations basées sur l'analyse du marché.
Le meublé : la stratégie fiscale la plus efficace
La location meublée LMNP est probablement la niche fiscale la plus avantageuse de l'investissement immobilier. Le mécanisme est puissant : en amortissant le bien, le mobilier et les travaux, vous créez des charges comptables qui s'imputent sur les revenus locatifs. L'imposition peut être nulle ou quasi nulle pendant 10 à 15 ans, alors même que vous percevez des loyers réels. Cette optimisation est parfaitement légale et largement utilisée par les investisseurs expérimentés. Le meublé génère également des loyers supérieurs de 10 à 20% par rapport à la location nue, améliorant encore la rentabilité. Si cette stratégie vous intéresse, notre analyse détaillée du LMNP vous aidera à comprendre les subtilités du régime.
Le mans bénéficie d'une demande professionnelle favorable au meublé. Les actifs connectés à Le Mans constituent une clientèle de qualité. Le marché est actif.
Quel bien cibler ? Tous types de logements peuvent être exploités en LMNP : studios (18-30 m²) pour étudiants ou jeunes actifs, T2 (35-50 m²) pour couples ou professionnels en mobilité, T3+ pour familles ou colocations. Le choix dépend de la demande locale. Les T2 et T3 fonctionnels attirent les actifs. L'équipement doit respecter la liste légale du meublé : literie, table, chaises, rangements, luminaires, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles. Budget mobilier : 2 500 à 5 000 € selon la surface.
Équation fiscale. Le LMNP au réel permet de déduire les amortissements des revenus locatifs. Concrètement, la valeur du bien est "étalée" sur 25-30 ans, celle du mobilier sur 5-7 ans. Ces charges comptables réduisent la base imposable, souvent à zéro pendant 10-15 ans. À Le mans (7,8% de rentabilité), le LMNP peut générer un excellent cash-flow net. Le meublé attire aussi une demande spécifique (étudiants, actifs en mobilité) et génère des loyers supérieurs. Double avantage.
Pour quel investisseur ? Le LMNP convient à ceux qui veulent maximiser la rentabilité nette de leur investissement. L'avantage fiscal est considérable pour les contribuables imposés dans les tranches hautes (30% et plus). La stratégie est accessible aux débutants mais demande un minimum d'organisation : gestion du mobilier, suivi comptable, relations avec un expert-comptable.
Location longue durée : stabilité et sérénité pour l'investisseur
La location nue est la stratégie de l'investisseur qui recherche la tranquillité. En louant un logement vide, vous attirez des locataires qui s'installent avec leurs meubles, donc avec l'intention de rester. Les baux de 3 ans minimum (6 ans pour les personnes morales) limitent la rotation et stabilisent les revenus. La gestion est légère : pas de mobilier à gérer, des états des lieux plus simples, des relations locataires souvent plus apaisées. Les profils attirés (familles, actifs installés, retraités) sont généralement solvables et soigneux. Si vous privilégiez la sérénité à l'optimisation maximale, la location nue est faite pour vous.
Le mans bénéficie d'une demande d'actifs propice à la location nue. Connexion vers Le Mans. Marché actif.
Quel bien cibler ? En location nue, les T2 (40-55 m²) et T3 (55-75 m²) sont les typologies les plus demandées et les plus faciles à louer. Pour les actifs, les T2 bien situés proches du tram répondent à la demande. L'état du bien est important : un logement en bon état se loue plus vite et plus cher.
Chiffres et réalités. Rendement légèrement inférieur au meublé, compensé par la stabilité des locataires et la gestion allégée. Fiscalement, deux options : micro-foncier (simple, abattement 30%) ou réel (déduction des charges et travaux). Le déficit foncier est l'outil d'optimisation principal en location nue.
Pour quel investisseur ? La location nue convient à ceux qui veulent investir sereinement. La gestion est minimale, les locataires stables, les revenus prévisibles. Cette stratégie attire les investisseurs prudents, ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier), ou ceux qui cherchent à diversifier un parc existant. La demande locale sécurise l'investissement.
Miser sur la demande étudiante avec un petit logement
Investir dans un studio pour étudiants, c'est parier sur une demande locative qui se renouvelle mécaniquement chaque année. Les jeunes qui poursuivent des études supérieures ont besoin de logements, et cette nécessité ne dépend pas de la conjoncture économique. Contrairement à d'autres segments du marché, la demande étudiante résiste aux crises : même en période difficile, les familles continuent d'investir dans l'éducation de leurs enfants. Concrètement, l'investisseur cible des surfaces de 15 à 30 m², les meuble selon les standards attendus (lit, bureau, rangements, équipement cuisine) et les propose à des loyers cohérents avec le budget étudiant. Cette stratégie offre souvent un rendement supérieur à la location classique, en contrepartie d'une gestion plus active liée à la rotation locative.
Ce qui rend Le mans pertinente pour la stratégie studio étudiant, c'est sa position dans l'aire d'influence de Le Mans. Le tram crée un pont direct avec la métropole et son important pôle universitaire. Concrètement, un étudiant peut habiter ici et rejoindre son campus en 15-25 minutes, tout en payant un loyer sensiblement inférieur. Cette équation attire chaque rentrée des étudiants qui n'ont pas trouvé de logement dans Le Mans ou qui cherchent simplement à optimiser leur budget. Pour l'investisseur, c'est l'accès à une demande métropolitaine à des prix de petite couronne.
Quel bien cibler ? Pour cette stratégie, visez des surfaces de 18 à 28 m² : assez grandes pour être confortables, assez compactes pour rester accessibles. L'emplacement est déterminant : privilégiez les quartiers à moins de 15 minutes à pied des campus ou des stations de transport (notamment le tram vers Le Mans). La proximité des commerces, supérettes et restauration rapide est un plus apprécié des étudiants. Côté bien, évitez les rez-de-chaussée (moins sécurisants) et les derniers étages sans ascenseur. Un balcon ou une place de parking peuvent faire la différence, mais ne sont pas essentiels pour ce public. Le budget mobilier tourne généralement autour de 2 500 à 4 500 € pour un équipement complet et qualitatif.
Équation financière. Le régime LMNP au réel permet d'amortir le bien sur 25-30 ans et le mobilier sur 5-7 ans, créant des charges comptables qui réduisent drastiquement l'imposition. Un expert-comptable spécialisé (environ 500 €/an) vous aidera à optimiser cette stratégie fiscale. La caution parentale, quasi-systématique, limite le risque d'impayés à son minimum. Le rendement du studio étudiant est généralement supérieur à une location classique, en contrepartie d'une gestion plus active.
Pour quel investisseur ? Le studio étudiant est le premier choix pour qui veut se lancer dans l'investissement locatif avec un risque limité. Budget accessible, demande récurrente, gestion simple : c'est l'investissement "école" par excellence. Il convient aussi aux profils plus expérimentés comme complément de patrimoine ou pour tester un nouveau marché géographique. Le mans, grâce à sa connexion tram vers Le Mans, permet d'accéder au marché étudiant métropolitain à moindre coût. La gestion peut être internalisée ou confiée à un professionnel selon votre disponibilité.
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Lire l'article →Les stratégies présentées correspondent aux approches qui nous semblent les plus pertinentes pour Le mans, compte tenu des données dont nous disposons. Mais un investissement réussi dépend aussi de facteurs que seule une analyse terrain peut révéler : état réel des biens, dynamique de quartier, qualité des copropriétés, évolutions urbaines en cours. Ces recommandations constituent un point de départ pour orienter vos recherches, pas une conclusion définitive. Votre propre analyse et l'accompagnement de professionnels locaux restent indispensables avant toute décision d'achat.
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