Présentation de Stains
Petite ville dense de Seine-Saint-Denis, située dans la ceinture universitaire et tertiaire du nord parisien. Reliée aux pôles d’emplois par les transports et les grands axes, elle bénéficie d’une demande locative portée par les étudiants, les jeunes actifs et les ménages à revenus modestes. La commune rassemble environ 40400 habitants, avec une progression démographique qui confirme son attractivité croissante.
Le niveau de chômage, au-dessus des moyennes régionales, constitue un point de vigilance. La qualité du dossier locataire devient un critère essentiel.
Point de vigilance : l'encadrement des loyers s'applique ici et contraint directement le potentiel locatif.
Les chiffres clés de Stains
| 💵 Rentabilité moyenne | 7.33 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 40 359 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 949 € |
| 💶 Revenue moyen | 16 130 € |
| 📉 Taux de chômage | 12.4 % |
Analyse du marché immobilier à Stains
L'économie locale, typique d'une ville moyenne, mêle services, commerces et quelques employeurs majeurs. Le marché immobilier en est le reflet : stable et lisible. Le contexte social mérite attention : chômage supérieur à la moyenne (12,4%) et revenus limités. La sélection des locataires et le choix du quartier deviennent essentiels.
Les 2 949 €/m² moyens situent ce marché dans une zone d'équilibre. Selon l'emplacement et le bien, plusieurs approches sont envisageables. Comptez 2 940 €/m² pour un appartement et 2 949 €/m² pour une maison. La stabilité des prix sur le long terme reflète un marché équilibré, adapté aux investisseurs recherchant la régularité. Les prix ont encore baissé cette année, prolongeant une tendance défavorable.
Avec 7,3% de rendement brut moyen, le marché offre un compromis entre cash-flow et potentiel patrimonial. La pression de la demande sécurise les revenus locatifs. Trouver un locataire ne pose généralement pas de problème.
Baisse des prix + demande présente = opportunité potentielle. Mais restez sélectif sur l'emplacement.
Le quartier Globe 2 est à éviter, malgré des prix -1% moins chers. Les économies à l'achat ne compensent pas les difficultés locatives potentielles.
L'encadrement des loyers s'applique ici. Intégrez cette contrainte dans vos calculs de rentabilité.
Je n’avais pas anticipé l’impact de l’encadrement des loyers à Stains. Le bien se loue facilement, mais la rentabilité est moins flexible.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Stains
Estimation des appartements à Stains
Estimation des maisons à Stains
Evolution des prix de l'immobilier à Stains
40 359
Habitants7.33 %
Rentabilité moyenne4.6 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Stains
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Stains
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1 %
40 359
16 130 €
7 %
12.7 %
2 823
699 €/mois
12.4 %
-80 %
40 359
16 130 €
7 %
12.7 %
2 844
689 €/mois
12.4 %
-31 %
40 359
16 130 €
7 %
12.7 %
3 129
802 €/mois
12.4 %
-76 %
40 359
16 130 €
7 %
12.7 %
2 949
75 €/mois
12.4 %
0 %
40 359
16 130 €
7 %
12.7 %
2 660
850 €/mois
12.4 %
Opportunités et risques à Stains
Les opportunités
Quelques éléments jouent en faveur d'un investissement à Stains. Même si le marché n'est pas exempt de défis, ces atouts méritent d'être soulignés.
- Demande supérieure à l'offre. La tension locative observée garantit un remplissage rapide des biens mis en location. Un atout majeur pour la rentabilité effective.
- Démographie en hausse. L'arrivée de nouveaux habitants soutient la demande de logements et contribue à la tenue du marché immobilier.
Les risques à connaître
Stains affiche un profil qui impose la prudence. Les risques identifiés sont significatifs et doivent orienter votre stratégie.
- Risque socio-économique. Le niveau de chômage (12,4%) doit alerter sur la solvabilité des locataires. Les bassins d'emploi fragiles connaissent plus de licenciements et de fins de contrats, ce qui peut transformer un bon locataire en locataire en difficulté. Anticipez en exigeant des garanties solides dès le départ : caution parentale ou familiale, GLI obligatoire, dépôt de garantie au maximum légal. Évitez les biens trop grands (charges élevées) qui attirent des profils plus fragiles.
- Repli des prix observé récemment. Cette évolution nécessite une analyse. Opportunité ou début de tendance baissière ?
- Plafonnement des loyers. Cette réalité réglementaire doit impérativement être intégrée à votre business plan pour éviter les mauvaises surprises.
- Secteur Globe 2 déconseillé. Les -1% de décote ne sont pas un hasard : ils reflètent les difficultés du secteur. Les économies à l'achat se payent souvent en vacance et impayés.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Stains ?
Investir dans l'immobilier locatif ne s'improvise pas. À Stains, certaines stratégies sont plus pertinentes que d'autres compte tenu du contexte local. Découvrez nos recommandations basées sur l'analyse du marché.
Location longue durée : stabilité et sérénité pour l'investisseur
La location nue est la stratégie de l'investisseur qui recherche la tranquillité. En louant un logement vide, vous attirez des locataires qui s'installent avec leurs meubles, donc avec l'intention de rester. Les baux de 3 ans minimum (6 ans pour les personnes morales) limitent la rotation et stabilisent les revenus. La gestion est légère : pas de mobilier à gérer, des états des lieux plus simples, des relations locataires souvent plus apaisées. Les profils attirés (familles, actifs installés, retraités) sont généralement solvables et soigneux. Si vous privilégiez la sérénité à l'optimisation maximale, la location nue est faite pour vous.
Stains présente un profil familial propice à la location nue. La démographie en hausse témoigne d'une attractivité durable. Les familles constituent des locataires stables et soigneux.
Type de bien recommandé : T2 ou T3 bien situé, en bon état, correspondant à la demande locale. Les familles recherchent de l'espace (T3-T4). L'emplacement et l'état conditionnent la rapidité de location et la qualité des locataires.
Chiffres et réalités. Rendement légèrement inférieur au meublé, compensé par la stabilité des locataires et la gestion allégée. Fiscalement, deux options : micro-foncier (simple, abattement 30%) ou réel (déduction des charges et travaux). Le déficit foncier est l'outil d'optimisation principal en location nue.
Pour quel investisseur ? La location nue convient à ceux qui veulent investir sereinement. La gestion est minimale, les locataires stables, les revenus prévisibles. Cette stratégie attire les investisseurs prudents, ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier), ou ceux qui cherchent à diversifier un parc existant. La demande locale sécurise l'investissement.
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Comment louer mieux et plus cher
Les stratégies essentielles pour augmenter vos revenus locatifs, réduire la vacance et valoriser votre logement sans effort superflu.
Lire l'article →Les stratégies présentées correspondent aux approches qui nous semblent les plus pertinentes pour Stains, compte tenu des données dont nous disposons. Mais un investissement réussi dépend aussi de facteurs que seule une analyse terrain peut révéler : état réel des biens, dynamique de quartier, qualité des copropriétés, évolutions urbaines en cours. Ces recommandations constituent un point de départ pour orienter vos recherches, pas une conclusion définitive. Votre propre analyse et l'accompagnement de professionnels locaux restent indispensables avant toute décision d'achat.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
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