Présentation de Dugny
Dugny est une commune de Seine-Saint-Denis située au nord de Paris, à proximité du Bourget. Très urbaine, elle regroupe grands ensembles, pavillons et emprises aéroportuaires et industrielles. La commune accueille environ 11300 habitants, avec une stabilité démographique qui apporte une bonne visibilité au marché résidentiel.
Le niveau de chômage, au-dessus des moyennes régionales, constitue un point de vigilance. La qualité du dossier locataire devient un critère essentiel.
Les chiffres clés de Dugny
| 💵 Rentabilité moyenne | 7.24 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 11 328 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 163 € |
| 📉 Taux de chômage | 14.4 % |
Analyse du marché immobilier à Dugny
Le positionnement de ville moyenne confère au marché immobilier local un équilibre intéressant entre dynamisme et accessibilité. Le taux de chômage, à 14,4%, reste supérieur à la moyenne nationale. Cette réalité peut peser sur la solvabilité des locataires.
Avec 3 163 €/m², le positionnement tarifaire est raisonnable. Ni bradé ni hors de portée, le marché s'adapte à plusieurs profils d'investisseurs. Comptez 3 259 €/m² pour un appartement et 3 431 €/m² pour une maison. L'évolution positive à long terme valide le potentiel patrimonial de la commune. Les propriétaires ayant investi il y a quelques années ont vu leur bien se valoriser.
La rentabilité brute moyenne de 7,2% se situe dans une zone d'équilibre, permettant différentes stratégies selon vos priorités. Sans tension excessive, le marché exige de bien cibler. Tous les emplacements ne se valent pas.
Iris 0104 affiche des prix bas (--26%) pour une raison. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
À Dugny, tout dépend vraiment du quartier. Celui de Iris 0104 est moins recherché et j’ai dû ajuster mon loyer.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Dugny
Estimation des appartements à Dugny
Estimation des maisons à Dugny
Evolution des prix de l'immobilier à Dugny
11 328
Habitants7.24 %
Rentabilité moyenne5.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Dugny
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Dugny
Soyez certain de ne manquer aucune annonce, peu importe sur quel site elle est publiée.
Le moteur de recherche LyBox regroupe en direct les annonces de plus de 1500 sites différents !
Opportunités et risques à Dugny
Les opportunités
Dugny n'est pas le marché le plus attractif, mais des opportunités existent pour qui sait les identifier.
- Évolution positive des prix à long terme. Cette dynamique rassure sur la solidité du marché et constitue un argument pour les investisseurs visant la constitution de patrimoine.
Les risques à connaître
Dugny n'est pas exempt de risques. Quelques points méritent une attention particulière avant de se positionner.
- Taux de chômage de 14,4%. Ce contexte économique fragile peut fragiliser certains locataires et ralentir les relocations. Les délais pour trouver un locataire solvable peuvent s'allonger, générant de la vacance locative. Prévoyez 1 à 2 mois de vacance par an dans vos calculs de rentabilité. La prudence s'impose dans la sélection des candidats : préférez systématiquement les CDI aux CDD, les couples aux célibataires, et vérifiez la stabilité professionnelle (ancienneté dans l'emploi).
- Vigilance sur Iris 0104. Les prix -26% sous la moyenne peuvent sembler attractifs, mais cachent souvent des difficultés : vacance plus fréquente, profils locataires plus fragiles.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Dugny ?
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Dugny (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Investir en location vide pour une gestion simplifiée
Investir en location nue, c'est opter pour la simplicité. Pas de mobilier à acheter, entretenir ou renouveler ; pas de liste d'équipements obligatoires à respecter ; des baux de 3 ans qui stabilisent la relation locative. Cette stratégie attire des locataires qui s'installent pour durer : familles, couples, actifs établis. La rotation est plus faible qu'en meublé, ce qui réduit les périodes de vacance et les frais de remise en état. Côté fiscalité, les revenus sont déclarés en revenus fonciers avec un abattement de 30% (micro-foncier) ou la déduction des charges réelles (régime réel). Le déficit foncier, créé par des travaux importants, peut réduire significativement l'imposition.
Dugny offre un contexte favorable à la location nue. La démographie stable ou en hausse sécurise l'investissement à long terme. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Rentabilité et implications. La location nue génère des loyers inférieurs au meublé mais compense par une gestion allégée et des locataires stables. Sur le long terme, la faible rotation peut rendre l'équation financière aussi intéressante. Le régime du déficit foncier est l'atout fiscal principal : en rénovant, vous pouvez déduire les travaux de vos revenus et réduire significativement votre imposition.
Profil adapté. La location nue s'adresse aux investisseurs recherchant la tranquillité. Moins de gestion qu'en meublé, des locataires qui restent longtemps, une relation locative apaisée. Cette stratégie convient aux débutants (simplicité) comme aux confirmés (diversification, déficit foncier). Si vous ne voulez pas vous occuper de mobilier et préférez des baux longs, la location nue est faite pour vous.
Et maintenant ?
Affinez votre étude grâce à nos guides dédiés.
Comment louer mieux et plus cher
Les stratégies essentielles pour augmenter vos revenus locatifs, réduire la vacance et valoriser votre logement sans effort superflu.
Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Dugny. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
Explication détaillé en vidéo
Découvrez la vidéo réalisée par LyBox : "Quelle stratégie choisir pour investir en immobilier ? Patrimoine, Cash-flow, Rendement ..."
Lybox, votre allié pour tous vos projets immobilier
Les investisseurs qui utilisent LyBox obtiennent de meilleures rentabilités, trouvent des biens plus vite, et font moins d’erreur.
Démarrer gratuitement →
Essai gratuit 7 jours
Aucune carte requise
Filtrez les annonces immobilières
Comment sélectionner les annonces immobilières rentables rapidement ?
Notre moteur de recherche immobilier vous permet de cibler rapidement les meilleures
opportunités grâce à des filtres puissants et précis pensé par des investisseurs pour des
investisseurs
En tant que véritable agrégateur d’annonces immo, LyBox centralise les offres issues de
centaines de sites pour vous éviter de les consulter une à une.
Affinez vos résultats avec plus de 30 critères disponibles pour filtrer par ville, prix,
rendement, cash-flow, type de bien ou surface et laissez notre agrégateur immobilier détecter
les annonces les plus rentables.
Annonces immobilières urgentes →
Baisses de prix →
Trouvez des bonnes affaires où que vous soyez
Une application pour l’investissement immobilier et la recherche ?
Votre recherche immobilière peut maintenant commencer. Notre agrégateur d’annonces
immobilières
sélectionne pour vous les annonces correspondant à vos critères. Retrouvez les résultats où
que
vous soyez grâce à notre application mobile
LyBox met à votre disposition un agrégateur d'annonces immobilières qui vous permet de
rechercher
les annonces de plus de 1500 sites immobilier en un seul endroit.
Trouvez maintenant votre prochain bien rentable avec le seul outil tout-en-un pour les
investisseurs immobiliers.
Estimation et évolution des prix immobiliers
LyBox utilise les dernières ventes communiquées par les notaires (la base DVF)
pour calculer les prix moyens par m² dans toutes les villes et quartiers de France en fonction
de la typologie de votre bien.
Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
Un investisseur doit essayer d'acheter sous le prix du marché mais doit aussi connaître les loyers que vous pouvez appliquer dans la ville en fonction de l’état et des prestations de votre bien. LyBox analyse des millions d’annonces de locations afin de modéliser les loyers de la ville en fonction du type de bien (appartement ou maison) mais aussi de la typologie (studio, T2, T3, T4, T5 ...) et du mode de location choisi (meublé ou vide).