Présentation de Paris 20
Le 20e arrondissement s’étend autour de Belleville, Ménilmontant et du cimetière du Père-Lachaise, aux portes de l’est parisien. Quartier historiquement populaire, en pleine gentrification, il offre encore des opportunités à des prix inférieurs à ceux du centre, avec une demande locative importante de la part des jeunes actifs, artistes et familles à la recherche d’un cadre de vie plus vivant mais encore abordable. On y recense environ 189800 habitants, avec une stabilité démographique rassurante pour les investisseurs long terme.
Point de vigilance : l'encadrement des loyers s'applique ici et contraint directement le potentiel locatif.
Paris 20e regroupe Belleville, Ménilmontant, Gambetta ou encore le secteur du Père-Lachaise, avec une ambiance très populaire et métissée en pleine gentrification. On y trouve beaucoup de petites surfaces dans un bâti ancien parfois hétérogène, avec une forte demande de la part des étudiants et jeunes actifs à la recherche de loyers un peu plus abordables, au prix d’un environnement très urbain.
Les chiffres clés de Paris 20
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.5 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 189 805 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 8 259 € |
Analyse du marché immobilier à Paris 20
L'économie locale, diversifiée et dynamique, soutient un marché immobilier actif. La demande locative y est régulière, portée par les nombreux actifs de la ville.
8 259 €/m² : un niveau de prix caractéristique des grandes agglomérations. L'approche patrimoniale est souvent la plus pertinente. Comptez 8 250 €/m² pour un appartement et 10 235 €/m² pour une maison. Les prix ont baissé sur cinq ans, reflet d'une attractivité en berne. Redoublez de vigilance sur le choix du quartier.
Le rendement de 4,5% laisse de la flexibilité. Selon le bien choisi, vous pouvez orienter votre stratégie vers le rendement ou le patrimoine. La forte tension locative caractéristique des grandes villes sécurise les revenus. Les biens bien situés trouvent preneur rapidement.
Le tourisme local offre un potentiel de revenus complémentaires via la location saisonnière. Une stratégie à étudier selon votre disponibilité pour la gestion.
Attention à l'encadrement des loyers : les revenus locatifs sont plafonnés par la réglementation.
Je n’avais pas anticipé l’impact de l’encadrement des loyers à Paris 20. Le bien se loue facilement, mais la rentabilité est moins flexible.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Paris 20
Estimation des appartements à Paris 20
Estimation des maisons à Paris 20
Evolution des prix de l'immobilier à Paris 20
189 805
Habitants4.5 %
Rentabilité moyenne6.6 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Paris 20
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Paris 20
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-24 %
189 805
23 570 €
5 %
10.7 %
9 000
610 €/mois
10.5 %
-61 %
189 805
23 570 €
5 %
10.7 %
8 747
1 192 €/mois
10.5 %
-77 %
189 805
23 570 €
5 %
10.7 %
8 321
1 141 €/mois
10.5 %
-89 %
189 805
23 570 €
5 %
10.7 %
10 235
610 €/mois
10.5 %
-82 %
189 805
23 570 €
5 %
10.7 %
8 695
1 118 €/mois
10.5 %
Opportunités et risques à Paris 20
Les opportunités
Les atouts de Paris 20 sont limités, ce qui impose une analyse particulièrement fine avant tout engagement.
- Demande supérieure à l'offre. La tension locative observée garantit un remplissage rapide des biens mis en location. Un atout majeur pour la rentabilité effective.
Les risques à connaître
Certains éléments invitent à la prudence sur ce marché. Les identifier permet de mieux calibrer sa stratégie.
- Tendance baissière sur cinq ans. Un marché orienté à la baisse peut réduire le potentiel de valorisation et compliquer une revente future. Privilégiez une stratégie axée sur le rendement locatif.
- Réglementation des loyers. Impossible de dépasser les plafonds fixés, même pour un bien rénové de qualité. Cette contrainte oriente vers une logique patrimoniale.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Paris 20 ?
Investir dans l'immobilier locatif ne s'improvise pas. À Paris 20, certaines stratégies sont plus pertinentes que d'autres compte tenu du contexte local. Découvrez nos recommandations basées sur l'analyse du marché.
Location longue durée : stabilité et sérénité pour l'investisseur
La location nue est la stratégie de l'investisseur qui recherche la tranquillité. En louant un logement vide, vous attirez des locataires qui s'installent avec leurs meubles, donc avec l'intention de rester. Les baux de 3 ans minimum (6 ans pour les personnes morales) limitent la rotation et stabilisent les revenus. La gestion est légère : pas de mobilier à gérer, des états des lieux plus simples, des relations locataires souvent plus apaisées. Les profils attirés (familles, actifs installés, retraités) sont généralement solvables et soigneux. Si vous privilégiez la sérénité à l'optimisation maximale, la location nue est faite pour vous.
Paris 20 présente des conditions favorables à la location nue. Demande active.
Quel bien cibler ? En location nue, les T2 (40-55 m²) et T3 (55-75 m²) sont les typologies les plus demandées et les plus faciles à louer. L'état du bien est important : un logement en bon état se loue plus vite et plus cher.
Chiffres et réalités. Rendement légèrement inférieur au meublé, compensé par la stabilité des locataires et la gestion allégée. Fiscalement, deux options : micro-foncier (simple, abattement 30%) ou réel (déduction des charges et travaux). Le déficit foncier est l'outil d'optimisation principal en location nue.
Pour quel investisseur ? La location nue convient à ceux qui veulent investir sereinement. La gestion est minimale, les locataires stables, les revenus prévisibles. Cette stratégie attire les investisseurs prudents, ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier), ou ceux qui cherchent à diversifier un parc existant.
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Comment louer mieux et plus cher
Les stratégies essentielles pour augmenter vos revenus locatifs, réduire la vacance et valoriser votre logement sans effort superflu.
Lire l'article →Les stratégies présentées correspondent aux approches qui nous semblent les plus pertinentes pour Paris 20, compte tenu des données dont nous disposons. Mais un investissement réussi dépend aussi de facteurs que seule une analyse terrain peut révéler : état réel des biens, dynamique de quartier, qualité des copropriétés, évolutions urbaines en cours. Ces recommandations constituent un point de départ pour orienter vos recherches, pas une conclusion définitive. Votre propre analyse et l'accompagnement de professionnels locaux restent indispensables avant toute décision d'achat.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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de la typologie de votre bien.
Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
Un investisseur doit essayer d'acheter sous le prix du marché mais doit aussi connaître les loyers que vous pouvez appliquer dans la ville en fonction de l’état et des prestations de votre bien. LyBox analyse des millions d’annonces de locations afin de modéliser les loyers de la ville en fonction du type de bien (appartement ou maison) mais aussi de la typologie (studio, T2, T3, T4, T5 ...) et du mode de location choisi (meublé ou vide).