Présentation de Paris 18
Le 18e arrondissement s’étend de Montmartre aux quartiers de la Chapelle et de la Goutte-d’Or, jusqu’aux portes nord de Paris. Contrasté, il rassemble des secteurs très touristiques et valorisés sur la butte, et des zones plus populaires près du périphérique, mais reste globalement bien desservi en métro et bus, avec une forte demande locative pour les budgets plus serrés. Près de 188400 habitants y résident, malgré un léger recul qui doit être pris en compte dans votre stratégie.
La ville est soumise à l'encadrement des loyers : un point important dans la projection de rentabilité.
Paris 18e englobe Montmartre, secteur très touristique et patrimonial autour de la butte, et des quartiers populaires comme Barbès, Château-Rouge ou la Goutte-d’Or, en cours de transformation. Le marché y est très contrasté, allant de biens de caractère très recherchés à des immeubles plus simples à fort potentiel de rendement, selon la rue et le micro-quartier.
Les chiffres clés de Paris 18
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.42 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 188 446 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 8 646 € |
Analyse du marché immobilier à Paris 18
La taille et le dynamisme de Paris 18 garantissent un marché immobilier profond. Les investisseurs y trouvent une demande locative constante et diversifiée. Les signaux négatifs (démographie et prix en recul) imposent une grande vigilance. L'emplacement devient encore plus déterminant qu'ailleurs.
À 8 646 €/m², le ticket d'entrée est conséquent mais cohérent avec le marché. La contrepartie : une forte liquidité et une demande locative constante. Comptez 8 646 €/m² pour un appartement et 12 552 €/m² pour une maison. La baisse constatée sur cinq ans doit alerter. Ce marché nécessite une expertise locale solide.
4,4% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. La tension du marché joue en faveur des propriétaires. Les biens correctement positionnés se louent sans difficulté.
La location saisonnière apparaît comme une option pertinente compte tenu de l'attractivité touristique. Vérifiez la réglementation locale avant de vous lancer.
Le secteur de Chapelle mérite une vigilance particulière, avec des prix -18% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.
L'encadrement des loyers contraint les revenus locatifs. Assurez-vous de connaître les plafonds avant d'investir.
Mon investissement à Paris 18 fonctionne, mais la baisse de population est un signal à suivre. Je conseille d’analyser très finement la demande avant d’acheter.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Paris 18
Estimation des appartements à Paris 18
Estimation des maisons à Paris 18
Evolution des prix de l'immobilier à Paris 18
188 446
Habitants4.42 %
Rentabilité moyenne5.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Paris 18
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Paris 18
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-29 %
188 446
24 910 €
4 %
9.9 %
8 988
602 €/mois
8.9 %
-26 %
188 446
24 910 €
4 %
9.9 %
11 058
559 €/mois
8.9 %
-72 %
188 446
24 910 €
4 %
9.9 %
7 890
1 515 €/mois
8.9 %
-64 %
188 446
24 910 €
4 %
9.9 %
8 646
390 €/mois
8.9 %
-28 %
188 446
24 910 €
4 %
9.9 %
7 807
519 €/mois
8.9 %
Opportunités et risques à Paris 18
Les opportunités
Paris 18 n'est pas un marché de premier plan, mais certaines niches peuvent présenter un intérêt.
- Marché en sous-offre locative. Cette configuration dynamique limite les risques de vacance et permet de maintenir des loyers en ligne avec le marché.
Les risques à connaître
Les points de vigilance sont nombreux sur ce marché. Voici les risques majeurs à prendre en compte dans votre analyse.
- Marché en recul sur cinq ans. La valorisation sera probablement limitée ; concentrez-vous sur la rentabilité locative.
- Déclin démographique. Ce phénomène peut, sur le long terme, fragiliser le marché locatif et peser sur la valeur des biens.
- Encadrement actif. L'écart entre loyer de marché et loyer autorisé peut être significatif. Vérifiez les plafonds avant d'acheter.
- Chapelle moins attractif. Prix -18% inférieurs : cette zone concentre davantage de difficultés et expose à des risques locatifs accrus.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Paris 18
Quel type d'investissement privilégier à Paris 18 ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
Location classique : l'investissement locatif traditionnel
La location nue est l'investissement locatif dans sa forme la plus traditionnelle. Un logement, un locataire, un bail de 3 ans minimum. Cette simplicité présente des avantages concrets : gestion légère (pas de mobilier), locataires stables (ils s'installent pour durer), rotation faible (baux longs). La fiscalité est moins optimisée qu'en meublé, mais le régime du déficit foncier peut réduire l'imposition si vous réalisez des travaux. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis, retraités.
Paris 18 présente des conditions favorables à la location nue. Demande active.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
Profil investisseur. La location nue s'adresse à ceux qui veulent un investissement simple et stable. Moins de gestion, des locataires qui restent, des revenus prévisibles. Idéal pour les investisseurs prudents ou ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier).
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Lire l'article →Ces stratégies sont celles qui ressortent de notre analyse du marché local. Elles ne constituent ni une recommandation d'achat ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque projet immobilier doit être évalué individuellement en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Nous vous invitons à réaliser votre propre étude approfondie et à consulter des professionnels qualifiés (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant de prendre toute décision d'investissement.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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de la typologie de votre bien.
Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
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