Présentation de Paris 10
Le 10e arrondissement s’organise autour de la gare du Nord, de la gare de l’Est et du canal Saint-Martin, en rive droite. Plus populaire et en cours de gentrification, il offre un important potentiel locatif, notamment sur les petites surfaces, avec une desserte ferroviaire et métro exceptionnelle qui en fait un secteur stratégique pour les actifs très mobiles. Elle réunit environ 83500 habitants, avec une légère baisse de population qu'il convient d'intégrer dans une analyse prudente.
L'encadrement des loyers en vigueur limite les revenus locatifs potentiels. Vérifiez les plafonds avant de calculer votre rentabilité.
Paris 10e mêle les secteurs très connectés des gares du Nord et de l’Est au canal Saint-Martin, en pleine gentrification. On y trouve un parc de logements anciens, des rues encore populaires et d’autres devenues très tendance, avec un marché locatif dynamique mais hétérogène selon les micro-quartiers, où l’ambiance peut passer du très festif au très transitif.
Les chiffres clés de Paris 10
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.45 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 83 543 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 9 184 € |
Analyse du marché immobilier à Paris 10
Paris 10 dispose d'un bassin d'emplois conséquent qui nourrit la demande immobilière. Le marché y est liquide, avec des transactions régulières. Le repli démographique, associé à une tendance baissière des prix, révèle un marché fragilisé. La prudence est de mise.
Le prix moyen de 9 184 €/m² impose un budget solide. En échange, le marché offre profondeur, liquidité et sécurité. Les prix ont baissé sur cinq ans, reflet d'une attractivité en berne. Redoublez de vigilance sur le choix du quartier.
4,5% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. Le marché locatif est tendu, reflet de l'attractivité de l'agglomération. Cette pression garantit une mise en location rapide.
La LCD peut s'avérer très rentable ici, à condition de bien gérer la saisonnalité et les contraintes opérationnelles.
Attention à l'encadrement des loyers : les revenus locatifs sont plafonnés par la réglementation.
Mon investissement à Paris 10 fonctionne, mais la baisse de population est un signal à suivre. Je conseille d’analyser très finement la demande avant d’acheter.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Paris 10
Estimation des appartements à Paris 10
Estimation des maisons à Paris 10
Evolution des prix de l'immobilier à Paris 10
83 543
Habitants4.45 %
Rentabilité moyenne4.9 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Paris 10
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Paris 10
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-28 %
83 543
29 470 €
4 %
10.1 %
9 000
680 €/mois
9.2 %
-78 %
83 543
29 470 €
4 %
10.1 %
9 184
1 559 €/mois
9.2 %
-76 %
83 543
29 470 €
4 %
10.1 %
9 000
708 €/mois
9.2 %
-85 %
83 543
29 470 €
4 %
10.1 %
9 184
100 €/mois
9.2 %
-74 %
83 543
29 470 €
4 %
10.1 %
9 184
1 609 €/mois
9.2 %
Opportunités et risques à Paris 10
Les opportunités
Ce marché présente peu d'avantages évidents. Les investisseurs devront creuser pour trouver les opportunités.
- Tension locative favorable. Les propriétaires peuvent sélectionner leurs locataires parmi plusieurs candidats. Cette position de force sécurise les revenus et la qualité des baux.
Les risques à connaître
Certains éléments invitent à la prudence sur ce marché. Les identifier permet de mieux calibrer sa stratégie.
- Recul des prix sur cinq ans. Cette tendance révèle un marché structurellement fragile. À intégrer à votre réflexion, notamment pour une revente à moyen terme.
- Population en baisse. Cette tendance démographique négative doit être intégrée à votre analyse, notamment pour évaluer la liquidité future du marché.
- Réglementation des loyers. Impossible de dépasser les plafonds fixés, même pour un bien rénové de qualité. Cette contrainte oriente vers une logique patrimoniale.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Paris 10
Paris 10 présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
Location non meublée : moins de gestion, des locataires stables
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la location nue se distingue par sa simplicité de gestion. Vous achetez un logement, vous le louez vide, le locataire s'installe avec son mobilier. Cette configuration génère une relation locative stable : le locataire qui a transporté ses meubles n'a pas envie de déménager tous les ans. Les baux de 3 ans renforcent cette stabilité. La gestion est minimale : pas de mobilier à entretenir, pas de liste d'équipements à respecter. Les locataires cibles (familles, actifs établis) sont souvent des profils rassurants. Si la rentabilité brute est parfois inférieure au meublé, la faible rotation et la gestion allégée compensent en partie.
Paris 10 présente des conditions favorables à la location nue. Demande active.
Le bien idéal : un appartement ou une maison correspondant à la demande locale. L'emplacement reste déterminant : proximité des transports, commerces, écoles. Un logement en bon état se louera rapidement et attirera des locataires de qualité.
Rentabilité et implications. La location nue génère des loyers inférieurs au meublé mais compense par une gestion allégée et des locataires stables. Sur le long terme, la faible rotation peut rendre l'équation financière aussi intéressante. Le régime du déficit foncier est l'atout fiscal principal : en rénovant, vous pouvez déduire les travaux de vos revenus et réduire significativement votre imposition.
À qui s'adresse la location nue ? Aux investisseurs qui privilégient la simplicité. Pas de mobilier, des locataires stables, une gestion légère. Cette stratégie convient aux profils prudents ou aux investisseurs qui souhaitent utiliser le déficit foncier (travaux importants).
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Lire l'article →Notre analyse du marché de Paris 10 nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
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