Présentation de Dijon
Dijon est la capitale de la Bourgogne, ville universitaire et administrative, située sur l’axe Paris–Lyon. Entre centre historique rénové, pôles hospitaliers et campus, la ville offre un marché immobilier équilibré, avec des prix encore modérés pour une métropole régionale et une demande locative régulière. La ville compte environ 159300 habitants, avec une progression démographique notable ces dernières années.
Avec près de 30600 étudiants répartis dans des établissements comme Université de Bourgogne, Sciences Po Dijon, AgroSup Dijon, la commune bénéficie d'un marché locatif étudiant particulièrement dynamique. Son attractivité touristique apporte un flux régulier de visiteurs et un dynamisme notable au marché local. Le marché locatif est tendu, avec une demande soutenue qui sécurise les revenus locatifs.
Dijon oppose un centre-ville historique très prisé, avec ses rues piétonnes, ses hôtels particuliers et ses immeubles anciens, à des quartiers résidentiels calmes comme Montchapet ou Drapeau. Au nord-est, les secteurs proches de l’université et de Montmuzard attirent les étudiants, tandis que Toison d’Or et les quartiers plus récents combinent logements, équipements et grands centres commerciaux, avec une demande locative diversifiée et stable.
Les chiffres clés de Dijon
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.51 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 19.2 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 159 346 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 696 € |
Analyse du marché immobilier à Dijon
Le tissu économique intègre une composante universitaire majeure avec environ 30600 étudiants. Cette population crée une demande locative spécifique et récurrente sur les studios et T1.
Le marché affiche 2 696 €/m² en moyenne, un niveau équilibré qui laisse de la flexibilité dans la construction de votre projet. Comptez 2 611 €/m² pour un appartement et 3 221 €/m² pour une maison. L'évolution mesurée sur cinq ans traduit une consolidation saine, sans les risques associés aux hausses trop rapides. L'évolution modérée récente confirme une tendance stable, sans excès.
Le rendement de 6,5% laisse de la flexibilité. Selon le bien choisi, vous pouvez orienter votre stratégie vers le rendement ou le patrimoine. Le marché locatif est tendu, avec une demande étudiante qui absorbe rapidement l'offre. Les meublés bénéficient d'une attractivité particulière.
Le profil étudiant de la ville et l'accessibilité des prix créent un contexte favorable pour les projets de colocation, particulièrement rentables ici.
Évitez le quartier Fontaine d’Ouche (prix -59% inférieurs). La décote traduit des difficultés qui peuvent peser sur votre investissement.
Je me suis installé près de Fontaine d’Ouche : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Dijon
Estimation des appartements à Dijon
Estimation des maisons à Dijon
Evolution des prix de l'immobilier à Dijon
159 346
Habitants6.51 %
Rentabilité moyenne3.3 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Dijon
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Dijon
Les opportunités
Le marché de Dijon présente de nombreux points forts pour les investisseurs. Plusieurs facteurs se combinent pour créer un environnement propice à la réussite d'un projet locatif.
- Demande étudiante structurelle. Les 30600 étudiants alimentent une demande locative soutenue, particulièrement sur le segment des meublés. Cette population, bien que mobile, assure un flux constant de locataires et limite les périodes de vacance grâce au calendrier universitaire prévisible. Les logements proches des facultés, IUT, écoles d'ingénieurs ou de commerce bénéficient d'une demande premium. La location meublée permet d'optimiser le rendement (+10-20% de loyer) tout en répondant aux attentes de ce public.
- Présence universitaire (Université de Bourgogne, Sciences Po Dijon, AgroSup Dijon). Les campus universitaires génèrent une économie propre qui dépasse largement la population étudiante. Enseignants-chercheurs mutés, doctorants et post-doctorants en contrat, chercheurs invités internationaux, personnel administratif : ces profils qualifiés cherchent des logements à proximité. Leur solvabilité est assurée par des contrats publics et leur durée de séjour (2-5 ans en moyenne) offre une visibilité intéressante pour les propriétaires.
- Légère hausse des prix sur cinq ans. Un marché équilibré, sans flambée ni correction, qui permet de se projeter sereinement.
- Forte demande locative. Cette tension se traduit par des délais de relocation courts et une bonne tenue des loyers. Un environnement idéal pour sécuriser un investissement.
- Potentiel touristique. L'attractivité de la commune ouvre des perspectives en location saisonnière pour compléter les revenus locatifs.
- Croissance démographique. Ce signal positif renforce la pertinence d'un investissement et laisse présager une demande locative soutenue à l'avenir.
Les risques à connaître
Les points de vigilance sont limités à Dijon, ce qui constitue un signal positif. Voici néanmoins les éléments à surveiller.
- Vigilance sur Fontaine d’Ouche. Les prix -59% sous la moyenne peuvent sembler attractifs, mais cachent souvent des difficultés : vacance plus fréquente, profils locataires plus fragiles.
Stratégies d’investissement adaptées à Dijon
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Dijon (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Investir dans un studio meublé pour étudiants
Le studio meublé destiné aux étudiants constitue un classique de l'investissement locatif, et pour cause : la demande est structurelle. Chaque rentrée universitaire génère un afflux de jeunes cherchant à se loger, souvent dans l'urgence, ce qui place les propriétaires en position favorable. L'investisseur vise des surfaces compactes (18-28 m²), idéalement situées à proximité des campus ou des transports, qu'il équipe d'un mobilier simple mais complet. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet ensuite d'amortir le bien et le mobilier, réduisant considérablement l'imposition sur les revenus locatifs. La contrepartie de cette stratégie est un turnover annuel qui génère quelques jours de vacance et des frais de remise en état, compensés par un rendement généralement attractif. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Dijon sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
30600 étudiants cherchent à se loger chaque année à Dijon : c'est un vivier de locataires considérable. Université de Bourgogne, Sciences Po Dijon, AgroSup Dijon : ces établissements structurent la demande locative locale.
Ce qu'il faut acheter : une surface de 15 à 28 m², idéalement un vrai studio avec coin cuisine séparé ou un T1. Les étudiants ont des exigences simples mais précises : un logement propre, fonctionnel, bien situé et correctement équipé. L'état général du bien compte beaucoup : un logement défraîchi se louera moins vite et moins cher. Prévoyez si nécessaire un budget rafraîchissement (peinture, sol) de 100 à 150 €/m² en plus de l'acquisition. Budget mobilier à prévoir : 2 500 à 4 000 €.
Rentabilité et optimisation. Le régime LMNP au réel est particulièrement adapté au studio étudiant : l'amortissement comptable du bien et du mobilier permet de neutraliser fiscalement les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans en moyenne. C'est l'un des rares montages qui permet de percevoir des revenus locatifs tout en payant très peu d'impôts, en toute légalité. Le turnover annuel permet d'ajuster le loyer régulièrement pour suivre le marché.
Profil adapté. Cette stratégie s'adresse en priorité aux investisseurs qui débutent : elle permet de se familiariser avec l'immobilier locatif sur un projet à taille humaine, avec un risque maîtrisé. Le studio étudiant est aussi pertinent pour les investisseurs confirmés qui cherchent à multiplier les lignes de leur patrimoine ou à diversifier géographiquement. La gestion peut être déléguée à une agence (7-10% des loyers) ou assurée en direct, ce qui convient à différents profils de disponibilité.
Investir en colocation pour optimiser la rentabilité
L'investissement en colocation repose sur un principe simple : mutualiser un logement entre plusieurs occupants pour augmenter le revenu locatif global. Là où un T4 se louerait 900 € à une famille, le même appartement peut générer 1 200 à 1 400 € en colocation (3-4 chambres à 350-400 €). Cette stratégie s'adresse aux investisseurs prêts à gérer une rotation plus fréquente et une logistique légèrement plus complexe, en échange d'une rentabilité nettement supérieure. La colocation fonctionne particulièrement bien dans les villes étudiantes et les métropoles où le coût du logement individuel pousse les jeunes à partager.
30600 étudiants cherchent à se loger à Dijon, et une part croissante opte pour la colocation. Autour de Université de Bourgogne, la demande en colocations est particulièrement forte. Les étudiants constituent des colocataires généralement fiables, cautionnés par leurs parents.
Critères de sélection du bien : surface de 60 à 100 m² (3 à 5 chambres), chambres d'au moins 9 m² avec fenêtre, espaces communs généreux, bon état général ou potentiel de rénovation. Les appartements en angle avec double orientation sont appréciés (luminosité, ventilation). Attention au règlement de copropriété : certains interdisent explicitement la colocation ou la location meublée. Prévoyez un budget mobilier conséquent : 3 000 à 5 000 € par chambre pour un équipement de qualité.
Équation rendement/gestion. La colocation booste le rendement de 30 à 60% par rapport à une location traditionnelle. Elle permet de dépasser significativement les moyennes locales et d'atteindre des performances qu'une location classique ne permet pas. Le LMNP au réel optimise la fiscalité. En contrepartie, la gestion demande plus d'implication : sélection des colocataires, gestion des départs/arrivées, arbitrage des éventuels conflits, entretien renforcé. Cette charge peut être déléguée à un gestionnaire spécialisé.
Profil investisseur. La colocation demande plus d'implication que la location classique, mais offre un rendement supérieur. Elle s'adresse aux investisseurs disponibles (ou prêts à déléguer) et organisés. La gestion peut être internalisée (plus rentable) ou confiée à une agence spécialisée (plus confortable). Les colocations étudiantes suivent un cycle prévisible (rentrée) qui facilite la planification. C'est une excellente stratégie pour accélérer la constitution de patrimoine grâce au cash-flow généré.
Investir en courte durée pour maximiser les revenus
Investir en location courte durée, c'est parier sur le tourisme pour maximiser ses revenus locatifs. Le principe : louer un logement meublé à la nuitée ou à la semaine, via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel. Les tarifs pratiqués peuvent atteindre 80 à 150 € la nuitée pour un appartement, contre 500-800 € par mois en location classique. Cette différence de revenus peut multiplier la rentabilité par 2 ou 3 en zone touristique. La contrepartie est une gestion chronophage : réservations, accueil, ménage, gestion des avis. Cette charge peut être déléguée à une conciergerie (20-30% des revenus) ou assumée en direct. La réglementation s'est durcie : vérifiez les règles locales (autorisation, nombre de nuits autorisées). Notre dossier sur la LCD couvre tous ces aspects.
Dijon offre un potentiel touristique compatible avec la LCD. Demande à analyser. Réglementation à vérifier.
Critères de sélection : emplacement exceptionnel (centre historique), standing correct, potentiel de différenciation. Les T2 sont les plus polyvalents. L'équipement doit répondre aux attentes des voyageurs : wifi performant, literie confortable, cuisine fonctionnelle, propreté irréprochable. La décoration soignée fait la différence sur les plateformes.
Équation rendement/gestion. La demande est plus étalée mais moins prévisible. La rentabilité peut atteindre 8 à 15% brut dans les meilleures conditions, mais la gestion est lourde. Déléguer à une conciergerie coûte 20-30% des revenus mais libère du temps. Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier. La réglementation évolue : certaines villes limitent drastiquement la LCD.
Profil adapté. La LCD s'adresse aux investisseurs qui acceptent une gestion active en échange de revenus supérieurs. Elle convient particulièrement aux profils disponibles (retraités, indépendants, investisseurs locaux) ou à ceux qui délèguent la gestion. L'investissement peut aussi avoir une dimension patrimoniale (usage personnel hors saison). Le potentiel touristique de Dijon mérite d'être analysé. Attention à la réglementation locale.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Dijon. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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