Présentation de Passy
Passy est une commune de Haute-Savoie située dans la vallée de l’Arve, face au massif du Mont-Blanc. Elle s’étend entre fond de vallée, lacs, falaises et hameaux accrochés aux pentes. Près de 11100 habitants y résident, avec une stabilité démographique utile pour anticiper les tendances du marché.
Le TER vers Genève offre une connexion précieuse, permettant aux résidents d'accéder facilement au bassin d'emploi métropolitain.
Les chiffres clés de Passy
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.68 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 11 068 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 764 € |
Analyse du marché immobilier à Passy
Le tissu économique de cette ville moyenne assure une demande résidentielle régulière. Les prix restent accessibles tout en offrant un potentiel locatif correct.
À 3 764 €/m², l'acquisition nécessite un effort financier important. La qualité de l'emplacement devient cruciale pour sécuriser l'investissement. Comptez 3 517 €/m² pour un appartement et 4 370 €/m² pour une maison. Les prix ont nettement progressé sur cinq ans, signe d'un intérêt croissant pour ce secteur. Le recul de cette année offre une respiration dans un marché globalement haussier. À saisir pour les investisseurs patients.
4,7% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. Sans tension excessive, le marché exige de bien cibler. Tous les emplacements ne se valent pas.
Le secteur de Marlioz mérite une vigilance particulière, avec des prix -8% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.
Investir près de Marlioz, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Passy
Estimation des appartements à Passy
Estimation des maisons à Passy
Evolution des prix de l'immobilier à Passy
11 068
Habitants4.68 %
Rentabilité moyenne4.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Passy
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Passy
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Opportunités et risques à Passy
Les opportunités
Certaines dynamiques locales constituent des opportunités pour qui souhaite investir à Passy. Voici les éléments à considérer.
- Marché en forte progression. Les investisseurs ayant acheté il y a quelques années ont vu leur patrimoine se valoriser significativement. Une tendance qui confirme l'attractivité durable de la commune.
- Ter vers Genève. Cette mobilité facilite la mise en location et diversifie les profils de locataires potentiels. Les actifs métropolitains constituent une clientèle stable.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Passy reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Correction récente des prix. Opportunité d'achat ou signal d'alerte ? Analysez les raisons de cette baisse avant de vous positionner.
- Marlioz moins attractif. Prix -8% inférieurs : cette zone concentre davantage de difficultés et expose à des risques locatifs accrus.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Passy
Quel type d'investissement privilégier à Passy ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
Location classique : l'investissement locatif traditionnel
La location nue est l'investissement locatif dans sa forme la plus traditionnelle. Un logement, un locataire, un bail de 3 ans minimum. Cette simplicité présente des avantages concrets : gestion légère (pas de mobilier), locataires stables (ils s'installent pour durer), rotation faible (baux longs). La fiscalité est moins optimisée qu'en meublé, mais le régime du déficit foncier peut réduire l'imposition si vous réalisez des travaux. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis, retraités.
Passy bénéficie d'une demande d'actifs propice à la location nue. Connexion vers Genève.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. T2 bien desservis pour actifs. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
Profil investisseur. La location nue s'adresse à ceux qui veulent un investissement simple et stable. Moins de gestion, des locataires qui restent, des revenus prévisibles. Idéal pour les investisseurs prudents ou ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier). La demande locale (, actifs) assure un bon vivier de locataires.
La stratégie patrimoniale : investir dans les emplacements premium
Parmi les approches d'investissement immobilier, la stratégie patrimoniale se distingue par sa vision long terme. Plutôt que de chercher le rendement maximal, elle cible les emplacements premium où la valeur progresse dans le temps. Le rendement locatif est modeste mais la plus-value potentielle et la sécurité compensent largement. Cette stratégie s'adresse aux investisseurs patients cherchant à construire un patrimoine transmissible.
Passy présente un profil patrimonial. Prix élevés (3 764 €/m²). Valorisation confirmée.
Ce qu'il faut acheter : le meilleur emplacement possible dans votre budget. En patrimonial, l'adresse fait tout. T2-T3 en bon état, dans des copropriétés bien gérées.
Performance globale. Le rendement locatif est modeste (3-5% brut), typique des marchés patrimoniaux où la qualité de l'emplacement se paie. L'investisseur patrimonial accepte ce rendement en échange de la sécurité et de la valorisation. Sur 15-20 ans, la plus-value peut représenter 50 à 100% du prix d'achat dans les meilleurs emplacements.
Profil investisseur. Stratégie pour investisseurs patients et patrimoniaux. Capital conséquent, vision long terme, priorité à la sécurité. Constitution de patrimoine, pas de cash-flow.
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Lire l'article →Ces stratégies sont celles qui ressortent de notre analyse du marché local. Elles ne constituent ni une recommandation d'achat ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque projet immobilier doit être évalué individuellement en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Nous vous invitons à réaliser votre propre étude approfondie et à consulter des professionnels qualifiés (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant de prendre toute décision d'investissement.
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