Calculez le rendement locatif de votre investissement locatif

Pourquoi ne pas utiliser de fichier excel ?

La législation et la fiscalité en immobilier sont compliquées et changent très souvent. Avant de dépenser des centaines de milliers d’euros dans votre projet, il est recommandé d’effectuer une simulation de votre investissement locatif.

Avec le simulateur LyBox, vous êtes sûr de ne pas oublier de charges propriétaires à payer, de bien estimer votre rendement et de savoir exactement les impôts à payer.

Les calculs et les simulations de fiscalités immobilières effectuées dans LyBox sont validées et certifiées par un cabinet fiscal indépendant.

Quel rendement doit on visé ?

En moyenne, les taux vont généralement de 4% à 12% suivant le type de projet, la localisation et le marché immobilier. À savoir, qu'un taux élevé est souvent corrélé un à risque. Il est donc essentiel d’adapter ses attentes en fonction de la zone géographique choisie et de prendre en compte les spécificités du marché local.

Dans les grandes métropoles comme Paris, les rendements sont souvent plus faibles, autour de 3% à 4% en raison de des prix d'achat des biens et de l'encadrement des loyers.
Toutefois, dans des villes moyennes ou des zones plus périphériques, les rendements peuvent atteindre 6% à 9% voire plus, car les prix au m² sont plus accessibles, tout en maintenant une demande locative relativement stable.

Enfin, dans les villages ou petites communes, bien que les rendements puissent paraître attractifs, ils sont souvent liés à une plus faible demande locative et à des risques supplémentaires comme la vacance prolongée.

En 2025, le rendement minimum pour atteindre l'autofinancement (c'est à dire un cash flow à 0) est de 7.5%.

Comment est calculé le rendement locatif ?

Cet indicateur mesure la performance d'un placement immobilier en comparant les revenus générés par la location du bien avec son prix d'achat et les frais mensuels.
Il est exprimé en pourcentage et indique le rapport entre le montant investi et les revenus perçus chaque année.

Notre simulateur offre non seulement une grande rapidité, mais garantit également une précision exceptionnelle.
Il assure une projection réaliste quelles que soient les particularités de votre investissement.

Souvent, par abus de langage, on emploie "rendement" et "rentabilité" comme si c’était la même chose. En réalité, ce sont deux notions différentes qui sont détaillées dans notre article : Comprendre la différence entre rendement et rentabilité

Calcul rendement locatif brut

Avant d'entrer dans les détails des calculs de rentabilité locative, commençons par examiner la méthode la plus simple et la plus directe : la rentabilité brute.

C'est un indicateur qui mesure le rapport entre les loyers perçus et le prix d'aquisition d'un bien immobilier et des frais engendrés (Travaux, frais de notaire ...). Il ne prend pas en compte les charges de location payées par le propriétaire ni la fiscalité.

Pour le determiner, il suffit de diviser le montant annuel des loyers encaissé par le prix d'achat total du bien (frais de notaire et travaux inclue)

La formule du rendement brut est :
loyer annuel / (prix d'achat du logement + frais de notaires + travaux) x 100

Cette approche offre une première estimation du potentiel d'un investissement immobilier en ne prenant en compte que le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat du logement.

Calcul rendement locatif net

Passons maintenant à une analyse plus approfondie en considérant les différentes charges associées à votre investissement pour calculer le rendement net.

C'est aussi un indicateur qui mesure la performance d'un investissement immobilier mais qui prend en compte les charges et dépenses liées à la location du bien comme la taxe foncière, l'assurance PNO ainsi que les eventuels charges de copropriété, frais de gestion, assurances GLI ...

Pour le calculer, il faut retrancher du total annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire

La formule du rendement net est :
(loyer annuel - taxe foncière - PNO - toutes les charges) / (prix d'achat du logement + frais de notaires + travaux) x 100

Cette approche offre une vision plus précise de la rentabilité réel après avoir tenu compte des dépenses inévitables.

Calcul rendement locatif net d'impôts

Enfin, explorons la façon la plus complète pour évaluer la rentabilité locative : la rentabilité nette-nette.

Le rendement "net-net" (ou net d'impôts) est un indicateur qui permet de mesurer la performance d'un investissement immobilier en prenant en compte toutes les charges et dépenses liées à la location du bien, ainsi que la fiscalité comprenant les impôts et prélèvements sociaux qui sont dus sur les revenus locatifs.

Pour le calculer, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, ainsi que l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.

La formule du rendement net net est :
(loyer annuel - taxe foncière - PNO - toutes les charges - impôts et cotisation sociale) / (prix d'achat du logement + frais de notaires + travaux) x 100

Cette méthode fournit la vision la plus précise mais elle reste complete à calculer au vu de la complexité et la multiplicité des différents régimes fiscaux.

Le régime fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC, etc...) et les dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel) ainsi que votre revenu peuvent avoir une influence sur le résulat.

À noter : Le prêt immobilier ne rentre jamais dans le calcul de votre rendement. Les mensualités de remboursement ne sont prise en compte que dans le calcul du cashflow. Ainsi les taux de crédit élevés que nous connaissons actuellement n'ont donc pas d'impact sur le calcul.

Exemple de calcul du rendement locatif

Pour vous aider et être très concret, nous allons détailler étape par étape les 3 formes de rendement.
Pour ces exemples, nous utiliserons un projet fictif d'un appartement en copropriété à 130 000 € avec un loyer mensuel de 600 €.

Simulation du rendement locatif brut

Comme vu précedement, pour calculer le rendement brut, il suffit de diviser le montant annuel des recettes par le prix d'achat total du bien, puis de multiplier le résultat obtenu par 100.

En reprenant notre exemple précédent, voici le détail du calcul :

• Additionner la somme des loyers perçus. Pour un loyer de 600€/mois cela nous donne 600€ x 12 = 7200 euros/an.
• Pour cette projection, aucuns des frais ne sont pris en compte.
• Lors de l'achat de l'appartement, nous supposons qu'un léger rafraîchissement était nécessaire qui a coûté 5 000€ de travaux.
  Les frais de notaire représentent 8% du prix du bien, soit 10 400 euros.
• Diviser le total des loyers obtenu par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir la formule suivante :
  7200 / (130 000 + 5 000 + 10 400) x 100 = 4.95%.

Dans cet exemple, le rendement brut est de 4.95%

Simulation du rendement locatif net

Pour rappel : pour calculer un rendement locatif net, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire

En reprenant notre exemple précédent, voici le détail du calcul :

• Le montant du loyer reste inchangé : 600€ x 12 = 7200 euros /an.
• Additionner la somme totale des charges supportées par le propriétaire. Prenons un exemple classique pour un appartement en copropriété avec 600€ de charges de copropriété annuelles non récupérables, 500€ de taxe foncière, 80€ d'assurance GLI, 250€ d'assurance PNO et une réserve de 200€ pour d'éventuelles réparations cela donne un total de 1630€ de frais par an.
• Soustraire la somme des charges : 7 200€ - 1 630€ = 5 570 euros /an
• Les frais d'acquisitions et les travaux restent identiques soit 10 400€ + 5 000€.
• Pour le calcul, diviser le total des loyers obtenu amputé des frais par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
  (7 200 - 1 630) / (130 000 + 5 000 + 10 400) x 100 = 3.83%.

Dans cet exemple, le rendement net est de 3.83%, ce qui correspond à un taux de plus d'un point d'écart avec le brut (qui est de 4.95%).

Simulation du rendement locatif net d'impôts

Pour cela, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, ainsi que l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.

L'estimation est plus complexe à determiner car elle dépend du régime fiscal du propriétaire. Il n'est pas possible de faire un exemple "standard" car selon le système fiscal choisi, il sera différent.
Il est donc important d'utiliser un simulateur d'impôts foncier pour connaître à l'avance votre fiscalité et éviter les mauvaises surprises.

Bonus : La méthode « Larcher » pour estimer rapidement votre rendement

La méthode Larcher est un moyen plus simple d'estimer la rentabilité nette d'un investissement locatif, sans la nécessité de comptabilisé toutes les charges en détail.
Cette méthode repose sur le principe selon lequel les charges locatives représentent en moyenne 25 % du loyer annuel.
Ainsi, au lieu de considérer la totalité du loyer annuel, il vous suffit de prendre en compte 75 % de celui-ci pour estimer la rentabilité nette.

Dans notre exemple précédent d'un appartement en copropriété acheté à 130 000 €, loué à 600 € par mois. En utilisant la méthode Larcher, le calcul de la rentabilité nette se présente comme suit :

• Loyer annuel (600 € x 12) = 7 200 €
• 75 % du loyer annuel = 0,75 x 7 200 € = 5 400 €
• Rentabilité nette approximative = (5 400 € / 130 000 €) x 100 ≈ 4,15 %

Bien que pratique, cette méthode demeure approximative. Le rendement brut de notre exemple étant de 4.95% et le net est de 3.83%

En resumé

Nous avons exploré ensemble les différentes formules, qu'il soit brut, net ou net net. Voici un résumé des points clés à retenir :

1. Le rendement locatif brut représente le rapport entre les revenus annuels du bien et son coût total pour le propriétaire, sans tenir compte des charges d'exploitation. Le net inclut toutes les charges dans le calcul et le net net intègre également les impôts payés chaque année sur le bien immobilier.
2. Le crédit ne rentre pas dans la formule du rendement.
3. Le rendement peut varier d'une année à l'autre en raison de l'évolution des loyer, de charges supplémentaires, de modifications de la taxe foncière, de travaux d'entretien ou de réparations, etc.
4. Enfin, il ne prend pas en compte le potentiel de plus-value à la revente du bien contrairement à la rentabilité.

Pour en apprendre plus, consulter notre explemple complet sur comment analyser financièrement un investissement locatif.