Le cashflow de vos investissements immobilier est l’argent qu'il vous restera à la fin de chaque
mois quand
toutes les charges seront payées.
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Combien votre projet va t'il vous rapporter ? A partir de quand vais-je devoir payer des
impots ?
Parce qu’en immobilier, chaque erreur peut coûter très cher, il est indispensable de faire les
bonnes projections et de ne rien oublier.
Explication détaillé en vidéo pour augmenter votre cashflow
Découvrez la vidéo réalisée par LyBox et qui vous explique en détail "Calcul de cash-flow immobilier : La vraie méthode (et comment l'augmenter)"
Notre simulateur ci-dessous vous aide dans vos calculs en quelques clics.
Une fois les premières simulations effectuées,
cliquez sur "simulation avancée" pour intégrer les charges, le crédit immobilier et
l'imposition.
Affinez votre calcul en estimant un loyer cohérent avec le marché local.
Cet outil vous permet de vérifier si le montant envisagé est réaliste et d’ajuster votre
simulation au plus proche de la réalité.
Validez la rentabilité réelle de votre bien, au-delà du prix d’achat.
En prenant en compte loyers, charges, taxe foncière, frais de gestion ... cet outil calcule
le rendement locatif pour comparer vos scénarios et décider en toute confiance.
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immobilier.
Passez de la simulation à l’investissement concret.
Le Cash flow, c’est un peu le mot magique en immobilier. Celui qu’on entend partout, tout le
monde en veut, le graal de l’investissement locatif.
Il n’est pas propre à l’immobilier. C’est avant tout un terme utilisé
en finance et en comptabilité. De manière générale, pour une entreprise, il correspond à la
différence entre les produits encaissés et les charges décaissés sur une période donnée.
Nous allons essayer d’y voir plus clair, de
définir les différents types de cash-flow et voir comment obtenir ce fameux
cash flow positif
dont tout le monde rêve.
Cashflow = produits encaissés – charges décaissées
Le cash flow indique aux investisseurs les revenus
qu'ils peuvent espérer percevoir chaque mois une fois toutes les charges payées.
Si vous souhaitez devenir rentier et remplacer votre salaire pour le fruit de
vos investissements il est impératif de prendre en compte le cash flow net d'impôt et de
prévoir un matelas de sécurité pour prévoir tous les imprévus (vacance locative, travaux,
impayés ...)
Un cash-flow peut être positif ou négatif, s'il est négatif cela signifie que
le taux des dépenses sont supérieurs aux recettes.
Si au contraire le résultat est positif, cela signifie que vous gagnerez de l'argent tous les mois
(en plus de l'armortissement de votre prêt). Cependant, pour éviter les mauvaises surprises,
il faut s'assurer que toutes les dépenses ont bien été comptabilisé.
Un cash flow positif est rassurant mais pas forcement indicateur d'une bonne opération. Par
exemple un mauvais projet acheté avec un gros apport peu généré du cash flow.
Dans certain cas, notamment pour un bien patrimonial dans une ville ou le prix de
l'immobilier est élevé un cash flow négatif et normal et pas forcément synonyme de
mauvais projet. (A noter que ce type de projet est réservé aux investisseurs qui sont capables de
fournir un effort d’épargne pendant plusieurs années dans l’optique d’une plus value future.)
Faire un investissement locatif, c’est comme gérer une petite entreprise : vous avez des clients (les locataires) qui vous payent un service (occuper un logement contre un loyer) et de votre côté, vous avez différentes charges pour faire tourner votre entreprise (mensualité de crédits, charges d’entretiens …)
De la même façon que pour calculer le rendement locatif, il y a différentes façons de calculer un cashflow, nous allons distinguer 3 types :
Pour prétendre générer un cash-flow positif, un investisseur doit utiliser le net net. Lorsqu’il est négatif on parle alors d’effort d’épargne mensuel.
Le calcul est assez simple : il suffit de prendre l'ensemble des flux entrants (loyers et charges facturées aux locataires) et de soustraire uniquement le remboursement du crédit.
Cashflow brut = Loyer - Mensualité de crédit
Prenons un exemple simple que nous réutiliserons par la suite. Supposons que j’achète un appartement que je vais louer 500€/mois (hors charges) et que vous ayez un prêt de 300€/mois. Vous avez ici un cash-flow brut de 500 – 300 = 200€/mois.
| Entrée / Dépense | Montant |
|---|---|
| Loyer | 500 € |
| Crédit | – 300 € |
| Cashflow brut | 200 € |
Évidemment, ce n’est pas la somme que vous allez réellement toucher tous les mois, car il a des charges et des impôts que vous allez devoir payer. Ce calcul permet simplement d’avoir une idée rapide de ce que va rapporter la location sans que vous ayez besoin d’avoir toutes les informations sur le projet.
Pour cette version, nous allons intégrer les charges que vous allez devoir payer en tant que propriétaire bailleur et les soustraire au montant de la location.
Comme dans tout projet d’investissement locatif, il en existe beaucoup : taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, charges de copropriétés …
Mise à jours 2025 : Le marché immobilier et la remontée des taux à un impact sur votre cashflow et à tendance à le réduire fortement. Dans ce cas, il peut être judicieux de faire plusieurs simulations en modifiant votre apport par exemple ou en prévoyant une baisse et une renégociation de votre taux.
Si vous souhaitez être rigoureux et avoir une vision précise de votre trésorerie, il faudra intégrer toutes les charges. Certains investisseurs pour gagner du temps, ne prennent en compte que certaines charges dans le calcul du cash-flow de leur projet immobilier. Plusieurs raisons à cela :
Cashflow net = Loyer - Mensualité de crédit - Charges
Reprenons notre exemple avec des revenus locatifs de 500€/mois et de 300€/mois de mensualité d’emprunt. Pour garder cet exemple simple, nous allons prendre en compte uniquement les 2 charges obligatoires d’un propriétaire bailleur : La Taxe Foncière (TF) et l’Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Si vous souhaitez approfondir les calculs, vous pouvez intégrer la vacance locative, une assurance GLI, des frais de gestion locative, de copropriété, de comptabilité (dans le cas d’une SCI ou une location meublée) etc ...
En moyenne, la taxe foncière est à peu près égale à un mois de loyer. Nous pouvons donc considérer un montant de 500€/an. Attention : Cela n’est qu’une moyenne. Dans certaines villes, elle peut valoir entre 2 et 3 fois le montant du loyer, c’est un élément à vérifier impérativement lors de votre achat.
Pour l’assurance PNO, nous pouvons partir sur 100€/an. Nous arrivons donc à un total de 600€/an de charges, soit 50€/mois.
| Entrée / Dépense | Montant |
|---|---|
| Loyer | 500 € |
| Crédit | – 300 € |
| TF et PNO | – 50 € |
| Cashflow net | 150 € |
Le cash-flow net de cette opération est donc de 500-300-50 = 150€/mois. Attention, cette valeur est un peu surestimée car nous avons pris en compte très peu de charges dans l’exemple.
Encore une fois, cela ne représente pas le vrai montant que vous allez toucher. Nous n’avons pas intégré la fiscalité. Place maintenant à la dernière formule.
Aller plus loin Consulter notre article complet sur l'analyse financière et la rentabilité d'un investissement locatif année par année avec un exemple concret.
Ce calcul est plus complexe à car il faut soustraire aux revenus locatifs l'ensemble des frais ou des flux de sorties nécessaires y compris l'imposition. Le cash flow net est la somme d'argent qui restera (ou sortira) réellement dans votre poche tous les mois
Il est rarement utilisé car il y a plusieurs subtilités dans sa formule :
Cashflow net d'impots = Loyer - Mensualité de crédit - Charges - Impôts
Les charges comprennent tous ce que vous devez payer pour votre bien tel que les charges de copropriétés, la taxe foncière, les travaux, les assurances, éventuellement une agence immobilière etc ...
Encore faut-il maintenant savoir estimer correctement son imposition. Pour cela, le simulateur LyBox vous permet de calculer précisément votre fiscalité et de choisir le régime fiscal qui correspond le mieux à votre situation personnelle.
Pour vous repérer facilement entre les différentes méthodes de calcul, voici un résumé simple des trois types de cashflow utilisés en investissement locatif.
| Type | Prend en compte | Utilité |
|---|---|---|
| Brut | Loyers – Crédit | Pour un 1er aperçu rapide |
| Net | Brut – Charges | Pour comparer plusieurs biens |
| Net-net | Net – Impôts | Pour savoir ce qu'il reste vraiment |
Un cash flow peut être positif ou négatif, et dans les deux cas cela peut être cohérent en fonction de votre stratégie. Voici un résumé clair des implications et points d’attention :
| Situation | Risques / Points d’attention | Comment le prévoir / le gérer |
|---|---|---|
| Cash flow positif |
- Vérifier que toutes les charges ont bien été comptabilisées (vacance, gestion, PNO,
entretien, copropriété, etc.) - Attention à l'effet “cashflow artificiel” en cas de gros apport (rentabilité réelle éventuellement faible) |
- Utiliser un simulateur complet intégrant charges, crédit et fiscalité - Comparer le résulat avec et sans apport - S’assurer que le projet reste intéressant sur le long terme (et pas seulement confortable mensuellement) |
| Cash flow négatif |
- Risque financier si imprévus (vacance, travaux, impayés) - Si le marché local n’est pas dynamique, la plus-value future n’est pas garantie - Peut devenir contraignant ou impossible à maintenir si la situation personnelle évolue |
- Calculer précisément l’effort d’épargne et s’assurer qu’il est soutenable - Privilégier des zones à potentiel de valorisation (villes dynamiques, marché tendu) - Prévoir une réserve de sécurité (trésorerie tampon 3 à 6 mois de charges) |
Toutes nos réponses pour comprendre les caractéristiques du cashflow
Le cash flow immobilier est un terme fréquemment utilisé par les investisseurs
immobiliers
et complémentaire du rendement locatif.
Il peut être soit positif, soit négatif. Un cash-flow négatif survient lorsque
les
dépenses d'un projet d'investissement dépassent les recettes générées. À l'inverse, un
cash-flow positif est souvent considéré comme le signe d'un placement immobilier
judicieux. Pour obtenir un cash-flow positif, les investisseurs doivent veiller à ce que
les
revenus provenant de l'acquisition d'un appartement suffisent à couvrir toutes les
dépenses
liées.
Pour atteindre l'autofinancement en investissant dans l'immobilier, le loyer doit couvrir
toutes les charges,
y compris les crédits, la taxe foncière, l'impôt, les frais de gestion locative et les
assurances. Cela correspond à une simulation avec un cash flow de 0.
Un rendement locatif minimum de 7,57 % net d’impôts est nécessaire pour un emprunt sur
20 ans afin d’être autofinancé.
L’autofinancement évite d’avoir à ajouter de l’argent chaque mois et facilite
l’obtention de nouveaux prêts bancaires pour de futurs achats, en maintenant
un taux d’endettement contrôlé et en préservant le reste à vivre.
Chaque investisseur est unique et si votre but est de chercher absolument un cashflow
positif alors vous pouvez utiliser plusieurs leviers. Le 1er est d’augmenter votre apport ou
de rallonger la durée de votre prêt et ainsi baisser vos mensualités. Cela ne pas va pas
augmenter le rendement de votre investissement mais réduire vos dépenses et in-fine
augmenter le cashflow.
Une autre solution est de négocier au mieux le
prix d’achat du bien, en faisant le nécessaire pour optimiser et réduire les dépenses (Ne
pas mettre votre bien en gestion, réaliser quelques travaux vous-mêmes etc …)
Enfin, la maîtrise de la fiscalité aura un vrai impact positif aussi bien sur votre cashflow
que sur votre rentabilité. Choisir de louer en meublé sous le régime LMNP peut vous
permettre par exemple de baisser les impôts et d’augmenter vos revenus.
Il existe deux indicateurs essentiels pour évaluer les performances financières d'un
bien immobilier sur le long terme et comparer différents projets d'investissement :
Pas toujours. Le cash flow positif est un indicateur de trésorerie, pas de rentabilité globale. Un bien à +150 €/mois dans une ville en déclin peut perdre 20% de sa valeur en 10 ans. Un investissement rentable combine cash flow positif, rendement correct, potentiel de plus-value et zone dynamique.
Pour un premier investissement, visez un cash flow entre +50 et +150 €/mois. En dessous de +50 €/mois, le moindre imprévu vous met en difficulté. Au-dessus de +150 €/mois, c'est souvent difficile à obtenir avec un apport inférieur à 30%. Un cash flow de +100 €/mois représente 1 200 €/an, soit 30 000 € sur 25 ans.
C'est très difficile en 2026, mais pas impossible. Sans apport, votre mensualité de crédit est maximale et vous devez trouver un bien exceptionnellement rentable avec un rendement supérieur à 8%. Nous vous conseillons de constituer au moins 10-15% d'apport pour maximiser vos chances.
Les calculs et les simulations de fiscalités immobilières