Impôt sur revenu locatif : comment calculer et réduire votre fiscalité immobilière

L'impôt sur les revenus locatifs représente entre 0 et plus de 60 % de vos loyers, selon vos frais, ammortissements et votre tranche marginale d'imposition. Ce taux combine l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, deux composantes incontournables de la fiscalité immobilière française pour les particuliers.

Nous allons vous expliquer comment calculer précisément ce que vous devez à l'administration fiscale, et surtout, comment optimiser légalement votre imposition pour conserver un maximum de cash-flow.

Guide complet en vidéo sur la fiscalité immobilière

Découvrez la vidéo réalisée par LyBox et qui vous explique en détail "Fiscalité d'un investissement locatif - Le Guide complet (Micro, Foncier, BIC, LMNP, LMP, SCI IS...)"

Qu'est-ce que l'impôt sur les revenus locatifs ?

L'impôt sur les revenus locatifs correspond à la taxation des loyers perçus par un propriétaire bailleur. Il s'intègre dans un cadre plus large, la fiscalité immobilière, qui englobe également la taxe foncière, les prélèvements sociaux et l'imposition des plus-values en cas de revente.

Comprendre ces mécanismes fiscaux est impératif pour estimer la rentabilité réelle de votre investissement. Un bien affichant 8 % de rendement brut peut se retrouver à 4 % net-net après fiscalité si vous n'optimisez pas votre situation.

Définition et scope : location vide vs meublée

Le traitement fiscal de vos loyers dépend directement du type de location que vous pratiquez. En location nue, vos revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En location meublée, ils relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), un régime fiscalement plus avantageux.

Cette distinction n'est pas anodine : elle détermine les abattements applicables, les charges déductibles et surtout la possibilité ou non d'amortir votre bien. Autrement dit, le choix entre location nue et meublée impacte directement le montant d'impôt que vous paierez chaque année.

Société ou nom propre : quelle structure choisir ?

Au-delà du type de location, la structure juridique de détention influence considérablement votre fiscalité. En nom propre, les loyers sont imposés directement à votre impôt sur le revenu selon les règles que nous détaillons dans cet article. C'est la solution la plus simple pour débuter, mais pas toujours la plus optimisée.

La SCI à l'IS (Société Civile Immobilière à l'Impôt sur les Sociétés) constitue une alternative pertinente pour les investisseurs en TMI élevée. Les bénéfices sont imposés au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % au-delà, bien inférieur aux 41 % ou 45 % des tranches supérieures de l'IR. La SCI à l'IS permet également d'amortir le bien, même en location nue.

La SCI à l'IR (transparente fiscalement) ne modifie pas votre imposition : les loyers remontent directement dans votre déclaration personnelle. Elle présente surtout un intérêt patrimonial pour faciliter la transmission ou gérer un bien à plusieurs.

Comment calculer votre impôt sur revenu locatif ?

Le calcul de votre imposition repose sur deux variables : le type de location pratiqué et le régime fiscal choisi. Chaque combinaison offre des avantages différents qu'il convient d'analyser selon votre situation patrimoniale et le montant de vos charges.

Nous vous recommandons de simuler votre fiscalité dans chaque configuration avant de prendre votre décision. Le bon choix peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros par an.

Régime micro-foncier (location vide)

Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus locatifs bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l'ensemble de vos charges : le solde est ensuite ajouté à vos autres revenus et imposé selon votre TMI.

Prenons l’exemple d’un investisseur qui reçoit 10 000 euros de revenus fonciers annuels. Sous le régime micro-foncier, son revenu imposable serait de 7 000 euros (70% de 10 000 euros). L’impôt serait alors calculé en fonction de sa tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux.

Ce régime séduit par sa simplicité déclarative, mais il est rarement optimal. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, vous perdez de l'argent en restant au micro-foncier.

Régime réel (location vide)

Le régime réel permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, taxe foncière. Ce régime devient judicieux dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers.

Si, par exemple, l’investisseur a des charges déductibles de 6 000 euros sur son bien, ses revenus imposables sous le régime réel seraient de 4 000 euros (10 000 € – 6 000 €), ce qui pourrait réduire significativement son impôt.

À noter : Ce choix vous engage pour trois ans minimum. En contrepartie, vous pouvez générer un déficit foncier imputable sur vos revenus globaux, ce qui constitue un levier d'optimisation puissant lors de travaux importants.

Régime micro-BIC (location meublée)

Le micro-BIC offre un abattement de 50 % sur vos recettes locatives, contre seulement 30 % en micro-foncier. Ce régime s'applique si vos revenus meublés restent inférieurs à 77 700 € par an.

La différence d'abattement est significative : sur 10 000 € de loyers annuels, vous n'êtes imposé que sur 5 000 € en meublé, contre 7 000 € en location nue. À TMI équivalente, l'économie peut atteindre plusieurs centaines d'euros chaque année.

Régime réel (location meublée)

Le régime réel en LMNP constitue, selon nous, l'optimisation fiscale la plus puissante pour un investisseur particulier. En plus de déduire toutes vos charges, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux.

Résultat : il est fréquent de ne payer aucun impôt sur ses loyers pendant 10 à 15 ans. L'amortissement réduit votre bénéfice imposable sans sortir de trésorerie, un effet de levier fiscal que vous ne retrouverez pas en location nue.

Calcul en SCI : IR ou IS ?

Si vous détenez votre bien via une SCI, le calcul de l'impôt diffère selon l'option fiscale choisie. En SCI à l'IR (régime par défaut), les revenus sont calculés exactement comme en nom propre : ils remontent dans votre déclaration personnelle selon les règles des revenus fonciers ou des BIC.

En SCI à l'IS, le calcul s'effectue au niveau de la société. Les bénéfices sont imposés à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % au-delà. La SCI peut déduire l'amortissement du bien même en location nue, ce qui réduit considérablement le bénéfice imposable. Le taux effectif devient alors bien plus avantageux qu'en nom propre pour les investisseurs fortement imposés.

Quel régime fiscal choisir ? Le guide de décision

Face à la multitude d'options, le choix du régime fiscal optimal peut sembler complexe. Le tableau ci-dessous vous oriente selon votre situation personnelle et vos objectifs d'investissement.

Votre situation	Cas concrets	Régime recommandé	Pourquoi ?
Location nue + charges faibles (< 30 % des loyers)	Bien acheté cash, hérité, crédit remboursé, copropriété récente sans travaux	Micro-foncier	Abattement de 30 % supérieur à vos charges réelles, déclaration simplifiée
Location nue + charges élevées (> 30 % des loyers)	Crédit en cours avec intérêts importants, travaux de rénovation, charges de copropriété élevées	Réel foncier	Déduction des charges réelles plus avantageuse que l'abattement forfaitaire
Location meublée + charges faibles (< 50 % des loyers)	Studio étudiant acheté cash, T2 meublé hérité, Airbnb sans crédit	Micro-BIC	Abattement de 50 % supérieur à vos charges, gestion administrative minimale
Location meublée + charges modérées à élevées	Studio étudiant financé à crédit, T2 meublé avec travaux, colocation	LMNP au réel	Charges + amortissement = imposition souvent nulle pendant 10-15 ans
TMI 41-45 % + objectif de capitalisation	Cadre supérieur, profession libérale, chef d'entreprise souhaitant se constituer un patrimoine	SCI à l'IS	Taux 15-25 % vs 58-62 % en nom propre, trésorerie conservée pour réinvestir
TMI 41-45 % + besoin de revenus immédiats	Complément de revenus pour la retraite, revenus locatifs comme salaire d'appoint	LMNP au réel	Revenus nets d'impôt grâce à l'amortissement, pas de double imposition à la sortie
Travaux importants prévus + location nue	Immeuble ancien à rénover, appartement vétuste, ravalement de façade, toiture à refaire	Réel foncier	Déficit foncier imputable sur revenus globaux (10 700 €/an), économie d'impôt immédiate
Transmission ou succession envisagée	Investissement familial, préparation de succession, donation aux enfants, achat en couple non marié	SCI à l'IR	Donation de parts avec décote 10-15 %, transmission progressive facilitée, indivision évitée
Investissement à plusieurs associés	Achat entre amis, club d'investisseurs, projet familial multi-générationnel	SCI à l'IR ou IS	Cadre juridique adapté, répartition claire des parts, gestion collective simplifiée

Attention : ce tableau fournit des orientations générales. Votre situation personnelle (autres revenus, patrimoine existant, horizon d'investissement) peut modifier la recommandation. Nous vous conseillons de simuler précisément votre fiscalité avant de vous engager, et de consulter un expert-comptable spécialisé pour les montages en société.

Quel est le taux d'imposition sur les revenus locatifs ?

Votre taux d'imposition réel combine deux éléments distincts : votre tranche marginale d'imposition (TMI) et les prélèvements sociaux. Ces deux composantes s'additionnent pour former le taux effectif qui s'applique à vos revenus locatifs nets.

Plusieurs facteurs entrent en jeu pour déterminer votre imposition finale : le montant de vos autres revenus, votre situation familiale et le régime fiscal choisi. Voyons ces éléments en détail.

Tranche marginale d'imposition (TMI)

La TMI correspond au taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de vos revenus. Elle dépend de l'ensemble de vos ressources, pas uniquement de vos loyers. En 2026, les taux vont de 0 % pour les revenus inférieurs à 11 294 € jusqu'à 45 % au-delà de 177 106 €.

Vos revenus locatifs viennent s'ajouter à vos autres revenus et sont imposés au taux de votre TMI. Un investisseur en TMI 30 % paiera donc 30 % d'impôt sur le revenu pour chaque euro de loyer net imposable.

Prélèvements sociaux (17,2 %)

Les prélèvements sociaux s'appliquent en plus de l'impôt sur le revenu, au taux fixe de 17,2 %. Ils comprennent la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). Ces contributions sont dues quelle que soit votre tranche d'imposition.

À noter que les prélèvements sociaux s'appliquent sur la même base que l'impôt sur le revenu. Autrement dit, si vous bénéficiez d'un abattement ou de charges déductibles, ils réduisent également l'assiette des prélèvements sociaux.

Tableau comparatif des taux par tranche

Le tableau ci-dessous récapitule le taux d'imposition effectif selon votre TMI. Ce taux global correspond à ce que vous paierez réellement sur chaque euro de revenu locatif imposable.

Tranche de revenus	TMI	Prélèvements sociaux	Taux effectif global
Jusqu'à 11 294 €	0 %	17,2 %	17,2 %
11 295 € à 28 797 €	11 %	17,2 %	28,2 %
28 798 € à 82 341 €	30 %	17,2 %	47,2 %
82 342 € à 177 106 €	41 %	17,2 %	58,2 %
Au-delà de 177 106 €	45 %	17,2 %	62,2 %

Attention : ces taux s'appliquent à la base imposable après abattement ou déduction des charges. Un investisseur en TMI 30 % avec 10 000 € de revenus fonciers en micro-foncier paiera : 10 000 € × 70 % × 47,2 % = 3 304 € d'impôts.

Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?

Il existe plusieurs méthodes légales pour réduire, voire annuler, les impôts sur ces revenus. Que vous soyez propriétaire d’un bien en location vide ou meublée, ou que vous envisagiez de créer une société civile immobilière (SCI), comprendre les différentes options fiscales peut maximiser la rentabilité de votre investissement.

Le choix du bon mécanisme dépend de votre type de location et de votre situation patrimoniale globale.

Ne pas payer d’impôt pour les locations vides

En matière de location vide, le régime réel offre une opportunité d’optimisation fiscale grâce au déficit foncier. Par exemple, si Simon a des revenus locatifs de 20 000 € et des charges déductibles de 8 000 € (intérêts d’emprunt, travaux, etc.), ses revenus imposables se réduisent à 12 000 €. Ainsi, en choisissant le régime réel, il paie moins d’impôts par rapport au régime micro-foncier, où un abattement forfaitaire de 30% est appliqué.

Lors d’un projet pensé pour le déficit foncier, il est courant que durant les 1ere années les impôts fonciers soient à 0 si le total de vos travaux soit supérieur au montant de vos recettes locatives. Grâce au report du déficit foncier, vous pouvez payer aucun impôt pendant plusieurs années.

Ne pas payer d’impôt pour les locations meublées

Dans le cadre d’une location meublée en LMNP, l’amortissement des biens joue un rôle clé principalement durant les 5 premières années.

Prenons l’exemple de Clara qui loue un appartement meublé en LMNP. Elle peut amortir le prix d’achat de l’appartement sur plusieurs dizaines d’année, ainsi que celui des meubles et des travaux en 5 ans.

Si l’appartement est acheté à 200 000 €, 30 000 € de travaux et les meubles à 10 000 €, avec un amortissement de 3% (pour simplifier le calcul, voir notre article l’amortissement en LMNP pour plus de détails) pour l’appartement et de 20% pour les meubles, Clara peut réduire son revenu imposable de 6 000 € par an pour l’appartement et de 8 000 € pour les meubles.
Ainsi si les recettes locatives ne dépassent pas 8 000€ alors vous ne payerez aucun impôt sur vos revenues locatif.

L'amortissement LMNP est cumulable avec la déduction des charges réelles. C'est ce double avantage qui permet à de nombreux investisseurs de percevoir des loyers sans payer d'impôts pendant 10 à 15 ans.

Ne pas payer d’impôts grâce à la SCI

En utilisant une SCI soumise à l’IS, les investisseurs peuvent bénéficier à la fois de l’amortissement de la même façon qu’une location en LMNP ainsi d’un taux d’imposition réduit. Ainsi elle peut conserver la trésorerie au sein de la société.

Par exemple, si une SCI réalise un bénéfice de 20 000 €, elle peut sera imposée à un taux réduit de 15%, permettant de réinvestir les bénéfices non distribués dans de nouveaux projets immobiliers ou via une holding.

Pour les investisseurs dont la TMI dépasse 30 %, la SCI à l'IS représente une alternative redoutable. Au lieu d'être imposés à 47,2 % ou plus (TMI + prélèvements sociaux), vos bénéfices locatifs ne subissent que 15 % d'impôt jusqu'à 42 500 € de résultat, puis 25 % au-delà.

L'avantage majeur : la SCI à l'IS peut amortir le bien immobilier même en location nue, ce qui est impossible en nom propre. Combiné au taux réduit, ce mécanisme permet de constituer une trésorerie importante au sein de la société pour réinvestir. Le revers de la médaille réside dans la fiscalité de sortie : les plus-values sont calculées sur la valeur nette comptable, ce qui peut générer une imposition significative à la revente.

La SCI à l'IS convient particulièrement aux investisseurs qui souhaitent capitaliser sur le long terme et réinvestir les bénéfices, plutôt qu'extraire des revenus complémentaires immédiats.

Dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie)

Les investisseurs peuvent également tirer parti de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Malraux et le dispositif Denormandie. Ces dispositifs offrent des réductions d’impôts pour l’achat de logements neufs ou la rénovation de biens anciens, sous certaines conditions, comme la location du bien pendant une durée minimale ou la réalisation de travaux de restauration dans des zones spécifiques.

Les réductions d'impôt sont offerte en échange d'engagements de location. Le Pinel permet jusqu'à 14 % de réduction sur 12 ans, le Denormandie cible la rénovation dans l'ancien, le Malraux concerne les immeubles en secteur sauvegardé.

Ces dispositifs peuvent être intéressants, mais attention : la réduction fiscale ne doit jamais être le seul critère d'investissement. Vérifiez toujours la rentabilité intrinsèque du bien et la demande locative réelle avant de vous engager. Pour une analyse complète, consultez notre page sur les régimes fiscaux disponibles.

5 erreurs à ne pas commettre pour votre déclaration

Après avoir accompagné des centaines d'investisseurs, nous avons identifié les pièges récurrents qui coûtent cher. Ces erreurs peuvent entraîner des redressements fiscaux ou vous faire perdre des opportunités d'optimisation significatives.

Prenez le temps de vérifier chacun de ces points avant de valider votre déclaration de revenus.

Erreur n°1 : Ne pas déclarer la totalité des revenus

Lorsqu’il s’agit de déclarer vos revenus locatifs aux impôts, la première erreur à absolument éviter est d’omettre de déclarer la totalité de vos revenus locatifs, soit des loyers perçus au cours de l’année fiscale.

En d’autres termes, il est primordial de déclarer l’intégralité de vos revenus locatifs, y compris ceux qui ont été perçus de manière occasionnelle ou encore en espèces. Cela comprend donc les revenus issus de la location saisonnière, des meublés de tourisme et des locations de courte durée. Si vous omettez de déclarer une partie de vos revenus locatifs, vous risquez alors des pénalités financières et des redressements fiscaux.

Exemple avec un propriétaire qui a loué un appartement meublé pour 800 € par mois pendant 12 mois, soit un total de 9 600 € de loyers perçus sur l’année. Cependant, il a oublié de déclarer les deux premiers mois de location, ce qui représente environ 1 600 € de loyers non déclarés.

En cas de contrôle fiscal, l’administration fiscale pourra établir l’existence d’une fraude et émettre une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 €.

Erreur n°2 : Mal choisir son régime fiscal

Le micro-foncier ou micro-BIC semble plus simple, mais il est rarement optimal. Avant de valider votre déclaration, comparez systématiquement le résultat dans les deux régimes.

Nous vous conseillons d'utiliser notre simulateur fiscal pour identifier le régime le plus avantageux selon votre situation. L'écart peut représenter plusieurs centaines, voire milliers d'euros par an.

Erreur possible : Confondre location nue et meublée

Si votre logement contient le mobilier obligatoire prévu par la loi (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.), vous devez le déclarer en BIC et non en revenus fonciers. L'erreur peut entraîner un redressement avec pénalités.

Inversement, un logement qui ne respecte pas la liste légale des meubles obligatoires ne peut pas être déclaré en meublé. Vérifiez la conformité de votre équipement avant de choisir votre régime.

Erreur n°3 : Oublier de déduire les dépenses liées au bien locatif

Une erreur courante consiste à oublier de déduire toutes les dépenses liées à la location du bien immobilier concerné.

Pour correctement bénéficier de la réduction d’assiette d’imposition à laquelle vous avez droit, il est donc recommandé de bien déduire l’ensemble des dépenses effectuées dans le cadre de la location de votre bien, ce qui inclut notamment les frais de gestion, les frais de notaire, les primes d’assurance, les frais de réparation et d’entretien, les intérêts d’emprunt et les frais d’adhésion à des associations de propriétaires.

Dès lors, il sera indispensable de conserver les justificatifs de ces dépenses dans le cas d’une demande complémentaire de l’administration fiscale.

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui a loué un studio meublé pour 700 € par mois pendant 12 mois, soit un montant total de 8 400 € de recettes locatives perçus pendant l’année fiscale. Il a également payé 1 500 € de charges déductibles, comprenant les frais de gestion, l’assurance habitation, les frais de copropriété, etc.

Cependant, lorsqu’il remplit sa déclaration fiscale annuelle, le propriétaire ne déduit pas les 1 500 € de charges, ce qui augmente son montant imposable et donc, l’impôt qu’il doit payer.

Dans cet exemple, si le propriétaire ne rectifie pas sa déclaration fiscale, il pourrait payer environ 400 € d’impôt supplémentaire. En effet, le montant des charges déductibles (1 500 €) vient en déduction des revenus locatifs (8 400 €), réduisant ainsi la base imposable à 6 900 €.

C’est pourquoi il est bel et bien important de penser à déduire toutes les charges déductibles afin de pouvoir réduire son impôt sur les revenus locatifs.

Erreur n°4 : Négliger les justificatifs

En régime réel, chaque charge déduite doit être justifiable par une facture ou un document probant. Les intérêts d'emprunt nécessitent le tableau d'amortissement, les travaux exigent des factures détaillées.

Le fait de conserver un registre des transactions effectuées ainsi que de la moindre dépense engagée vous sera d’une aide précieuse pour parvenir à justifier les montants déclarés à l’administration fiscale en cas de contrôle fiscal, ou tout simplement pour tenir une comptabilité claire et précise d’un point de vue personnel.

Conservez l'ensemble de vos justificatifs pendant au moins 6 ans, durée du délai de reprise de l'administration fiscale. Un classement rigoureux vous évitera bien des soucis en cas de contrôle.

Erreur n°5 : Ne pas anticiper la plus-value

La fiscalité de la plus-value immobilière dépend de la durée de détention. Une exonération totale n'intervient qu'après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Une revente précipitée peut anéantir les économies réalisées sur l'imposition des loyers. Intégrez toujours la fiscalité de sortie dans votre stratégie d'investissement globale.

Tableau récapitulatif : fiscalité immobilière

Pour vous aider à trancher entre location nue et meublée, voici une comparaison complète des deux régimes sur les critères fiscaux essentiels. Ce tableau synthétise les points clés à retenir pour optimiser votre stratégie.

Critère	Location nue	Location meublée (LMNP)
Catégorie fiscale	Revenus fonciers	Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Régime simplifié	Micro-foncier	Micro-BIC
Abattement forfaitaire	30 %	50 %
Seuil du régime simplifié	15 000 €/an	77 700 €/an
Amortissement du bien	Non	Oui (au régime réel)
Amortissement des meubles	Non applicable	Oui (au régime réel)
Déficit imputable sur revenus globaux	Oui (10 700 €/an max)	Non
Report du déficit	10 ans (revenus fonciers)	Illimité (revenus BIC)
Prélèvements sociaux	17,2 %	17,2 %
Comptabilité obligatoire	Non (micro) / Simplifiée (réel)	Non (micro) / Complète (réel)

Notre analyse est claire : la location meublée offre une fiscalité plus avantageuse dans la majorité des cas grâce à l'abattement supérieur et surtout à la possibilité d'amortir le bien. Le recours à un comptable spécialisé en immobilier locatif reste néanmoins recommandé pour sécuriser vos déclarations au régime réel.

Foire aux questions

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