Le régime micro-foncier permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur leurs revenus locatifs, à condition de percevoir moins de 15 000 € de loyers bruts par an. Simple et sans justificatifs, ce régime convient aux investisseurs dont les charges réelles restent inférieures à ce seuil de 30 %.

Nous allons vous détailler les conditions d'éligibilité, les avantages et limites de ce régime, ainsi que les critères pour savoir s'il est pertinent de basculer vers le régime réel.

Qu'est-ce que le régime micro-foncier exactement ?

Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié destiné aux propriétaires percevant des revenus fonciers modestes. Concrètement, l'administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % sur vos loyers bruts déclarés : vous n'êtes donc imposé que sur 70 % de vos revenus locatifs.

Ce mécanisme présente l'avantage d'une gestion allégée. Vous n'avez pas à justifier vos charges, ni à remplir de formulaire complémentaire : il suffit de reporter vos loyers bruts dans la case 4BE de votre déclaration 2042. L'abattement est calculé automatiquement par le fisc.

À noter que le micro-foncier s'applique uniquement aux locations nues. Si vous louez en meublé, c'est le régime micro-BIC qui s'applique, avec un abattement de 50 %.

Conditions d'éligibilité : qui peut en bénéficier ?

Pour prétendre au régime micro-foncier, plusieurs conditions doivent être réunies. La première, et la plus connue, concerne le plafond de revenus : vos loyers bruts annuels ne doivent pas dépasser 15 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal. Au-delà, vous basculez automatiquement vers le régime réel.

Le type de location compte également. Seuls les biens loués nus (non meublés) à usage d'habitation sont éligibles. Les locations commerciales, professionnelles ou meublées relèvent d'autres régimes fiscaux. De même, certains dispositifs excluent le micro-foncier : si vous bénéficiez d'un avantage fiscal type Borloo, Besson ancien, Robien ou monuments historiques, vous devez obligatoirement opter pour le régime réel.

Attention : les revenus issus de parts de SCPI ou de SCI non soumises à l'IS ne permettent pas d'accéder au micro-foncier si ce sont vos seuls revenus fonciers. Vous devez posséder au moins un bien en direct.

Avantages du micro-foncier pour l'investisseur

Le premier atout du micro-foncier réside dans sa simplicité administrative. Vous déclarez simplement vos loyers bruts, sans avoir à conserver ni fournir de justificatifs de charges. Cette légèreté de gestion représente un gain de temps appréciable, surtout pour les investisseurs qui gèrent plusieurs biens ou qui débutent.

L'abattement de 30 % constitue également un avantage fiscal réel si vos charges effectives sont inférieures à ce pourcentage. Prenons un exemple concret : avec 12 000 € de loyers annuels et des charges réelles de 2 500 € (soit 21 %), le micro-foncier vous permet de déduire fictivement 3 600 € (30 %), soit 1 100 € de plus que vos charges réelles. Vous y gagnez.

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Limites et inconvénients à connaître

Le micro-foncier présente une limite structurelle : l'impossibilité de déduire vos charges réelles. Si vous avez réalisé des travaux importants, payez des intérêts d'emprunt conséquents ou supportez une taxe foncière élevée, l'abattement forfaitaire de 30 % peut s'avérer insuffisant.

Autre contrainte majeure : le déficit foncier est impossible en micro-foncier. Le régime réel permet quant à lui de créer un déficit imputable sur vos revenus globaux (dans la limite de 10 700 € par an), ce qui peut réduire significativement votre imposition. Pour un investisseur cherchant à optimiser sa fiscalité via des travaux, le micro-foncier n'est donc pas adapté.

Erreur fréquente : opter pour le micro-foncier alors que vos charges dépassent 30 % de vos loyers. Nous vous conseillons de faire une simulation comparative avant de vous engager, car le passage au régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

La règle est simple : si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers bruts, le micro-foncier est plus avantageux. Au-delà, le régime réel devient pertinent. Ce calcul doit intégrer l'ensemble de vos charges déductibles : intérêts d'emprunt, assurance PNO, frais de gestion, taxe foncière, travaux d'entretien et de réparation.

Autrement dit, un investisseur qui achète un bien ancien nécessitant des travaux aura tout intérêt à opter pour le régime réel dès le départ. À l'inverse, un propriétaire d'un appartement récent sans emprunt ni travaux prévus profitera pleinement du micro-foncier.

Comment déclarer vos revenus en micro-foncier ?

La déclaration s'effectue directement sur le formulaire 2042, dans la case 4BE. Vous y inscrivez le montant total de vos loyers bruts perçus sur l'année (hors charges récupérées auprès du locataire). L'administration applique ensuite automatiquement l'abattement de 30 %.

Vous n'avez aucun justificatif à joindre à votre déclaration. Nous vous conseillons toutefois de conserver vos quittances de loyer et relevés bancaires pendant 6 ans, en cas de contrôle fiscal. Pour la déclaration 2026, la date limite est généralement fixée fin mai pour la déclaration en ligne.

Si vous souhaitez passer au régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044 lors de votre prochaine déclaration. Cette option vous engage pour une durée minimale de 3 ans.

Cas particulier : micro-foncier et location meublée

Une confusion fréquente concerne la distinction entre location nue et location meublée (LMNP). Le micro-foncier ne s'applique qu'aux locations nues. Pour un bien meublé, c'est le régime micro-BIC qui s'applique, avec un abattement plus avantageux de 50 %.

Le statut LMNP offre par ailleurs la possibilité d'amortir le bien et le mobilier au régime réel, ce qui peut réduire considérablement, voire annuler, votre base imposable. Pour un investisseur cherchant à optimiser son rendement net, cette stratégie mérite d'être étudiée en comparaison du micro-foncier.

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Notre avis : pour qui le micro-foncier est-il vraiment adapté ?

Le régime micro-foncier convient parfaitement aux propriétaires bailleurs dans une logique patrimoniale simple : un ou deux biens, peu ou pas d'emprunt, pas de travaux majeurs prévus. La simplicité déclarative et l'abattement de 30 % représentent alors un réel avantage.

En revanche, si vous êtes dans une logique d'accélération de vos investissements, avec du levier bancaire et des travaux de rénovation, le régime réel s'impose. Il permet de créer du déficit foncier, de déduire les intérêts d'emprunt et d'optimiser significativement votre fiscalité. Nous vous recommandons d'utiliser un simulateur de fiscalité pour comparer précisément les deux options avant de vous engager.

Retenez cette règle : faites le calcul de vos charges réelles avant toute décision. Si elles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est mathématiquement plus avantageux.

Foire aux questions

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