Amortissement immobilier : Le guide complet

L'amortissement permet de déduire chaque année une partie du prix d'achat de votre bien locatif, réduisant ainsi votre base imposable. C'est l'un des leviers fiscaux les plus puissants en immobilier, capable de vous faire économiser plusieurs milliers d'euros par an. Encore faut-il comprendre comment il fonctionne, et surtout, anticiper les changements apportés par la réforme 2025.

Nous allons détailler ensemble son fonctionnement en LMNP et en SCI, les différences entre ces deux régimes, et l'impact concret de la réintégration de l'amortissement à la revente.

Qu'est-ce que l'amortissement immobilier ?

L'amortissement est avant tout une notion comptable. Lorsque vous achetez un bien durable dans une entreprise, comme un ordinateur à 1 000 €, vous ne le déduisez pas intégralement l'année de l'achat. Vous le "lissez" sur sa durée de vie estimée, par exemple 200 € par an pendant 5 ans. Ce mécanisme s'applique également à l'immobilier locatif, à condition d'être au régime réel.

Concrètement, vous allez pouvoir déduire chaque année une fraction du prix d'achat de votre bien. Cette déduction vient s'imputer sur vos loyers, réduisant votre bénéfice imposable. Sur un appartement à 200 000 €, l'amortissement peut représenter 6 000 à 8 000 € de déduction annuelle, soit une économie d'impôts de 2 500 à 3 500 € si vous êtes dans une tranche marginale à 41 %.

Le principe est simple : vous déduisez une charge "fictive" (vous n'avez pas d'argent à sortir chaque année), alors que votre bien prend généralement de la valeur dans le temps. C'est ce qui rend l'amortissement si avantageux.

Les composantes amortissables

Vous n'amortissez pas la totalité du prix d'achat. Le terrain, considéré comme non dépréciable, est exclu de l'assiette amortissable. Selon la localisation, il représente entre 10 % (zone rurale) et 20 % (centre-ville) de la valeur totale. Le comptable décompose ensuite le bâti en plusieurs composantes, chacune avec sa propre durée d'amortissement.

Tableau d'amortissement poste par poste

Ce découpage explique pourquoi l'amortissement est plus élevé les premières années : toutes les composantes se déduisent simultanément. Au bout de 10 ans, les agencements sont épuisés, puis les équipements à 15 ans, et ainsi de suite.

Amortissement en LMNP : fonctionnement et avantages

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est particulièrement adapté à l'amortissement. En optant pour le régime réel (et non le micro-BIC), vous pouvez déduire l'amortissement du bâti, mais aussi du mobilier et des équipements. C'est ce cumul qui rend le LMNP si performant sur le plan fiscal.

Prenons un exemple concret. Vous achetez un studio meublé à 150 000 € avec 15 000 € de mobilier. En excluant 15 % de terrain, l'assiette amortissable du bâti s'élève à 127 500 €. Avec une durée moyenne pondérée de 25 ans, cela représente environ 5 100 € d'amortissement annuel. Le mobilier, amorti sur 7 ans en moyenne, ajoute 2 100 € supplémentaires. Au total, vous déduisez 7 200 € par an, une somme qui vient directement réduire vos loyers imposables.

Analyser votre projet

Les erreurs coûtent cher en immobilier. Utiliser nos simulateurs certifiés pour être sûr de calculer précisément votre rendement, cash-flow et vos impôts.

Essai gratuit 7 jours →

Les amortissements non utilisés sont reportables sans limite de durée. Si vos charges et amortissements dépassent vos loyers une année, le surplus viendra se déduire les années suivantes.

Réforme 2025 : la réintégration de l'amortissement à la revente

Jusqu'à récemment, les investisseurs en LMNP bénéficiaient d'un avantage considérable : les amortissements déduits pendant la détention n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Autrement dit, vous réduisiez vos impôts chaque année sans aucune contrepartie au moment de vendre. Ce régime s'est aligné sur celui de la SCI à l'IS depuis la loi de finances pour 2025.

Désormais, les amortissements déduits viennent majorer la plus-value imposable lors de la cession. Cette mesure modifie significativement l'équation fiscale du LMNP.

Comment fonctionne la réintégration ?

Le principe est le suivant : la plus-value n'est plus calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, mais entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (prix d'achat moins amortissements cumulés). Illustrons avec un cas pratique.

Vous avez acheté un bien 200 000 € en 2020. Pendant 10 ans, vous avez amorti 60 000 € au total. En 2030, vous revendez à 250 000 €.

La plus-value imposable double dans cet exemple. Vous conservez l'abattement pour durée de détention en LMNP (exonération totale après 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux), ce qui atténue l'impact si vous détenez longtemps. Mais pour une revente à court ou moyen terme, la facture augmente sensiblement.

Important : Cette réforme s'applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025. Les amortissements déduits avant cette date seront réintégrés si vous vendez après 2025. Il n'existe pas de clause de grand-père préservant les investissements antérieurs.

Amortissement en SCI à l'IS : règles et spécificités

La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés permet également l'amortissement, mais avec quelques différences notables. Contrairement au LMNP, la SCI à l'IS est généralement utilisée pour de la location nue. L'amortissement du mobilier n'existe donc pas, sauf si vous faites de la location meublée en société.

La mécanique reste similaire : vous décomposez le bien en composantes, vous appliquez des durées d'amortissement, et vous déduisez le tout de vos recettes locatives. Sur un appartement nu à 200 000 €, après déduction du terrain (15 %), vous obtenez une assiette de 170 000 €. Avec une durée moyenne de 30 ans, l'amortissement annuel atteint environ 5 700 €.

L'avantage de la SCI à l'IS réside dans la transmission : les parts sociales sont plus faciles à transmettre que la pleine propriété d'un bien. En revanche, la fiscalité sur les dividendes (flat tax à 30 %) et l'absence d'abattement pour durée de détention sur la plus-value rendent la sortie plus coûteuse qu'en LMNP.

LMNP vs SCI : quel régime pour l'amortissement ?

Le choix entre LMNP et SCI à l'IS dépend de plusieurs critères : type de location (meublée ou nue), horizon de détention, objectif patrimonial. Voici les principales différences sur le plan de l'amortissement.

Si vous visez une détention longue (plus de 22 ans) avec de la location meublée, le LMNP reste attractif grâce aux abattements. Pour un projet patrimonial impliquant une transmission à vos enfants, la SCI offre plus de souplesse. Dans tous les cas, nous vous conseillons de simuler votre fiscalité avant de vous engager.

Cas pratique : impact chiffré sur 10 ans

Pour mesurer l'intérêt réel de l'amortissement, analysons un investissement type. Vous achetez un appartement meublé à 180 000 € (dont 20 000 € de mobilier) avec un loyer annuel de 10 800 € (rendement brut de 6 %). Vos charges annuelles (taxe foncière, assurance, gestion, intérêts d'emprunt) s'élèvent à 3 500 €.

Sans amortissement (micro-BIC avec abattement de 50 %), votre revenu imposable serait de 5 400 €. Avec une TMI à 30 %, vous payez environ 1 620 € d'impôt plus 936 € de prélèvements sociaux, soit 2 556 € par an.

Au régime réel avec amortissement (estimé à 6 500 €/an), votre revenu imposable tombe à 800 € (10 800 € - 3 500 € - 6 500 €). L'impôt devient négligeable : 240 € + 139 € de PS, soit 379 € par an. L'économie annuelle atteint 2 177 €, et sur 10 ans, vous conservez plus de 21 000 € dans votre poche.

Analyser votre projet

Les erreurs coûtent cher en immobilier. Utiliser nos simulateurs certifiés pour être sûr de calculer précisément votre rendement, cash-flow et vos impôts.

Essai gratuit 7 jours →

Cette économie doit être mise en balance avec la réintégration à la revente. Si vous revendez au bout de 10 ans avec 65 000 € d'amortissements cumulés et une plus-value "réelle" de 20 000 €, votre plus-value imposable sera de 85 000 €. Avec les abattements partiels, l'impôt reste maîtrisable, mais il faut l'anticiper.

Optimiser votre stratégie face à la réforme

La réforme 2025 ne condamne pas l'amortissement, elle en modifie l'équation. Voici les pistes pour continuer à en tirer profit.

Privilégiez une détention longue. En LMNP, l'abattement pour durée de détention permet une exonération totale de la plus-value après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). Plus vous détenez longtemps, moins la réintégration pèse. Anticipez la revente dans votre analyse de projet à 10, 15 ou 20 ans.

Envisagez des alternatives de sortie. La donation du bien permet de purger la plus-value latente. Le réinvestissement du produit de vente dans une résidence principale (sous conditions) offre une exonération en LMNP. La transmission de parts de SCI avec décote permet de réduire les droits de succession.

Enfin, ne négligez pas le choix du régime fiscal dès le départ. Le micro-BIC, sans amortissement, évite la question de la réintégration mais offre une optimisation limitée. Le régime réel reste pertinent si vos charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %.

Foire aux questions

Vous ne trouvez pas la réponse à votre question ? Consultez la FAQ complète