Comment est calculé l’impôt sur les SCI à l’IS

L’IS est un impôt prélevé sur les bénéfices des entreprises. Pour une SCI, cela signifie que les bénéfices générés par la location ou la vente de biens immobiliers sont soumis à cet impôt. Contrairement à l’impôt sur le revenu, où chaque associé est imposé individuellement, l’IS s’applique directement au niveau de la société.

Pourquoi choisir l’IS pour une SCI ?

Tout d’abord, il convient de comprendre pourquoi une SCI pourrait opter pour l’IS. De manière générale, une SCI est transparente fiscalement, c’est-à-dire qu’elle n’est pas imposée directement, mais ses associés le sont sur leur quote-part de bénéfices au prorata de leurs parts dans la société. Cela signifie que les revenus de la SCI sont considérés comme des revenus fonciers et sont ajoutés aux autres revenus perçus par les associés avant d’être imposables.

Cependant, il existe certaines situations où il peut être avantageux pour une SCI d’être soumise à l’IS :

• Lorsque les associés ont un taux marginal d’imposition élevé, ils peuvent vouloir éviter que les revenus de la SCI ne viennent alourdir leur imposition personnelle.
• Lorsque les associés prévoient de réinvestir les bénéfices de la SCI dans l’entreprise, il peut être intéressant de choisir l’IS pour bénéficier d’un taux d’imposition réduit.
• Dans certains cas, l’IS peut permettre une meilleure gestion de la trésorerie en évitant une imposition immédiate sur les bénéfices.

Néanmoins, il est crucial de bien comprendre les implications fiscales de ce choix et d’être conscient des différentes règles applicables en matière de calcul de l’impôt lorsqu’une SCI choisit d’être soumise à l’IS.

Comment opter pour l’impôt sur la société pour votre SCI et les conséquences

Vous vous demandez peut-être comment et pourquoi opter pour l’IS pour votre SCI ? Le choix de l’IS se fait par une simple déclaration aux impôts, mais attention, cette décision est irrévocable.

L’imposition à l’IS donne de nombreux avantages fiscaux, tels que l’amortissement des biens et la déductibilité des frais d’acquisition. Cependant, cette option entraîne une imposition sur la plus-value immobilière et les dividendes versés aux associés sont fiscalisés au PFU de 30 %.

Cette option entraîne la perte de certains avantages fiscaux liés à l’impôt sur le revenu, comme l’abattement pour durée de détention.

Quelles sont les charges déductibles en SCI à l’IS

En SCI à l’IS, diverses charges peuvent être soustraites du bénéfice avant le calcul de l’impôt. Ces charges doivent être essentielles à l’activité de la SCI, notamment pour l’acquisition et la conservation de la propriété. Selon l’article 31 du code général des impôts, voici les charges déductibles :

• Frais d’entretien et de réparation pour garder le bien en état.
• Dépenses assumées par le propriétaire pour le compte du locataire.
• Primes d’assurance.
• Provisions pour charges de copropriété.
• Dépenses pour des travaux d’amélioration, comme l’installation d’une cuisine équipée.
• Intérêts d’emprunt.
• Rémunération du gérant de la SCI.
• Frais de gestion des immeubles, incluant la rémunération de services tels que le concierge.
• Taxes diverses.
• Frais d’amortissement du bien.
• Frais de notaire et d’agence immobilière.

Les SCI à l’IS bénéficient d’une plus grande latitude en matière de déductions par rapport aux SCI à l’IR. En cas de déficit, une SCI à l’IS peut le reporter sur les dix exercices fiscaux suivants, permettant ainsi une réduction significative de l’impôt sur une période étendue.

Fonctionnement de l’amortissement pour les SCI à l’IS

L’amortissement est un concept clé pour les SCI à l’IS. Il permet de réduire le bénéfice imposable en tenant compte de la dépréciation des biens immobiliers.

Concrètement, cela signifie que vous pouvez déduire une partie de la valeur du bien de vos bénéfices chaque année, réduisant ainsi l’impôt dû. C’est un avantage non négligeable, qui peut considérablement influencer votre stratégie d’investissement immobilier.

L’amortissement est une caractéristique clé des SCI à l’IS, permettant de réduire le bénéfice imposable en tenant compte de la dépréciation des biens immobiliers. Les taux et les durées de dépréciation sont variables suivant les postes. Voici un tableau récapitulatif de l’amortissement en SCI :

Règles et calcul de l’impôt pour les SCI

Le calcul de l’impôt pour une SCI soumise à l’IS dépend des bénéfices réalisés par la société. Ceux-ci sont principalement constitués des revenus locatifs perçus, auxquels on soustrait l’ensemble des charges et frais supportés par la société au cours de l’année (charges de copropriété, travaux, intérêts d’emprunt…).

Une fois le bénéfice net déterminé, il convient de prendre en compte le taux d’imposition applicable. Il existe deux taux : le taux normal et le taux réduit :

• Pour les bénéfices inférieurs ou égaux à 42 500 €, le taux d’imposition est de 15 %.
• Pour les bénéfices excédant 42 500 €, le taux d’imposition s’élève à 25 %.

Exemples de calcul du montant de l’impôt d’une SCI à l’IS

Prenons un exemple concret : si une SCI réalise un bénéfice annuel de 20 000 € et après déduction de toutes ses charges, se retrouve avec un bénéfice net de 4 000 €, l’impôt sur les sociétés à payer serait de 600 €, ce qui correspond à 15 % de 4 000 €.

Voici un 2ᵉ exemple avec une SCI qui réalise un bénéfice annuel de 50 000 €. Après déduction de toutes ses charges, supposons qu’elle se retrouve avec un bénéfice net de 45 000 €. Dans ce cas, l’impôt sur les sociétés serait calculé comme suit :

• Sur les premiers 42 500 €, le taux d’imposition est de 15 %. Donc, 15 % de 42 500 € équivalents à 6 375 €.
• Sur le reste, soit 2 500 € (45 000 € – 42 500 €), le taux d’imposition est de 25 %. Donc, 25 % de 2 500 € équivalents à 625 €.

L’impôt total sur les sociétés à payer par la SCI serait donc de 7 000 € (6 375 € + 625 €).

Quels avantages fiscaux présente le régime de l’IS pour une SCI ?

Le passage à l'IS transforme votre SCI en véritable outil d'optimisation fiscale. Trois mécanismes principaux permettent de réduire significativement la pression fiscale pendant la phase de détention : l'amortissement, le report des déficits et la maîtrise du timing d'imposition des associés.

Amortissement du bien immobilier et des travaux

L'amortissement constitue le levier fiscal majeur de la SCI à l'IS. Ce mécanisme comptable permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition du bien, traduisant sa dépréciation théorique dans le temps. Concrètement, vous répartissez le coût du bâti (hors terrain, non amortissable) sur une durée de 25 à 40 ans selon la nature du bien, soit un taux annuel compris entre 2,5 % et 4 %.

Prenons un exemple parlant : vous acquérez un immeuble de rapport à 400 000 € dont 320 000 € pour le bâti. Avec un amortissement sur 30 ans, vous déduisez environ 10 600 € par an de votre résultat imposable, et ce, sans aucune sortie de trésorerie. Sur un loyer annuel de 24 000 €, cette seule déduction absorbe près de 45 % de vos revenus locatifs. Les travaux d'amélioration, le mobilier et les équipements sont également amortissables, généralement sur des durées plus courtes (5 à 15 ans), ce qui amplifie l'effet les premières années. Pour approfondir ce mécanisme, consultez notre page dédiée à l'amortissement immobilier.

À noter que l'amortissement n'est pas une option : en SCI à l'IS, vous devez obligatoirement le pratiquer dans votre comptabilité, même s'il génère un déficit.

Report des déficits sans limitation

La SCI à l'IS bénéficie d'un régime de report des déficits particulièrement avantageux. Lorsque vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements, frais de gestion) excèdent vos loyers, le déficit constaté est reportable sur les bénéfices futurs sans limite de durée. Seule restriction : l'imputation annuelle est plafonnée à 1 million d'euros, majoré de 50 % du bénéfice excédant ce seuil.

En pratique, ce mécanisme permet de neutraliser totalement l'impôt pendant plusieurs années après l'acquisition, le temps que les déficits accumulés soient absorbés. C'est un avantage considérable par rapport à la SCI à l'IR, où les déficits fonciers ne sont imputables que dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global, l'excédent étant reportable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Imposition des dividendes : vous choisissez le moment

Tant que les bénéfices restent dans la SCI, ils ne subissent que l'impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %). L'imposition au niveau des associés n'intervient qu'au moment de la distribution de dividendes. Vous gardez donc la main sur le timing fiscal : vous pouvez choisir de distribuer une année où votre tranche marginale est plus faible, ou réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets immobiliers.

Lors de la distribution, les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, ou sur option au barème progressif de l'IR après un abattement de 40 %. Le PFU sera généralement plus avantageux si votre taux marginal dépasse 30 %. Cette flexibilité constitue un atout stratégique, notamment pour les investisseurs en phase de constitution de patrimoine qui préfèrent capitaliser plutôt que percevoir des revenus immédiats.

Attention : cette stratégie de capitalisation a un revers. Les sommes laissées dans la SCI seront in fine soumises à une double imposition (IS + imposition des dividendes) lors de leur sortie. Nous vous recommandons de simuler précisément votre choix de régime fiscal avant de vous engager.

Comment est imposée la plus-value immobilière en SCI à l'IS ?

En SCI à l'IS, la plus-value immobilière est calculée sur la valeur nette comptable du bien, et non sur son prix d'acquisition initial. Autrement dit, les amortissements déduits pendant la détention viennent gonfler mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente.

C'est le revers de la médaille de ce régime fiscal : vous optimisez votre imposition chaque année grâce aux amortissements, mais vous reportez une partie de cette charge fiscale au moment de la cession.

Le calcul de la plus-value en SCI soumise à l'IS

La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC) du bien. Cette VNC représente le prix d'acquisition diminué de l'ensemble des amortissements pratiqués depuis l'achat. Prenons un exemple concret : vous avez acquis un immeuble 300 000 € via votre SCI à l'IS. Après 15 ans de détention, vous avez amorti 150 000 € (en considérant un amortissement moyen de 2,5 % par an sur le bâti). Votre VNC s'établit donc à 150 000 €. Si vous revendez 350 000 €, votre plus-value imposable atteint 200 000 €, et non 50 000 € comme ce serait le cas pour un particulier.

Attention : même si vous n'avez pas pratiqué les amortissements dans votre comptabilité, l'administration fiscale considère qu'ils auraient dû l'être. Elle recalculera la VNC en conséquence.

Le taux d'imposition applicable à la plus-value

La plus-value réalisée par une SCI à l'IS est intégrée au résultat fiscal de la société. Elle subit donc l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun, soit 25 % en 2026. Pour les PME dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros, un taux réduit de 15 % s'applique sur les 42 500 premiers euros de bénéfice.

Dans notre exemple précédent, avec une plus-value de 200 000 €, l'impôt s'élèverait à 42 500 € × 15 % + 157 500 € × 25 % = 6 375 € + 39 375 € = 45 750 €. C'est une charge significative qu'il convient d'anticiper dans votre stratégie patrimoniale.

À noter que la SCI à l'IS ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention, contrairement aux plus-values des particuliers qui peuvent être totalement exonérées après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).

La double imposition : le piège méconnu

Le véritable coût fiscal de la plus-value en SCI à l'IS ne se limite pas à l'impôt sur les sociétés. Si vous souhaitez récupérer les fonds à titre personnel, vous devrez distribuer des dividendes, eux-mêmes soumis à imposition.

Les dividendes sont taxés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, ou sur option au barème progressif de l'impôt sur le revenu après abattement de 40 %. Dans notre exemple, après paiement de l'IS (45 750 €), il reste 154 250 € dans la société. Si vous distribuez cette somme, vous paierez environ 46 275 € supplémentaires au titre du PFU. Au total, sur une plus-value économique de 200 000 €, vous aurez versé près de 92 000 € au fisc, soit un taux global effectif proche de 46 %.

Erreur fréquente : comparer uniquement le taux d'IS (25 %) au taux marginal d'imposition des particuliers sans intégrer cette seconde couche d'imposition. Cette vision partielle conduit à des arbitrages fiscaux erronés.

Exemple d'imposition d'une SCI à l’IS

Dans une SCI à l’IS, l’impôt ne se calcule pas directement sur les loyers encaissés, mais sur le résultat fiscal après déduction des charges, des intérêts d’emprunt et des amortissements. Résultat : selon la structure de financement et le niveau d’amortissement, la société peut afficher un cash-flow positif tout en ayant une imposition faible… ou au contraire voir l’impôt augmenter avec le temps. Voici un exemple chiffré pour visualiser concrètement comment cela se traduit année par année.

Pour estimer l’impôt dû par votre SCI à l’IS, il est judicieux d’utiliser un simulateur en ligne. Ces outils intègrent les différents paramètres de votre SCI, comme les revenus locatifs, les charges, les amortissements, et bien sûr, le taux d’imposition. Cela vous donne une vision claire et précise de votre situation fiscale, vous aidant à prendre des décisions éclairées pour votre investissement immobilier.

LyBox vous propose un simulateur de fiscalité immobilière qui vous permet d’obtenir une simulation d’impôt pour votre SCI à l’IS ainsi qu’un bilan comptable prévisionnel sur 30 ans.