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Sommaire

Investir dans une ville étudiante

J'ai choisi d'investir dans un studio à Clermont Ferrand en Avril 2019. Depuis je n'ai jamais eu de vacances locative son prix à augmenté de 15% ! Laetitia, Investisseuse immobilier

Investir dans une ville étudiante permet de démarrer facilement l'investissement immobilier. Vous pouvez acheter de petites surfaces type studio pour des budgets raisonnable et ensuite les louer facilement pour peux qu'il soit placer proche des écoles et facultés.

Les villes étudiante sont très dynamique et offres plusieurs possibilités d'investissement :

  • Le studio : Le plus connue et le plus simple des investissements. Aménager un studio cosy avec des meubles récents et une décoration au gout du jour est la façon la plus simple d'augmenter la valeur de votre appartement et diminuer la vacance locative.
  • La colocation : C'est une solution économique qui permet au propriétaire de louer à de bon loyer un grand appartement mais qui revient moins cher au locataire pour un meilleur cadre de vie. La colocation comporte quelques particularité lors de la rédaction des baux notamment qu'il est important de connaitre.
  • Les résidences étudiante : Il s'agit d'un investissement clé en main. Vous achetez un appartement et le loyer vous est garantie par contrat. Ce mode de location assure une rentabilité moindre mais une grande tranquillité d'esprit.
Parmi toutes les villes étudiantes, nous avons choisie de vous présenter la ville de Clermont Ferrand car elle propose de nombreux appartements avec des budgets accessibles pour tous.

Présentation de Clermont-Ferrand

Clermont-Ferrand est une ville universitaire dans le centre de la France, c'est la ville la plus importante de l'auvergne avec plus de 270 000 habitants dans toutes l'agglomération (140 000 habitants pour la ville uniquement) et une croissance démographique constante sur les dernières années.

Avec 42.500 étudiants Clermont-Ferrand est à la 13e place dans le classement des villes étudiantes, son offre de formation est très large avec plus de 840 formations différentes.
Cela signifie que vous aurez presque 10 000 nouveaux locataires potentiel chaque années, de quoi vous permettre de louer facilement votre bien.

Loyer moyen d'un studio

Le loyer moyen d'un studio à Clermont Ferrand est d'environ 370 €/mois pour un 23m2, ce prix est très abordable si nous le comparons au prix pratiqué dans les grandes métropoles qui font partie du top 10 des villes étudiantes.
Ce prix fait partie intégrante de l'attractivité de Clermont Ferrand. En location meublé "haut de gamme", le loyer peut monter jusqu'a 420 €/mois. Notre blog regorge d'astuces pour augmenter la valeur locative de votre bien. N'hésitez pas à le consulter.

Prix d'achat moyen d'un studio

Les prix des studios sans travaux sont plutôt élevés, les prix sont entre 2500 et 3000 €/m² et ils sera difficile d'atteindre l'autofinancement sur votre investissement ou de dégager un cash-flow sans une rénovation ou une grosse négociation.

Evolution des prix immobilier Clermont ferrand Les prix des appartements (toute surface confondu) est passé à 1776€/m² début 2020 à 2018€/m² fin 2021.
Cela représente une augmentation de presque 14% en 2 ans et les prix contenus encore de monter.
Cette augmentation est bénéfique pour sur le long terme même si cela diminue votre rendement. En effet le rendement moyen de la ville est en baisse sur les dernières années suite à l'augmentation des prix de l'immobilier et se situe maintenant entre 5 et 6.5% contre 7.3% en 2021.

Lybox propose un moteur de recherche pour investissement immobilier qui analyse en direct le marché et vous aides à détecter les bonnes affaires et vous fait gagner du temps.

Moteur de recherche studio Rechercher un studio à Clermont Ferrand

Prix d'achat moyen d'un studio

La démographie de la ville est sur une dynamique très intéressante puisqu'elle est en constante augmentation depuis plusieurs années.
Une analyse des ménages indique aussi que c'est une ville très jeune avec une grande majorité de personnes seules ou de familles sans enfants.

Evolution des prix immobilier Clermont ferrand Evolution des prix immobilier Clermont ferrand
Analyse complète de Clermont Ferrand

Nos stratégies d'investissement

Nous détaillerons ici deux stratégies d'investissements qui sont le studio et la colocation. Ces deux stratégies sont parfaites pour des villes étudiantes et permettent de générer des rendements intéressant en limitant les risques. Nous n'évoquerons volontairement pas les résidences étudiante car il s'agit d'investissement auto-géré sur lesquels vous aurez peu de leviers d'action.

Investir dans un studio

L'emplacement est très important et détermine le profil des locataires potentiels de votre appartement.
Dans une stratégie d'investissement pour étudiant, le logement doit être proche des universités et de toutes commodités ou bien desservi par les transports en commun.
A Clermont Ferrand, le quartier entre la gare et le centre-ville correspond très bien à tous les critères. Les étudiants seront proches des université mais aussi de la gare pour ceux qui souhaite rentrer dans leur ville d'origine pendant les week-end ou vacances scolaire.

Les prestations de votre studio doivent correspondre à la cible que vous visez.
Pour des étudiants, le fait d’être en étage élevé sans ascenseur sera moins problématique et peut vous faciliter la négociation pour vous permettre d’acquérir le bien à un prix en dessous du prix du marché et mathématiquement augmenter votre rentabilité.

Pour finir, vous devez optimiser l'espace de votre appartement. Les studios entant plutôt petit il est important de se sentir à l'aise chez soi.
Afin d'augmenter la surface perçue de votre appartement et donc ça valeur locative vous pouvez faire appel à des architectes d'intérieurs ou tout simplement faire vos propres recherches sur Google pour trouver de l'inspiration.
Si cela est possible essayer de cloisonner ou de délimiter un espace nuit avec un vrai lit confortable. Cela est beaucoup plus agréable au quotidien et lorsque l'on souhaite recevoir. Si votre appartement dispose d'une hauteur sous plafond importante vous pouvez essayer d'installer un lit en hauteur pour gagner de l'espace et de pouvoir rajouter un bureau sous le lit.

Amménagment studio
Dans cette exemple, nous avons séparé l'espace nuit du coin salon tout en rajoutant des rangements grâce à un meuble Ikéa.

Investir dans une collocation étudiante

La colocation consiste à louer un même logement à plusieurs locataires. C'est un mode de location très rentable et qui est devenu très tendance auprès des étudiants et jeunes actifs.
Ce mode de location est maintenant bien encadré depuis Mars 2014 grâce à la loi Alur.
En tant que propriétaire vous devez choisir entre deux types de baux d’habitation pour votre colocation : le bail indépendant et le bail solidaire.

Le bail indépendant

Le bail indépendant consiste à faire un contrat pour chaque colocataire. En pratique cela fonctionne comme si vous louiez votre appartement à une personne sauf que vous devrez faire un bail par colocataire en précisant qu’il s’agit d’une colocation. Le bail devra mentionner l’espace privatif du locataire (par exemple la chambre et une salles de bain) ainsi que les espaces partagés par tous les locataires(cuisine, salon...).

Avec ce type de bail, les locataires ne sont pas solidaires entre eux du loyer. Ce qui signifie que si vous avez un impayé, vous ne pourrez pas vous retourner contre les autres colocataires. C’est la principale différence avec le bail solidaire.
Pour ce type de bail, il peut être intéressant de permettre aux locataires de verrouiller leur partie privative en installant des verrous sur chaque chambre.

Le bail solidaire

Le bail solidaire quant à lui établie un unique bail pour tous les colocataires qui deviennent donc solidaire du loyer. De la même façon qu'un couple, en cas de défaut dans le paiement d'un des colocataires vous pourrez demander le paiement du loyer à un l'ensemble des autres colocataires.

Comment choisir mon bail de colocation ?

Une fois de plus, le bail doit s'adapter à votre cible. Si vous êtes proche d'une prépa (du BAC+1 à BAC+3) alors les étudiants découvriront la ville et ne voudrons pas être solidaire d'un inconnu. Le bail indépendant est donc à privilégier.

Dans le cas d'études supérieurs, il n'est pas rare d'avoir des groupes d'amis qui souhaitent s'installer ensemble. Le bail solidaire vous apporte alors une sécurité dans le paiement des loyers et assure un remplissage à 100% de votre appartement.
Au contrario du bail indépendant ou si une chambre est libre vous ne recevrez pas de loyer, sur un bail solidaire vous recevrez la totalité du loyer. Cela implique un avantage qui peut devenir un inconvenant : Les colocataires vont choisir eux même les remplaçants en cas de départ mais vous aurez aussi moins de choix sur les profils de vos locataires.

Nos astuces pour mieux louer

Voici quelques astuces pour augmenter la valeurs locative de votre studio et limiter la vacance locative.

Créez le coup de cœur chez vos locataires.

En tant qu'investisseur il est essentiel de rester rationnel et de ne pas cédez à la tentation du bien « coup de cœur » et acheter au-dessus du prix du marché.
Mais pour la mise en location vous devez tous faire pour séduire vos futurs locataires.

Pour permettre de louer votre studio sur la fourchette haute du marché il est important de soigner la décoration et les prestations de votre bien.
Votre locataire doit ce sentir bien dans votre appartement et vouloir conserver l'appartement même pendant les congés. Si votre appartement ressemble à tous les autres, l'étudiant rendra l'appartement courant Juin et en trouvera un nouveau en Septembre. Alors que si il n'est pas sûr de retrouver un appartement aussi bien que celui où il est, il sera plus enclin à le conserver pendant l'été.

Privilégiez la location meublé

La location meublée ou LMNP comporte des nombreux avantages fiscaux que nous détaillons dans nos simulateurs.
Au-delà de cet avantage non négligeable c'est aussi un excellent argument pour votre appartement. Dans la majorité des cas vos locataires emménageront pour la 1ere fois dans un appartement et ils peuvent venir de loin. Cela signifie qu'ils n'auront pas de meubles et n'auront pas forcement la possibilité d'en apporter.
La location meublé offre une vrai réponse à ce problème, l'étudiant à juste à "poser ses valises" sans se soucier du mobilier lors de son arrivé mais aussi lors de son départ.