Présentation de Marseille 10
Le 10e arrondissement occupe la façade sud-est de Marseille le long de l’A50, autour de Saint-Loup et de Menpenti. Fortement résidentiel, avec un parc de logements des années 60–80 et quelques zones d’activités, il profite d’un accès rapide en voiture au centre et d’un maillage de bus qui irrigue les quartiers d’habitat. La commune rassemble environ 59000 habitants, avec une progression démographique qui confirme son attractivité croissante.
Point de vigilance : l'encadrement des loyers s'applique ici et contraint directement le potentiel locatif.
Le 10e arrondissement se structure autour de Saint-Loup, Pont-de-Vivaux, Menpenti ou la Capelette, en transition entre centre-ville et périphérie est. On y trouve un habitat varié, de l’ancien populaire aux résidences plus récentes, le long d’axes très circulants. C’est un secteur davantage orienté rendement, avec une demande locative portée par les ménages modestes et les jeunes actifs cherchant un loyer contenu tout en restant dans Marseille.
Les chiffres clés de Marseille 10
| 💵 Rentabilité moyenne | 7.56 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 59 002 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 600 € |
Analyse du marché immobilier à Marseille 10
L'économie locale, diversifiée et dynamique, soutient un marché immobilier actif. La demande locative y est régulière, portée par les nombreux actifs de la ville.
Les 2 600 €/m² moyens situent ce marché dans une zone d'équilibre. Selon l'emplacement et le bien, plusieurs approches sont envisageables. Comptez 2 529 €/m² pour un appartement et 4 436 €/m² pour une maison. La progression contenue sur le long terme reflète un marché équilibré, offrant une trajectoire prévisible.
Avec 7,6% de rendement brut moyen, le potentiel de cash-flow est significatif. Des opérations générant de la trésorerie positive sont envisageables. Le déséquilibre offre/demande garantit une occupation optimale pour les biens bien situés et au bon prix.
Le tourisme local offre un potentiel de revenus complémentaires via la location saisonnière. Une stratégie à étudier selon votre disponibilité pour la gestion.
L'encadrement des loyers s'applique ici. Intégrez cette contrainte dans vos calculs de rentabilité.
Je n’avais pas anticipé l’impact de l’encadrement des loyers à Marseille 10. Le bien se loue facilement, mais la rentabilité est moins flexible.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Marseille 10
Estimation des appartements à Marseille 10
Estimation des maisons à Marseille 10
Evolution des prix de l'immobilier à Marseille 10
59 002
Habitants7.56 %
Rentabilité moyenne4.6 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Marseille 10
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Marseille 10
Les opportunités
Les atouts de Marseille 10 sont multiples et constituent autant de leviers pour sécuriser un investissement. Voici les principaux éléments qui jouent en faveur de ce marché.
- Progression contenue sur cinq ans. Le marché avance sans à-coups, ce qui facilite les projections financières et limite les risques de correction brutale.
- Demande supérieure à l'offre. La tension locative observée garantit un remplissage rapide des biens mis en location. Un atout majeur pour la rentabilité effective.
- Démographie en hausse. L'arrivée de nouveaux habitants soutient la demande de logements et contribue à la tenue du marché immobilier.
- Forte rentabilité locale. 7,6% de rendement brut offre une marge intéressante pour absorber les charges et dégager du cash-flow.
Les risques à connaître
Ce marché affiche un profil relativement sain, avec peu de risques identifiés. Un point d'attention subsiste néanmoins.
- Plafonnement des loyers. Cette réalité réglementaire doit impérativement être intégrée à votre business plan pour éviter les mauvaises surprises.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Marseille 10 ?
Investir dans l'immobilier locatif ne s'improvise pas. À Marseille 10, certaines stratégies sont plus pertinentes que d'autres compte tenu du contexte local. Découvrez nos recommandations basées sur l'analyse du marché.
Investissement haut rendement : la rentabilité avant tout
L'investissement haut rendement place la rentabilité au centre de la stratégie. Plutôt que de miser sur la valorisation long terme, l'investisseur cherche des biens qui génèrent un cash-flow positif dès le départ. Les cibles : des marchés où les prix sont bas mais la demande locative réelle, permettant des rentabilités brutes de 8 à 12%. Cette approche est plus risquée que le patrimonial (marchés moins établis, vacance potentielle) mais offre des revenus immédiats qui peuvent financer de nouveaux investissements.
Les fondamentaux de Marseille 10 sont favorables au cash-flow. 7,6% de rentabilité brute moyenne, un niveau attractif. Une demande locative active. Ces conditions permettent d'envisager un cash-flow positif dès l'acquisition.
Type de bien recommandé : T2 ou T3 avec rentabilité > 8%, dans un quartier à demande locative active. Vérifiez la réalité de la demande avant d'acheter.
Chiffres et réalités. Cash-flow positif visé : 100-300 €/mois par bien. Risques plus élevés qu'en patrimonial. Gestion rigoureuse indispensable.
Pour quel investisseur ? Ceux qui veulent des revenus immédiats et acceptent plus de risque. Investisseurs actifs, entrepreneurs de l'immobilier. Rentabilité de 7,6%. Gestion active requise.
Location longue durée : stabilité et sérénité pour l'investisseur
La location nue est la stratégie de l'investisseur qui recherche la tranquillité. En louant un logement vide, vous attirez des locataires qui s'installent avec leurs meubles, donc avec l'intention de rester. Les baux de 3 ans minimum (6 ans pour les personnes morales) limitent la rotation et stabilisent les revenus. La gestion est légère : pas de mobilier à gérer, des états des lieux plus simples, des relations locataires souvent plus apaisées. Les profils attirés (familles, actifs installés, retraités) sont généralement solvables et soigneux. Si vous privilégiez la sérénité à l'optimisation maximale, la location nue est faite pour vous.
Marseille 10 présente un profil familial propice à la location nue. La démographie en hausse témoigne d'une attractivité durable. Les familles constituent des locataires stables et soigneux.
Type de bien recommandé : T2 ou T3 bien situé, en bon état, correspondant à la demande locale. Les familles recherchent de l'espace (T3-T4). L'emplacement et l'état conditionnent la rapidité de location et la qualité des locataires.
Chiffres et réalités. Rendement légèrement inférieur au meublé, compensé par la stabilité des locataires et la gestion allégée. Fiscalement, deux options : micro-foncier (simple, abattement 30%) ou réel (déduction des charges et travaux). Le déficit foncier est l'outil d'optimisation principal en location nue.
Pour quel investisseur ? La location nue convient à ceux qui veulent investir sereinement. La gestion est minimale, les locataires stables, les revenus prévisibles. Cette stratégie attire les investisseurs prudents, ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier), ou ceux qui cherchent à diversifier un parc existant. La demande locale sécurise l'investissement.
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Comment louer mieux et plus cher
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Lire l'article →Les stratégies présentées correspondent aux approches qui nous semblent les plus pertinentes pour Marseille 10, compte tenu des données dont nous disposons. Mais un investissement réussi dépend aussi de facteurs que seule une analyse terrain peut révéler : état réel des biens, dynamique de quartier, qualité des copropriétés, évolutions urbaines en cours. Ces recommandations constituent un point de départ pour orienter vos recherches, pas une conclusion définitive. Votre propre analyse et l'accompagnement de professionnels locaux restent indispensables avant toute décision d'achat.
Explication détaillé en vidéo
Découvrez la vidéo réalisée par LyBox : "Quelle stratégie choisir pour investir en immobilier ? Patrimoine, Cash-flow, Rendement ..."
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
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de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
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