Présentation de Marseille 4
Le 4e arrondissement se développe autour des Chartreux et des Chutes-Lavie, à l’est du centre-ville. Quartier résidentiel de moyenne densité, desservi par le métro et plusieurs lignes de bus, il offre un parc d’immeubles des années 1930 à 1970 apprécié des familles et des actifs recherchant un compromis entre proximité du centre, prix encore modérés et qualité de vie correcte. Près de 50100 habitants y résident, avec une hausse marquée ces dernières années qui confirme l'attractivité du territoire.
La ville est soumise à l'encadrement des loyers : un point important dans la projection de rentabilité.
Le 4e arrondissement s’organise autour de la Blancarde, des Chartreux, des Chutes-Lavie et des Cinq-Avenues, à proximité du parc Longchamp. Bien desservi par le métro, le tram et la gare de la Blancarde, il mêle beaux immeubles proches du centre à des secteurs plus simples mais vivants, avec une clientèle d’actifs urbains et de familles de classes moyennes à la recherche d’un bon compromis entre centralité, ambiance de quartier et prix encore raisonnables.
Les chiffres clés de Marseille 4
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.75 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 50 068 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 853 € |
Analyse du marché immobilier à Marseille 4
La taille et le dynamisme de Marseille 4 garantissent un marché immobilier profond. Les investisseurs y trouvent une demande locative constante et diversifiée.
À 2 853 €/m², les prix restent mesurés, offrant un bon compromis entre accessibilité et potentiel de valorisation. Comptez 2 830 €/m² pour un appartement et 3 968 €/m² pour une maison. Les prix ont légèrement progressé sur cinq ans, confirmant une tendance de fond positive mais mesurée.
6,8% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. La tension du marché joue en faveur des propriétaires. Les biens correctement positionnés se louent sans difficulté.
La location saisonnière apparaît comme une option pertinente compte tenu de l'attractivité touristique. Vérifiez la réglementation locale avant de vous lancer.
Le secteur de Les Chartreux mérite une vigilance particulière, avec des prix -9% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.
L'encadrement des loyers contraint les revenus locatifs. Assurez-vous de connaître les plafonds avant d'investir.
L’encadrement des loyers impose un cadre strict à Marseille 4. C’est gérable, mais il faut ajuster ses projections de cashflow.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Marseille 4
Estimation des appartements à Marseille 4
Estimation des maisons à Marseille 4
Evolution des prix de l'immobilier à Marseille 4
50 068
Habitants6.75 %
Rentabilité moyenne4.7 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Marseille 4
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Marseille 4
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Opportunités et risques à Marseille 4
Les opportunités
Certaines dynamiques locales constituent des opportunités pour qui souhaite investir à Marseille 4. Voici les éléments à considérer.
- Progression mesurée sur cinq ans. Ce type de marché offre une bonne visibilité pour les projets à horizon long, signe d'une consolidation régulière.
- Marché en sous-offre locative. Cette configuration dynamique limite les risques de vacance et permet de maintenir des loyers en ligne avec le marché.
- Attractivité démographique. La commune gagne des habitants, ce qui dynamise le marché et sécurise les perspectives locatives.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Marseille 4 reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Encadrement actif. L'écart entre loyer de marché et loyer autorisé peut être significatif. Vérifiez les plafonds avant d'acheter.
- Les Chartreux moins attractif. Prix -9% inférieurs : cette zone concentre davantage de difficultés et expose à des risques locatifs accrus.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Marseille 4
Quel type d'investissement privilégier à Marseille 4 ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
Location classique : l'investissement locatif traditionnel
La location nue est l'investissement locatif dans sa forme la plus traditionnelle. Un logement, un locataire, un bail de 3 ans minimum. Cette simplicité présente des avantages concrets : gestion légère (pas de mobilier), locataires stables (ils s'installent pour durer), rotation faible (baux longs). La fiscalité est moins optimisée qu'en meublé, mais le régime du déficit foncier peut réduire l'imposition si vous réalisez des travaux. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis, retraités.
Marseille 4 attire les familles. Croissance démographique. Marché locatif actif.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. T3-T4 ou maisons pour familles. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
Profil investisseur. La location nue s'adresse à ceux qui veulent un investissement simple et stable. Moins de gestion, des locataires qui restent, des revenus prévisibles. Idéal pour les investisseurs prudents ou ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier). La demande locale (familles) assure un bon vivier de locataires.
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Lire l'article →Ces stratégies sont celles qui ressortent de notre analyse du marché local. Elles ne constituent ni une recommandation d'achat ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque projet immobilier doit être évalué individuellement en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Nous vous invitons à réaliser votre propre étude approfondie et à consulter des professionnels qualifiés (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant de prendre toute décision d'investissement.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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immobiliers
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