Présentation de Marseille 5
Le 5e arrondissement s’étend à l’est du centre entre Baille, le Camas, la Conception et Saint-Pierre, le long de la rocade du Jarret, à proximité du grand pôle hospitalo-universitaire de la Timone. Quartier typiquement urbain, très bien connecté en métro et tram, il concentre une forte demande de la part des étudiants en santé, internes et jeunes actifs, avec un parc d’immeubles anciens aux loyers encore relativement accessibles à l’échelle de Marseille. La commune accueille environ 45400 habitants, avec une stabilité démographique qui apporte une bonne visibilité au marché résidentiel.
Avec près de 8000 étudiants répartis dans des établissements comme AMU Médecine – Timone, IFSI Marseille, la commune bénéficie d'un marché locatif étudiant particulièrement dynamique.
L'encadrement des loyers en vigueur limite les revenus locatifs potentiels. Vérifiez les plafonds avant de calculer votre rentabilité.
Le 5e arrondissement s’étend à l’est du centre entre Baille, le Camas, la Conception et Saint-Pierre, le long de la rocade du Jarret, à proximité du grand pôle hospitalo-universitaire de la Timone. Quartier typiquement urbain, très bien connecté en métro et tram, il concentre une forte demande de la part des étudiants en santé, des internes et des jeunes actifs, avec un parc d’immeubles anciens aux loyers encore relativement accessibles à l’échelle de Marseille.
Les chiffres clés de Marseille 5
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.52 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 17.5 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 45 449 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 402 € |
Analyse du marché immobilier à Marseille 5
Le tissu économique intègre une composante universitaire majeure avec environ 8000 étudiants. Cette population crée une demande locative spécifique et récurrente sur les studios et T1.
3 402 €/m² : un marché cher qui s'adresse aux investisseurs bien capitalisés. Privilégiez les emplacements prime pour sécuriser votre mise. Comptez 3 359 €/m² pour un appartement et 5 485 €/m² pour une maison. La progression contenue sur le long terme reflète un marché équilibré, offrant une trajectoire prévisible. La baisse récente, dans un contexte de fond plutôt favorable, représente potentiellement une fenêtre d'opportunité.
La rentabilité brute moyenne de 6,5% se situe dans une zone d'équilibre, permettant différentes stratégies selon vos priorités. Les étudiants créent une demande forte sur les studios et T1. Investir en studio ou en colocation peut s'avérer très pertinent.
La correction récente offre des points d'entrée plus favorables. Analysez finement les quartiers pour identifier les meilleures affaires.
L'encadrement des loyers s'applique ici. Intégrez cette contrainte dans vos calculs de rentabilité.
Je n’avais pas anticipé l’impact de l’encadrement des loyers à Marseille 5. Le bien se loue facilement, mais la rentabilité est moins flexible.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Marseille 5
Estimation des appartements à Marseille 5
Estimation des maisons à Marseille 5
Evolution des prix de l'immobilier à Marseille 5
45 449
Habitants6.52 %
Rentabilité moyenne4.1 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Marseille 5
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Marseille 5
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Opportunités et risques à Marseille 5
Les opportunités
Le marché de Marseille 5 présente de nombreux points forts pour les investisseurs. Plusieurs facteurs se combinent pour créer un environnement propice à la réussite d'un projet locatif.
- Bassin étudiant de 8000 personnes. Cette population génère une demande constante et prévisible sur les studios et petites surfaces. La rotation annuelle à chaque rentrée universitaire (septembre) assure un renouvellement régulier des locataires. Les quartiers proches des campus, des bibliothèques universitaires ou bien desservis par les transports en commun (tram, bus) offrent les meilleurs emplacements. Le meublé est particulièrement adapté : les étudiants arrivent souvent sans mobilier et apprécient les logements prêts à habiter. La caution parentale sécurise généralement les dossiers.
- Pôle d'enseignement supérieur (AMU Médecine – Timone, IFSI Marseille). Les universités emploient des centaines de personnes qui alimentent la demande locative locale. Les jeunes enseignants-chercheurs en début de carrière louent souvent avant d'acheter. Les doctorants sur contrat (1 200-1 400 €/mois) et post-docs (2 000-3 000 €) ont des revenus stables. Les chercheurs invités et professeurs en mobilité internationale cherchent des locations meublées de qualité. Un vivier de locataires éduqués, stables et solvables.
- Marché en progression douce mais sûre. Cette trajectoire mesurée convient aux investisseurs prudents recherchant la stabilité.
- Forte demande locative. Cette tension se traduit par des délais de relocation courts et une bonne tenue des loyers. Un environnement idéal pour sécuriser un investissement.
Les risques à connaître
Marseille 5 n'est pas exempt de risques. Quelques points méritent une attention particulière avant de se positionner.
- Correction récente des prix. Opportunité d'achat ou signal d'alerte ? Analysez les raisons de cette baisse avant de vous positionner.
- Plafonnement des loyers. Cette réalité réglementaire doit impérativement être intégrée à votre business plan pour éviter les mauvaises surprises.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Marseille 5 ?
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Marseille 5 (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Investir dans un studio meublé pour étudiants
Le studio meublé destiné aux étudiants constitue un classique de l'investissement locatif, et pour cause : la demande est structurelle. Chaque rentrée universitaire génère un afflux de jeunes cherchant à se loger, souvent dans l'urgence, ce qui place les propriétaires en position favorable. L'investisseur vise des surfaces compactes (18-28 m²), idéalement situées à proximité des campus ou des transports, qu'il équipe d'un mobilier simple mais complet. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet ensuite d'amortir le bien et le mobilier, réduisant considérablement l'imposition sur les revenus locatifs. La contrepartie de cette stratégie est un turnover annuel qui génère quelques jours de vacance et des frais de remise en état, compensés par un rendement généralement attractif. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Marseille 5 sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Marseille 5 concentre environ 8000 étudiants, ce qui en fait un marché locatif étudiant de premier plan. Des établissements comme AMU Médecine – Timone, IFSI Marseille génèrent une demande structurelle année après année. Cette masse critique d'étudiants garantit un renouvellement constant de la demande : chaque rentrée, des milliers de jeunes cherchent à se loger. Le marché est tendu, ce qui signifie que les studios bien situés se louent en quelques jours, parfois quelques heures.
Ciblez les bons biens : studios de 18 à 25 m² dans des résidences sécurisées, proches des transports ou des pôles universitaires (AMU Médecine – Timone). Un bien en bon état évitera les travaux et permettra une mise en location rapide. Les étudiants sont sensibles à la luminosité, au calme et à la fonctionnalité de l'espace. Évitez les copropriétés problématiques (vérifiez les PV d'AG) et les quartiers mal famés. Pour le mobilier, comptez 2 500 à 4 500 € pour un équipement complet qui durera plusieurs locations.
Performance financière. Le couple studio étudiant + LMNP est l'une des combinaisons les plus efficaces de l'investissement locatif. Le rendement est généralement supérieur aux locations longue durée grâce aux loyers meublés plus élevés. L'amortissement LMNP (bien + mobilier + travaux) génère des charges déductibles qui effacent l'imposition pendant de nombreuses années. La rotation étudiante (une fois par an) permet d'ajuster le loyer régulièrement pour suivre le marché.
Profil adapté. Cette stratégie s'adresse en priorité aux investisseurs qui débutent : elle permet de se familiariser avec l'immobilier locatif sur un projet à taille humaine, avec un risque maîtrisé. Le studio étudiant est aussi pertinent pour les investisseurs confirmés qui cherchent à multiplier les lignes de leur patrimoine ou à diversifier géographiquement. La gestion peut être déléguée à une agence (7-10% des loyers) ou assurée en direct, ce qui convient à différents profils de disponibilité.
Investir en colocation pour optimiser la rentabilité
L'investissement en colocation repose sur un principe simple : mutualiser un logement entre plusieurs occupants pour augmenter le revenu locatif global. Là où un T4 se louerait 900 € à une famille, le même appartement peut générer 1 200 à 1 400 € en colocation (3-4 chambres à 350-400 €). Cette stratégie s'adresse aux investisseurs prêts à gérer une rotation plus fréquente et une logistique légèrement plus complexe, en échange d'une rentabilité nettement supérieure. La colocation fonctionne particulièrement bien dans les villes étudiantes et les métropoles où le coût du logement individuel pousse les jeunes à partager.
Marseille 5 réunit les conditions idéales pour la colocation : 8000 étudiants en recherche de logement, un marché locatif tendu qui pousse à partager, et des prix qui permettent d'acquérir de grandes surfaces sans exploser le budget. Les établissements comme AMU Médecine – Timone, IFSI Marseille génèrent chaque année une demande de colocations étudiantes. La demande est structurelle : les étudiants cherchent des colocations pour réduire leur budget, et cette tendance s'amplifie avec la hausse du coût de la vie.
Ce qu'il faut acheter : des appartements de 3 à 5 pièces avec des chambres de taille correcte (10 m² minimum) et des parties communes fonctionnelles. L'idéal est de trouver un bien déjà adapté à la colocation, mais les réaménagements (création de chambre, ajout de salle d'eau) peuvent transformer un appartement mal agencé en produit locatif performant. Vérifiez la copropriété (règlement, PV d'AG) et le voisinage avant d'acheter. Budget mobilier : comptez 3 000 à 5 000 € par chambre pour équiper correctement.
Chiffres et réalités. Concrètement, un T4 pourrait se louer 900-1 000 € à une famille, mais 1 300-1 500 € en colocation (3-4 chambres). Cette différence de 30-50% justifie la stratégie pour ceux qui acceptent une gestion plus active. Le régime LMNP s'applique et permet d'amortir le bien et le mobilier. La gestion est plus active qu'en location classique : prévoir des rotations régulières, maintenir une bonne ambiance entre colocataires, assurer l'entretien des parties communes.
Profil investisseur. La colocation demande plus d'implication que la location classique, mais offre un rendement supérieur. Elle s'adresse aux investisseurs disponibles (ou prêts à déléguer) et organisés. La gestion peut être internalisée (plus rentable) ou confiée à une agence spécialisée (plus confortable). Les colocations étudiantes suivent un cycle prévisible (rentrée) qui facilite la planification. C'est une excellente stratégie pour accélérer la constitution de patrimoine grâce au cash-flow généré.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Marseille 5. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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