Présentation de Cassis
Cassis est un village littoral très réputé près de Marseille, avec un marché immobilier premium porté par le tourisme, les calanques et les résidences secondaires. La commune accueille environ 6700 habitants, malgré une légère baisse qu'il convient d'intégrer dans l'analyse globale du marché.
L'attrait de la côte génère une fréquentation estivale importante, créant des opportunités en location saisonnière et meublés touristiques. Le marché locatif est tendu, avec une demande soutenue qui sécurise les revenus locatifs.
Les chiffres clés de Cassis
| 💵 Rentabilité moyenne | 3.74 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 6 720 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 7 567 € |
Analyse du marché immobilier à Cassis
Le caractère balnéaire façonne l'économie locale et imprime sa marque sur le marché immobilier. La demande saisonnière crée des opportunités de rendement en location courte durée.
7 567 €/m² : un marché cher qui s'adresse aux investisseurs bien capitalisés. Privilégiez les emplacements prime pour sécuriser votre mise. La progression contenue sur le long terme reflète un marché équilibré, offrant une trajectoire prévisible. La baisse récente, dans un contexte de fond plutôt favorable, représente potentiellement une fenêtre d'opportunité.
La rentabilité brute moyenne de 3,7% se situe dans une zone d'équilibre, permettant différentes stratégies selon vos priorités. La tension locative offre un environnement rassurant où les biens correctement positionnés se louent sans difficulté.
La LCD peut s'avérer très rentable ici, à condition de bien gérer la saisonnalité et les contraintes opérationnelles.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Cassis
Estimation des appartements à Cassis
Estimation des maisons à Cassis
Evolution des prix de l'immobilier à Cassis
6 720
Habitants3.74 %
Rentabilité moyenne5.3 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Cassis
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Cassis
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Opportunités et risques à Cassis
Les opportunités
Le marché de Cassis s'appuie sur certains signaux positifs susceptibles de créer des opportunités d'investissement. Voici les principaux points à retenir.
- Marché en progression douce mais sûre. Cette trajectoire mesurée convient aux investisseurs prudents recherchant la stabilité.
- Forte demande locative. Cette tension se traduit par des délais de relocation courts et une bonne tenue des loyers. Un environnement idéal pour sécuriser un investissement.
- Station balnéaire. Le littoral génère une demande touristique régulière de mai à septembre, avec des pointes de fréquentation très lucratives.
Les risques à connaître
Cassis n'est pas exempt de risques. Quelques points méritent une attention particulière avant de se positionner.
- Correction récente des prix. Opportunité d'achat ou signal d'alerte ? Analysez les raisons de cette baisse avant de vous positionner.
- Population en baisse. Cette tendance démographique négative doit être intégrée à votre analyse, notamment pour évaluer la liquidité future du marché.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Cassis ?
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Cassis (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Investir en courte durée pour maximiser les revenus
Investir en location courte durée, c'est parier sur le tourisme pour maximiser ses revenus locatifs. Le principe : louer un logement meublé à la nuitée ou à la semaine, via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel. Les tarifs pratiqués peuvent atteindre 80 à 150 € la nuitée pour un appartement, contre 500-800 € par mois en location classique. Cette différence de revenus peut multiplier la rentabilité par 2 ou 3 en zone touristique. La contrepartie est une gestion chronophage : réservations, accueil, ménage, gestion des avis. Cette charge peut être déléguée à une conciergerie (20-30% des revenus) ou assumée en direct. La réglementation s'est durcie : vérifiez les règles locales (autorisation, nombre de nuits autorisées). Notre dossier sur la LCD couvre tous ces aspects.
Cassis, station balnéaire, présente un potentiel évident pour la location saisonnière. La saison estivale (mai à septembre) génère une demande intense de locations à la semaine ou à la nuitée. Les vacanciers cherchent des logements proches de la plage, fonctionnels et bien équipés. Pendant ces 4-5 mois de haute saison, un appartement bien situé peut générer l'équivalent de 8 à 12 mois de loyer classique. Hors saison, le taux d'occupation baisse significativement : prévoyez une stratégie (location moyenne durée, tarifs réduits) pour limiter la vacance.
Ce qu'il faut acheter : un logement qui "fait envie" sur les photos. L'emplacement prime (proche plage), suivi de l'équipement et de la décoration. Les studios et T2 sont les plus rentables. Investissez dans la qualité : literie, électroménager, wifi. Les voyageurs notent et comparent, un mauvais avis peut tuer votre activité. Budget équipement : 5 000 à 10 000 €.
Rentabilité et contraintes. La LCD génère des revenus 2 à 4 fois supérieurs à la location classique, mais demande une gestion intensive. La saisonnalité crée des pics et des creux. Le LMNP s'applique (amortissement). La réglementation locale est à vérifier impérativement. La concurrence sur les plateformes est forte : qualité et avis sont décisifs.
Profil adapté. La LCD s'adresse aux investisseurs qui acceptent une gestion active en échange de revenus supérieurs. Elle convient particulièrement aux profils disponibles (retraités, indépendants, investisseurs locaux) ou à ceux qui délèguent la gestion. L'investissement peut aussi avoir une dimension patrimoniale (usage personnel hors saison). Cassis offre un potentiel saisonnier évident. Attention à la réglementation locale.
Investir en LMNP pour une fiscalité allégée
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de transformer la fiscalité de l'investissement locatif. En louant un bien meublé et en optant pour le régime réel, vous accédez au mécanisme de l'amortissement : la valeur du bien, du mobilier et des travaux est déduite progressivement des revenus locatifs. Résultat : une imposition quasi nulle pendant 10 à 15 ans dans la plupart des cas. Cette stratégie s'applique à tous types de biens (studio, appartement, maison) dès lors qu'ils sont équipés selon les critères légaux du meublé. Elle convient particulièrement aux marchés où la demande en meublé est forte : zones étudiantes, bassins d'emploi dynamiques, secteurs touristiques. Pour maîtriser tous les aspects du LMNP, consultez notre dossier complet sur ce statut.
Cassis offre un contexte favorable au meublé LMNP. La tension locative assure une demande régulière. Le meublé génère des loyers supérieurs (+10-20%) et attire une clientèle diversifiée.
Ce qu'il faut acheter : un logement adapté à la demande locale. L'emplacement reste le critère numéro un : privilégiez les quartiers dynamiques et bien desservis. Pour le mobilier, respectez la liste légale et investissez dans du matériel de qualité (literie notamment). Budget mobilier : 2 500 à 5 000 € selon la surface. Un expert-comptable spécialisé LMNP (400-600 €/an) optimisera votre déclaration.
Performance financière. Le LMNP combine deux avantages : des loyers supérieurs (meublé +10-20%) et une fiscalité optimisée (amortissement). L'amortissement comptable (bien + mobilier + travaux) neutralise l'imposition pendant 10-15 ans en moyenne. Cette stratégie demande un suivi rigoureux : expert-comptable spécialisé conseillé (400-600 €/an).
Profil adapté. Le LMNP s'adresse aux investisseurs soucieux d'optimiser leur fiscalité. Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'intérêt du LMNP est fort. Cette stratégie convient aux primo-investisseurs (ticket d'entrée accessible) comme aux confirmés (optimisation d'un parc existant). La gestion est légèrement plus active qu'en location nue (mobilier à entretenir/renouveler) mais reste gérable. Un expert-comptable spécialisé est indispensable.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Cassis. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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