Présentation de Aubagne
Aubagne est une ville des Bouches-du-Rhône située à l’est de Marseille, au pied du massif du Garlaban. Elle se trouve à une vingtaine de minutes de Marseille, avec un centre ancien, des quartiers résidentiels et des zones commerciales le long des axes routiers. Près de 47300 habitants y résident, avec une stabilité démographique utile pour anticiper les tendances du marché.
Le tram vers Aubagne offre une connexion précieuse, permettant aux résidents d'accéder facilement au bassin d'emploi métropolitain. Son positionnement littoral attire chaque saison un flux de visiteurs conséquent, offrant des perspectives intéressantes pour les investissements en location saisonnière. La pression locative constitue un atout indéniable pour les investisseurs, avec des délais de relocation courts et une vacance marginale.
Les chiffres clés de Aubagne
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.43 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 47 342 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 152 € |
Analyse du marché immobilier à Aubagne
Le tourisme balnéaire anime l'économie locale plusieurs mois par an. Cette saisonnalité offre des perspectives de rendement attractives pour les locations estivales.
À 3 152 €/m², les prix restent mesurés, offrant un bon compromis entre accessibilité et potentiel de valorisation. Comptez 2 750 €/m² pour un appartement et 4 449 €/m² pour une maison. Les prix ont légèrement progressé sur cinq ans, confirmant une tendance de fond positive mais mesurée. Les prix ont progressé cette année, un signal encourageant après une période plus incertaine.
6,4% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. La tension locative offre un environnement rassurant où les biens correctement positionnés se louent sans difficulté.
La location saisonnière apparaît comme une option pertinente compte tenu de l'attractivité touristique. Vérifiez la réglementation locale avant de vous lancer.
Le secteur de Grand Quartier 5 mérite une vigilance particulière, avec des prix -29% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.
Investir près de Grand Quartier 5, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Aubagne
Estimation des appartements à Aubagne
Estimation des maisons à Aubagne
Evolution des prix de l'immobilier à Aubagne
47 342
Habitants6.43 %
Rentabilité moyenne5.1 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Aubagne
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Aubagne
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Opportunités et risques à Aubagne
Les opportunités
Plusieurs dynamiques positives caractérisent le marché de Aubagne. Ces opportunités, bien exploitées, peuvent constituer les fondations d'un investissement réussi.
- Progression mesurée sur cinq ans. Ce type de marché offre une bonne visibilité pour les projets à horizon long, signe d'une consolidation régulière.
- Marché en sous-offre locative. Cette configuration dynamique limite les risques de vacance et permet de maintenir des loyers en ligne avec le marché.
- Tram vers Aubagne : levier d'attractivité. Cette connexion au réseau de transport urbain représente un atout majeur. Le tram permet de rejoindre le cœur de Aubagne rapidement, sans les contraintes du stationnement et des embouteillages. Les locataires sont des actifs métropolitains cherchant un compromis optimal entre budget logement et qualité de vie. Leur solvabilité est généralement excellente et leur durée de location stable (2-4 ans en moyenne).
- Destination bord de mer. L'attractivité touristique permet d'envisager une stratégie de location courte durée particulièrement rentable.
Les risques à connaître
Les facteurs de risque sont peu nombreux ici, ce qui facilite la prise de décision. Voici le point à surveiller.
- Extension potentielle de l'encadrement. Aubagne, bien reliée à la métropole, pourrait être concernée. Gardez ce risque en tête.
- Grand Quartier 5 moins attractif. Prix -29% inférieurs : cette zone concentre davantage de difficultés et expose à des risques locatifs accrus.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Aubagne
Quel type d'investissement privilégier à Aubagne ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
Exploiter le potentiel touristique avec la location courte durée
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la location saisonnière se distingue par son potentiel de revenus. En louant à des touristes plutôt qu'à des locataires classiques, vous captez des tarifs à la nuitée nettement supérieurs au loyer mensuel. Cette différence peut multiplier les revenus par 2 à 4 en zone touristique. La stratégie demande une gestion active (réservations, accueil, ménage) et une attention particulière à la réglementation locale, de plus en plus restrictive. Elle fonctionne particulièrement bien dans les zones à forte attractivité touristique. Notre dossier complet sur la LCD vous donnera toutes les clés pour réussir.
Aubagne offre un terrain propice à la LCD grâce à son attractivité balnéaire. Demande estivale forte. Potentiel de revenus élevé en haute saison. Attention à la saisonnalité : prévoyez une stratégie pour la basse saison.
Ce qu'il faut acheter : un logement qui "fait envie" sur les photos. L'emplacement prime (proche plage), suivi de l'équipement et de la décoration. Les studios et T2 sont les plus rentables. Investissez dans la qualité : literie, électroménager, wifi. Les voyageurs notent et comparent, un mauvais avis peut tuer votre activité. Budget équipement : 5 000 à 10 000 €.
Performance financière. Un T2 bien situé peut générer 8 000 à 15 000 € de revenus sur la saison estivale, contre 5 000 à 7 000 € en location classique annuelle. La surperformance est réelle mais demande du travail : gestion des réservations, accueil des voyageurs, ménage entre chaque séjour, gestion des avis. Cette charge peut être externalisée (conciergerie : 20-30% des revenus). Le statut LMNP optimise la fiscalité. Vérifiez la réglementation locale avant de vous lancer.
Profil investisseur. La LCD s'adresse aux investisseurs disponibles ou prêts à déléguer, dans des zones à potentiel touristique établi. Aubagne offre ce potentiel. Revenus supérieurs en contrepartie d'une gestion plus lourde. Réglementation à vérifier. Possibilité d'usage personnel.
Location classique : l'investissement locatif traditionnel
La location nue est l'investissement locatif dans sa forme la plus traditionnelle. Un logement, un locataire, un bail de 3 ans minimum. Cette simplicité présente des avantages concrets : gestion légère (pas de mobilier), locataires stables (ils s'installent pour durer), rotation faible (baux longs). La fiscalité est moins optimisée qu'en meublé, mais le régime du déficit foncier peut réduire l'imposition si vous réalisez des travaux. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis, retraités.
Aubagne bénéficie d'une demande d'actifs propice à la location nue. Connexion vers Aubagne. Marché actif.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. T2 bien desservis pour actifs. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
Profil investisseur. La location nue s'adresse à ceux qui veulent un investissement simple et stable. Moins de gestion, des locataires qui restent, des revenus prévisibles. Idéal pour les investisseurs prudents ou ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier). La demande locale (, actifs) assure un bon vivier de locataires.
Cibler le marché étudiant avec un studio ou T1 meublé
Parmi les différentes stratégies d'investissement locatif, le studio étudiant occupe une place particulière : c'est à la fois l'une des plus accessibles et l'une des plus dynamiques. La demande émane d'une population captive (les étudiants doivent se loger près de leur lieu d'études), le ticket d'entrée reste modéré comparé à d'autres types de biens, et le cadre fiscal du meublé (LMNP) offre des leviers d'optimisation intéressants. L'investisseur achète un studio ou T1 de 15 à 30 m², le meuble, et le propose à la location en ciblant prioritairement les étudiants. La rotation annuelle implique plus de gestion qu'une location classique, mais génère généralement un meilleur rendement.
Aubagne tire parti de sa desserte tram vers Aubagne pour attirer une population étudiante significative. Les jeunes qui étudient dans la métropole mais cherchent des loyers plus accessibles se tournent naturellement vers les communes bien connectées. Le trajet quotidien reste confortable, les économies sur le loyer sont substantielles. En investissant ici, vous ciblez ce public de report métropolitain, avec l'avantage de prix d'acquisition nettement inférieurs à ceux de Aubagne. Les studios proches du tram se louent particulièrement vite.
Ciblez les bons biens : studios de 18 à 25 m² dans des résidences sécurisées, proches des transports (particulièrement le tram) ou des pôles universitaires. Un bien en bon état évitera les travaux et permettra une mise en location rapide. Les étudiants sont sensibles à la luminosité, au calme et à la fonctionnalité de l'espace. Évitez les copropriétés problématiques (vérifiez les PV d'AG) et les quartiers mal famés. Pour le mobilier, comptez 2 500 à 4 500 € pour un équipement complet qui durera plusieurs locations.
Aspect financier. Le studio étudiant en LMNP bénéficie d'un cadre fiscal avantageux. Au régime réel, l'amortissement du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) génère des charges déductibles qui réduisent, voire annulent, l'imposition sur les loyers pendant de nombreuses années. L'équation financière est généralement favorable à ce type de stratégie. La caution parentale, systématique chez les étudiants, sécurise le risque d'impayés.
Qui peut investir ? Le studio étudiant est accessible à tous les profils d'investisseurs. Pour les débutants, c'est l'occasion d'apprendre les bases de l'immobilier locatif sur un projet simple. Pour les confirmés, c'est un actif de diversification ou un moyen de tester un nouveau marché. La connexion à Aubagne donne accès à un bassin de locataires métropolitain, tout en bénéficiant de prix d'acquisition raisonnables. La gestion peut être assurée en direct (plus rentable) ou déléguée (plus confortable).
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