Présentation de Aubergenville
Aubergenville est une commune des Yvelines située en bord de Seine, entre Poissy et Mantes-la-Jolie. Elle mêle grands ensembles, zones commerciales et quartiers pavillonnaires. La ville compte environ 12300 habitants, avec une stabilité qui apporte une bonne lisibilité du marché résidentiel.
Les chiffres clés de Aubergenville
| 💵 Rentabilité moyenne | 11.21 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 12 317 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 406 € |
Analyse du marché immobilier à Aubergenville
Le positionnement de ville moyenne confère au marché immobilier local un équilibre intéressant entre dynamisme et accessibilité.
Le marché affiche 2 406 €/m² en moyenne, un niveau équilibré qui laisse de la flexibilité dans la construction de votre projet. Comptez 1 675 €/m² pour un appartement et 3 023 €/m² pour une maison. La tendance baissière sur cinq ans révèle un marché en difficulté. Le choix de l'emplacement devient crucial. Le recul récent s'ajoute à une tendance déjà fragile. La sélection de l'emplacement devient encore plus critique.
Le rendement de 11,2% ouvre la voie à des projets rentables. L'immeuble de rapport peut être une piste intéressante ici. La tension locative modérée impose une sélection rigoureuse pour minimiser les risques de vacance.
Évitez le quartier Bois Bodin Haut du Parc (prix -28% inférieurs). La décote traduit des difficultés qui peuvent peser sur votre investissement.
Je me suis installé près de Bois Bodin Haut du Parc : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Aubergenville
Estimation des appartements à Aubergenville
Estimation des maisons à Aubergenville
Evolution des prix de l'immobilier à Aubergenville
12 317
Habitants11.21 %
Rentabilité moyenne4.6 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Aubergenville
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Aubergenville
Les opportunités
Aubergenville n'est pas le marché le plus attractif, mais des opportunités existent pour qui sait les identifier.
- Rentabilité remarquable. Avec 11,2% de rendement brut moyen, le marché permet de viser le cash-flow positif dès l'acquisition.
Les risques à connaître
Le marché présente certains facteurs de risque à prendre en compte. Voici les principaux éléments à surveiller.
- Érosion continue des prix. Cette tendance pèse sur le patrimoine et rend la sortie plus délicate. Réservé aux investisseurs ciblant le pur rendement.
- Vigilance sur Bois Bodin Haut du Parc. Les prix -28% sous la moyenne peuvent sembler attractifs, mais cachent souvent des difficultés : vacance plus fréquente, profils locataires plus fragiles.
Stratégies d’investissement adaptées à Aubergenville
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Aubergenville (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Stratégie cash-flow : investir pour générer des revenus immédiats
Investir pour le cash-flow signifie rechercher des biens qui génèrent des revenus nets immédiats. La logique : acheter dans des marchés où le ratio loyer/prix est favorable, de sorte que les loyers couvrent largement les mensualités de crédit et les charges. Les rentabilités brutes ciblées sont de 8% minimum, idéalement 10% ou plus. Cette stratégie s'appuie sur des prix bas (petites villes, marchés moins tendus) et des loyers maintenus à des niveaux corrects par une demande locative réelle. Elle demande une analyse rigoureuse : tous les marchés à "haut rendement" ne sont pas sains.
Aubergenville présente les caractéristiques d'un marché haut rendement. Rentabilité brute de 11,2%.
Critères de sélection : rentabilité brute > 8%, demande locative réelle, bien en état correct. Les T2 et petits T3 sont les plus demandés et les plus faciles à louer. Analysez la vacance locative dans le secteur : un rendement élevé ne sert à rien si le bien reste vide.
Équation financière. Objectif : cash-flow positif de 100-300 €/mois par bien. Sur un parc de 3-5 biens, cela représente 500-1 500 €/mois de revenus complémentaires. Le LMNP optimise la fiscalité. Les risques (vacance, impayés) doivent être anticipés : GLI, sélection rigoureuse, gestion active.
Profil adapté. La stratégie cash-flow s'adresse aux investisseurs qui privilégient les revenus immédiats sur la valorisation long terme. Elle convient aux profils actifs, prêts à s'impliquer dans la gestion, et tolérants au risque. et sa rentabilité de 11,2% offrent un cadre favorable.
Investir en location vide pour une gestion simplifiée
Investir en location nue, c'est opter pour la simplicité. Pas de mobilier à acheter, entretenir ou renouveler ; pas de liste d'équipements obligatoires à respecter ; des baux de 3 ans qui stabilisent la relation locative. Cette stratégie attire des locataires qui s'installent pour durer : familles, couples, actifs établis. La rotation est plus faible qu'en meublé, ce qui réduit les périodes de vacance et les frais de remise en état. Côté fiscalité, les revenus sont déclarés en revenus fonciers avec un abattement de 30% (micro-foncier) ou la déduction des charges réelles (régime réel). Le déficit foncier, créé par des travaux importants, peut réduire significativement l'imposition.
Aubergenville présente des conditions favorables à la location nue.
Critères de sélection : surface adaptée à la cible (T2 pour actifs/seniors, T3-T4 pour familles), bon état général, emplacement stratégique. Évitez les biens atypiques (trop grands, mal agencés) qui peinent à trouver preneur.
Équation financière. La location nue offre un rendement généralement inférieur de 10-15% au meublé, compensé par une gestion plus légère et une rotation plus faible. Moins de rotation signifie moins de vacance, moins de remise en état, moins de gestion. Le régime fiscal (revenus fonciers) est moins avantageux que le LMNP en l'absence de travaux. En revanche, le déficit foncier (travaux > revenus fonciers) est imputable sur le revenu global, ce qui peut fortement réduire l'imposition globale du foyer.
Profil adapté. La location nue s'adresse aux investisseurs recherchant la tranquillité. Moins de gestion qu'en meublé, des locataires qui restent longtemps, une relation locative apaisée. Cette stratégie convient aux débutants (simplicité) comme aux confirmés (diversification, déficit foncier). Si vous ne voulez pas vous occuper de mobilier et préférez des baux longs, la location nue est faite pour vous.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Aubergenville. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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de la ville et
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immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
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