Présentation de Dammartin-en-goele
Dammartin-en-Goële est une commune de Seine-et-Marne située au nord-est de l’Île-de-France, sur le plateau de la Goële. Elle se trouve à proximité de l’aéroport de Roissy, avec un bourg ancien et des lotissements récents. Environ 11300 personnes y résident, avec une hausse continue qui témoigne de l'attractivité du territoire.
Le déséquilibre offre/demande joue en faveur des propriétaires, assurant une occupation optimale des biens correctement positionnés. Le tissu résidentiel, dominé par les maisons individuelles, offre des perspectives différentes des marchés d'appartements classiques.
Les chiffres clés de Dammartin-en-goele
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.16 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 11 272 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 319 € |
Analyse du marché immobilier à Dammartin-en-goele
Dammartin-en-goele offre les avantages d'une ville moyenne : économie diversifiée, prix raisonnables et marché locatif actif sans être saturé. La progression démographique accompagne la hausse des prix, signe d'un marché porté par une demande réelle et croissante.
Le marché affiche des prix élevés, avec une moyenne de 3 319 €/m². Ce niveau impose un budget conséquent et oriente vers une logique patrimoniale. Le parc étant dominé par les maisons (3 168 €/m² en moyenne), les appartements restent rares avec un prix moyen de 3 461 €/m². Le marché affiche une grande stabilité sur cinq ans, sans tendance marquée à la hausse ou à la baisse. La tendance récente est positive, laissant espérer une amélioration durable.
La rentabilité modérée (6,2%) permet d'envisager plusieurs approches. À vous de définir vos priorités : revenus réguliers ou valorisation. La forte demande facilite la mise en location. Les périodes de vacance restent limitées.
Ce que j’aime à Dammartin-en-goele, c’est sa cohérence. Pas de surprise, pas de bulle, juste un marché sain où l’on sait où l’on met les pieds.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Dammartin-en-goele
Estimation des appartements à Dammartin-en-goele
Estimation des maisons à Dammartin-en-goele
Evolution des prix de l'immobilier à Dammartin-en-goele
11 272
Habitants6.16 %
Rentabilité moyenne2.6 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Dammartin-en-goele
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Dammartin-en-goele
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2 104 €/mois
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25 560 €
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590 €/mois
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11 272
25 560 €
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3 461
3 291 €/mois
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11 272
25 560 €
6 %
9.6 %
2 911
2 146 €/mois
6.9 %
Opportunités et risques à Dammartin-en-goele
Les opportunités
Dammartin-en-goele dispose de certains avantages pour les investisseurs. Ces points forts peuvent compenser d'autres aspects plus nuancés du marché.
- Tension locative favorable. Les propriétaires peuvent sélectionner leurs locataires parmi plusieurs candidats. Cette position de force sécurise les revenus et la qualité des baux.
- Population en augmentation. Cette tendance favorable confirme l'attractivité du territoire et soutient la demande de logements.
Les risques à connaître
Ce marché affiche peu de signaux d'alerte. Une configuration rassurante pour envisager un investissement.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Dammartin-en-goele
Dammartin-en-goele présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
Stratégie familiale : des locataires stables et solvables
La stratégie familiale privilégie la qualité des locataires sur la rentabilité maximale. En ciblant les familles avec des maisons ou grands appartements, vous attirez des profils stables (4-6 ans de durée moyenne), solvables (deux revenus) et respectueux du logement. Cette approche réduit considérablement les tracas de gestion : moins de rotation, moins de vacance, moins de dégradations. Elle fonctionne particulièrement bien dans les communes attractives pour les familles : bonnes écoles, cadre de vie agréable, accès aux transports.
Dammartin-en-goele attire les familles. Maisons disponibles. Croissance démographique.
Critères de sélection : surface familiale (90-130 m²), 3-4 chambres, extérieur si possible, quartier calme proche écoles. Les maisons sont prioritaires à Dammartin-en-goele. Les familles sont exigeantes sur l'état du bien : prévoyez un rafraîchissement si nécessaire.
Rentabilité et stabilité. La stratégie familiale offre généralement un rendement légèrement inférieur à la moyenne du marché local, mais cette différence est largement compensée par la stabilité exceptionnelle des locataires. Les familles restent 4-6 ans en moyenne, contre 2-3 ans pour d'autres profils. Cette faible rotation réduit les frais de vacance et de remise en état. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des périodes vides et des frais de relocation évités) peut égaler voire dépasser celui de stratégies plus dynamiques. Les familles à deux revenus offrent des garanties de solvabilité solides. La location nue convient bien à ce public qui s'installe avec ses meubles.
À qui s'adresse la location familiale ? Aux investisseurs sereins, qui acceptent un rendement modéré en échange de locataires stables et de qualité.
Location non meublée : moins de gestion, des locataires stables
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la location nue se distingue par sa simplicité de gestion. Vous achetez un logement, vous le louez vide, le locataire s'installe avec son mobilier. Cette configuration génère une relation locative stable : le locataire qui a transporté ses meubles n'a pas envie de déménager tous les ans. Les baux de 3 ans renforcent cette stabilité. La gestion est minimale : pas de mobilier à entretenir, pas de liste d'équipements à respecter. Les locataires cibles (familles, actifs établis) sont souvent des profils rassurants. Si la rentabilité brute est parfois inférieure au meublé, la faible rotation et la gestion allégée compensent en partie.
Dammartin-en-goele attire les familles. Offre de maisons. Croissance démographique. Marché locatif actif.
Critères de sélection : surface adaptée à la cible (T2 pour actifs/seniors, T3-T4 pour familles), bon état général, emplacement stratégique. Les maisons avec jardin attirent les familles. Évitez les biens atypiques (trop grands, mal agencés) qui peinent à trouver preneur.
Rentabilité et fiscalité. La location nue génère des loyers légèrement inférieurs au meublé (10-15% de moins), mais la faible rotation compense en partie cette différence. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des vacances évitées et des frais de relocation économisés) se rapproche souvent du meublé. Fiscalement, les revenus sont déclarés en revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30%) si revenus < 15 000 €, ou régime réel (déduction des charges réelles). Le déficit foncier, créé par des travaux, est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, réduisant l'imposition globale. Cette optimisation est intéressante pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
À qui s'adresse la location nue ? Aux investisseurs qui privilégient la simplicité. Pas de mobilier, des locataires stables, une gestion légère. Cette stratégie convient aux profils prudents ou aux investisseurs qui souhaitent utiliser le déficit foncier (travaux importants). Les familles constituent des locataires idéaux pour ce type de bail.
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Lire l'article →Notre analyse du marché de Dammartin-en-goele nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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