Présentation de Les ulis
Les Ulis est une commune de l’Essonne située sur le plateau de Saclay, au sud-ouest de Paris. Ville nouvelle des années 1970, elle se compose de grands ensembles, de zones d’activités et d’axes routiers structurants, à proximité des pôles scientifiques d’Orsay et de Gif. La ville compte environ 25300 habitants, avec une stabilité qui apporte une bonne lisibilité du marché résidentiel.
Le marché locatif est tendu, avec une demande soutenue qui sécurise les revenus locatifs.
Les chiffres clés de Les ulis
| 💵 Rentabilité moyenne | 8.13 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 25 253 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 453 € |
Analyse du marché immobilier à Les ulis
Le positionnement de ville moyenne confère au marché immobilier local un équilibre intéressant entre dynamisme et accessibilité.
Le marché affiche 2 453 €/m² en moyenne, un niveau équilibré qui laisse de la flexibilité dans la construction de votre projet. Comptez 2 391 €/m² pour un appartement et 3 166 €/m² pour une maison. L'évolution plate sur cinq ans traduit un marché prévisible, où les surprises sont rares. L'évolution modérée récente confirme une tendance stable, sans excès.
Le rendement de 8,1% ouvre la voie à des projets rentables. L'immeuble de rapport peut être une piste intéressante ici. La forte demande facilite la mise en location. Les périodes de vacance restent limitées.
Rendement attractif (8,1%) et locataires au rendez-vous : les conditions sont réunies pour une stratégie orientée cash-flow.
Évitez le quartier Queue d'Oiseau (prix 49% inférieurs). La décote traduit des difficultés qui peuvent peser sur votre investissement.
Je me suis installé près de Queue d'Oiseau : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Les ulis
Estimation des appartements à Les ulis
Estimation des maisons à Les ulis
Evolution des prix de l'immobilier à Les ulis
25 253
Habitants8.13 %
Rentabilité moyenne4.9 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Les ulis
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Les ulis
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Opportunités et risques à Les ulis
Les opportunités
Le marché de Les ulis s'appuie sur certains signaux positifs susceptibles de créer des opportunités d'investissement. Voici les principaux points à retenir.
- Forte demande locative. Cette tension se traduit par des délais de relocation courts et une bonne tenue des loyers. Un environnement idéal pour sécuriser un investissement.
- Rentabilité remarquable. Avec 8,1% de rendement brut moyen, le marché permet de viser le cash-flow positif dès l'acquisition.
Les risques à connaître
Les points de vigilance sont limités à Les ulis, ce qui constitue un signal positif. Voici néanmoins les éléments à surveiller.
- Vigilance sur Queue d'Oiseau. Les prix 49% sous la moyenne peuvent sembler attractifs, mais cachent souvent des difficultés : vacance plus fréquente, profils locataires plus fragiles.
Stratégies d’investissement adaptées à Les ulis
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Les ulis (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Stratégie cash-flow : investir pour générer des revenus immédiats
Investir pour le cash-flow signifie rechercher des biens qui génèrent des revenus nets immédiats. La logique : acheter dans des marchés où le ratio loyer/prix est favorable, de sorte que les loyers couvrent largement les mensualités de crédit et les charges. Les rentabilités brutes ciblées sont de 8% minimum, idéalement 10% ou plus. Cette stratégie s'appuie sur des prix bas (petites villes, marchés moins tendus) et des loyers maintenus à des niveaux corrects par une demande locative réelle. Elle demande une analyse rigoureuse : tous les marchés à "haut rendement" ne sont pas sains.
Les ulis présente les caractéristiques d'un marché haut rendement. Rentabilité brute de 8,1%. Demande locative active.
Critères de sélection : rentabilité brute > 8%, demande locative réelle, bien en état correct. Les T2 et petits T3 sont les plus demandés et les plus faciles à louer. Analysez la vacance locative dans le secteur : un rendement élevé ne sert à rien si le bien reste vide.
Équation financière. Objectif : cash-flow positif de 100-300 €/mois par bien. Sur un parc de 3-5 biens, cela représente 500-1 500 €/mois de revenus complémentaires. Le LMNP optimise la fiscalité. Les risques (vacance, impayés) doivent être anticipés : GLI, sélection rigoureuse, gestion active.
Profil adapté. La stratégie cash-flow s'adresse aux investisseurs qui privilégient les revenus immédiats sur la valorisation long terme. Elle convient aux profils actifs, prêts à s'impliquer dans la gestion, et tolérants au risque. et sa rentabilité de 8,1% offrent un cadre favorable.
Investir en LMNP pour une fiscalité allégée
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de transformer la fiscalité de l'investissement locatif. En louant un bien meublé et en optant pour le régime réel, vous accédez au mécanisme de l'amortissement : la valeur du bien, du mobilier et des travaux est déduite progressivement des revenus locatifs. Résultat : une imposition quasi nulle pendant 10 à 15 ans dans la plupart des cas. Cette stratégie s'applique à tous types de biens (studio, appartement, maison) dès lors qu'ils sont équipés selon les critères légaux du meublé. Elle convient particulièrement aux marchés où la demande en meublé est forte : zones étudiantes, bassins d'emploi dynamiques, secteurs touristiques. Pour maîtriser tous les aspects du LMNP, consultez notre dossier complet sur ce statut.
Les ulis présente des conditions compatibles avec le LMNP. Marché locatif actif. Rentabilité attractive (8,1%).
Critères de sélection : emplacement (proximité transports, commerces), état général (éviter les grosses rénovations), agencement (optimisation des espaces). Les surfaces les plus demandées en meublé sont les studios (18-28 m²) et les T2 (35-50 m²). Ajoutez 3 000-5 000 € pour le mobilier. Privilégiez la qualité : des meubles solides dureront plusieurs locations.
Rentabilité et fiscalité. Le meublé génère des loyers supérieurs de 10 à 20% par rapport à la location nue. Le statut LMNP au réel permet ensuite d'optimiser la fiscalité grâce aux amortissements. À Les ulis, avec 8,1% de rentabilité brute, le LMNP offre d'excellentes perspectives. Un expert-comptable spécialisé est indispensable pour sécuriser le montage.
Profil adapté. Le LMNP s'adresse aux investisseurs soucieux d'optimiser leur fiscalité. Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'intérêt du LMNP est fort. Cette stratégie convient aux primo-investisseurs (ticket d'entrée accessible) comme aux confirmés (optimisation d'un parc existant). La gestion est légèrement plus active qu'en location nue (mobilier à entretenir/renouveler) mais reste gérable. Un expert-comptable spécialisé est indispensable.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Les ulis. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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de la typologie de votre bien.
Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
Un investisseur doit essayer d'acheter sous le prix du marché mais doit aussi connaître les loyers que vous pouvez appliquer dans la ville en fonction de l’état et des prestations de votre bien. LyBox analyse des millions d’annonces de locations afin de modéliser les loyers de la ville en fonction du type de bien (appartement ou maison) mais aussi de la typologie (studio, T2, T3, T4, T5 ...) et du mode de location choisi (meublé ou vide).