Présentation de Lyon 1
Le 1er arrondissement de Lyon occupe le nord de la Presqu’île et les pentes de la Croix-Rousse, entre Saône et Rhône. Quartier dense, très animé et culturel, il attire surtout étudiants et jeunes actifs, avec un parc d’immeubles anciens et une forte tension locative, à quelques minutes en métro de la Part-Dieu et de la place Bellecour. La ville rassemble près de 29000 habitants, la population reste stable, offrant une bonne prévisibilité pour le marché immobilier.
Grâce à des établissements comme École Nationale Supérieure des Beaux-Arts de Lyon, la ville attire environ 4500 étudiants, créant un vivier de locataires régulier pour les petites surfaces.
Attention : cette commune applique l'encadrement des loyers, à intégrer dans vos projections de rendement.
Lyon 1er regroupe principalement les pentes de la Croix-Rousse et le secteur des Terreaux, entre quais du Rhône et de Saône. Quartier très urbain, vivant et prisé des étudiants et jeunes actifs, il se caractérise par un parc d’immeubles anciens, de nombreuses petites surfaces et une forte vie nocturne, avec un rendement locatif soutenu mais des prix déjà élevés et une demande exigeante sur la qualité des biens.
Les chiffres clés de Lyon 1
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.59 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 15.7 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 29 016 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 4 773 € |
Analyse du marché immobilier à Lyon 1
Le tissu économique de cette ville moyenne assure une demande résidentielle régulière. Les prix restent accessibles tout en offrant un potentiel locatif correct.
Le prix moyen de 4 773 €/m² place ce marché dans le haut de la fourchette. La rentabilité sera modeste, mais le potentiel de valorisation existe. Le recul des prix sur cinq ans, malgré des fondamentaux locatifs solides, peut créer des opportunités d'achat pour les investisseurs avisés. Le repli des prix continue, signal d'un marché qui peine à trouver son équilibre.
La rentabilité modérée (4,6%) permet d'envisager plusieurs approches. À vous de définir vos priorités : revenus réguliers ou valorisation. La demande étudiante maintient une tension locative élevée. Les petites surfaces trouvent preneur sans difficulté.
Les prix ont baissé mais la demande est là. C'est peut-être le bon moment pour négocier et se positionner.
Évitez le quartier Grande côte-Annonciade (prix 4% inférieurs). La décote traduit des difficultés qui peuvent peser sur votre investissement.
Rappel important : la ville applique l'encadrement des loyers. Ce dispositif plafonne les revenus locatifs et doit être intégré à vos projections.
L’encadrement des loyers impose un cadre strict à Lyon 1. C’est gérable, mais il faut ajuster ses projections de cashflow.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Lyon 1
Estimation des appartements à Lyon 1
Estimation des maisons à Lyon 1
Evolution des prix de l'immobilier à Lyon 1
29 016
Habitants4.59 %
Rentabilité moyenne4.2 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Lyon 1
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Lyon 1
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-37 %
29 016
25 980 €
5 %
15.7 %
4 773
534 €/mois
9.9 %
-43 %
29 016
25 980 €
5 %
15.7 %
4 817
1 421 €/mois
9.9 %
-33 %
29 016
25 980 €
5 %
15.7 %
4 999
789 €/mois
9.9 %
-69 %
29 016
25 980 €
5 %
15.7 %
4 773
508 €/mois
9.9 %
-19 %
29 016
25 980 €
5 %
15.7 %
5 114
1 503 €/mois
9.9 %
Opportunités et risques à Lyon 1
Les opportunités
Certaines dynamiques locales constituent des opportunités pour qui souhaite investir à Lyon 1. Voici les éléments à considérer.
- 4500 étudiants à loger chaque année. C'est autant de locataires potentiels qui renouvellent la demande à chaque rentrée. Les petites surfaces près des établissements d'enseignement (moins de 15 minutes à pied ou en transport) offrent un excellent compromis entre sécurité locative et rendement. Le marché étudiant est résilient : même en crise, les jeunes continuent leurs études et ont besoin de se loger. La garantie Visale (caution gratuite de l'État) facilite la location aux étudiants sans garant familial.
- Établissements d'enseignement supérieur (École Nationale Supérieure des Beaux-Arts de Lyon). Ces institutions génèrent une demande locative qualitative bien au-delà des étudiants. Personnel enseignant et administratif, doctorants en contrat de 3 ans, post-doctorants en CDD, chercheurs internationaux en séjour : ces profils offrent des garanties solides et des durées de location prévisibles. La croissance des effectifs de l'enseignement supérieur renforce cette tendance et sécurise la demande sur le long terme.
- Marché en sous-offre locative. Cette configuration dynamique limite les risques de vacance et permet de maintenir des loyers en ligne avec le marché.
Les risques à connaître
Quelques risques méritent d'être soulignés sur le marché de Lyon 1. Ces points de vigilance doivent être intégrés à votre analyse.
- Repli continu des prix. Cette configuration constitue un risque majeur. Calibrez votre investissement en conséquence avec des attentes réalistes.
- Encadrement des loyers en vigueur. Les plafonds stricts limitent la rentabilité potentielle. Cette contrainte pèse particulièrement sur les logements rénovés ou situés dans des zones recherchées.
- Grande côte-Annonciade moins attractif. Prix 4% inférieurs : cette zone concentre davantage de difficultés et expose à des risques locatifs accrus.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Lyon 1
Quel type d'investissement privilégier à Lyon 1 ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
Cibler le marché étudiant avec un studio ou T1 meublé
Parmi les différentes stratégies d'investissement locatif, le studio étudiant occupe une place particulière : c'est à la fois l'une des plus accessibles et l'une des plus dynamiques. La demande émane d'une population captive (les étudiants doivent se loger près de leur lieu d'études), le ticket d'entrée reste modéré comparé à d'autres types de biens, et le cadre fiscal du meublé (LMNP) offre des leviers d'optimisation intéressants. L'investisseur achète un studio ou T1 de 15 à 30 m², le meuble, et le propose à la location en ciblant prioritairement les étudiants. La rotation annuelle implique plus de gestion qu'une location classique, mais génère généralement un meilleur rendement.
Lyon 1 compte 4500 étudiants, un vivier de locataires qui justifie la stratégie studio. École Nationale Supérieure des Beaux-Arts de Lyon structurent cette demande.
Type de bien recommandé : studio ou T1 entre 18 et 30 m², dans un secteur prisé par les étudiants (proximité campus, transports, commerces). La qualité de l'emplacement détermine 80% du succès de votre investissement : un bien moyen bien situé se louera toujours mieux qu'un bien parfait mal placé. Sinon, ciblez les quartiers autour de École Nationale Supérieure des Beaux-Arts de Lyon. Prévoyez 2 500 à 4 000 € pour meubler correctement le logement : c'est un investissement qui conditionne la qualité des locataires et la rapidité de location.
Rentabilité et optimisation. Le régime LMNP au réel est particulièrement adapté au studio étudiant : l'amortissement comptable du bien et du mobilier permet de neutraliser fiscalement les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans en moyenne. C'est l'un des rares montages qui permet de percevoir des revenus locatifs tout en payant très peu d'impôts, en toute légalité. Le turnover annuel permet d'ajuster le loyer régulièrement pour suivre le marché.
Qui peut investir ? Le studio étudiant est accessible à tous les profils d'investisseurs. Pour les débutants, c'est l'occasion d'apprendre les bases de l'immobilier locatif sur un projet simple. Pour les confirmés, c'est un actif de diversification ou un moyen de tester un nouveau marché. La gestion peut être assurée en direct (plus rentable) ou déléguée (plus confortable).
Location classique : l'investissement locatif traditionnel
La location nue est l'investissement locatif dans sa forme la plus traditionnelle. Un logement, un locataire, un bail de 3 ans minimum. Cette simplicité présente des avantages concrets : gestion légère (pas de mobilier), locataires stables (ils s'installent pour durer), rotation faible (baux longs). La fiscalité est moins optimisée qu'en meublé, mais le régime du déficit foncier peut réduire l'imposition si vous réalisez des travaux. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis, retraités.
Lyon 1 présente des conditions favorables à la location nue. Demande active.
Type de bien recommandé : T2 ou T3 bien situé, en bon état, correspondant à la demande locale. L'emplacement et l'état conditionnent la rapidité de location et la qualité des locataires.
Équation financière. La location nue offre un rendement généralement inférieur de 10-15% au meublé, compensé par une gestion plus légère et une rotation plus faible. Moins de rotation signifie moins de vacance, moins de remise en état, moins de gestion. Le régime fiscal (revenus fonciers) est moins avantageux que le LMNP en l'absence de travaux. En revanche, le déficit foncier (travaux > revenus fonciers) est imputable sur le revenu global, ce qui peut fortement réduire l'imposition globale du foyer.
Profil investisseur. La location nue s'adresse à ceux qui veulent un investissement simple et stable. Moins de gestion, des locataires qui restent, des revenus prévisibles. Idéal pour les investisseurs prudents ou ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier).
Miser sur la colocation pour booster ses revenus locatifs
La colocation transforme un appartement classique en actif à haut rendement. En divisant l'occupation entre plusieurs locataires (généralement 3 à 5), vous multipliez les sources de revenus tout en mutualisant les charges. Un T4 qui rapporterait 800 € en location classique peut générer 1 100 à 1 400 € en colocation, soit une hausse de 40 à 75%. Cette stratégie fonctionne particulièrement bien dans les zones où la demande locative est forte et où le coût du logement individuel dépasse le budget des jeunes. La gestion est plus intense (rotation, entretien, coordination), mais le rendement compense largement cet effort. À noter : dans les villes étudiantes, le studio meublé constitue une alternative avec une gestion plus légère, à considérer selon votre disponibilité.
Lyon 1 présente un profil compatible avec la stratégie colocation. Une demande locative active. Une population étudiante (4500).
Le profil du bien recherché : T3 à T5 de 60 à 100 m², avec des chambres de 9-12 m² minimum et des espaces partagés confortables. La configuration doit permettre une vie commune agréable : évitez les chambres en enfilade ou les cuisines trop exiguës. Vérifiez que le règlement de copropriété n'interdit pas la colocation. Pour le mobilier, prévoyez 3 000 à 5 000 € par chambre (lit, bureau, rangement, literie) plus l'équipement des parties communes (cuisine, salon).
Équation rendement/gestion. La colocation booste le rendement de 30 à 60% par rapport à une location traditionnelle. Elle permet de dépasser significativement les moyennes locales et d'atteindre des performances qu'une location classique ne permet pas. Le LMNP au réel optimise la fiscalité. En contrepartie, la gestion demande plus d'implication : sélection des colocataires, gestion des départs/arrivées, arbitrage des éventuels conflits, entretien renforcé. Cette charge peut être déléguée à un gestionnaire spécialisé.
Profil adapté. La colocation s'adresse aux investisseurs actifs, prêts à consacrer du temps à la gestion ou à rémunérer un gestionnaire spécialisé. Elle offre un excellent ratio rendement/investissement pour ceux qui acceptent cette contrepartie. La colocation peut générer du cash-flow positif dès l'acquisition, permettant d'accélérer la constitution de patrimoine.
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Lire l'article →Ces stratégies sont celles qui ressortent de notre analyse du marché local. Elles ne constituent ni une recommandation d'achat ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque projet immobilier doit être évalué individuellement en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Nous vous invitons à réaliser votre propre étude approfondie et à consulter des professionnels qualifiés (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant de prendre toute décision d'investissement.
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