Présentation de Lyon 4
Le 4e arrondissement correspond au plateau de la Croix-Rousse, au nord de la Presqu’île. Ancien quartier ouvrier de canuts devenu très recherché, il offre un cadre de vie villageois avec commerces de proximité, écoles et espaces verts, tout en restant bien relié au centre-ville par bus et métro, avec des loyers élevés et une offre limitée. Avec environ 35600 habitants, la population se maintient à un niveau stable, gage d'un marché résidentiel régulier.
Attention : la ville est soumise à l'encadrement des loyers, un paramètre essentiel dans l'analyse de rentabilité.
Lyon 4e correspond au plateau de la Croix-Rousse, avec une vraie vie de quartier, des commerces de proximité et un parc d’immeubles anciens très prisés des familles et des cadres. L’ambiance y est plus « village urbain » que dans l’hypercentre, tout en restant bien connectée au reste de la ville par le métro et les bus, ce qui en fait un secteur plutôt patrimonial avec une vacance faible.
Les chiffres clés de Lyon 4
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.54 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 35 603 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 4 778 € |
Analyse du marché immobilier à Lyon 4
Lyon 4 présente un profil de ville moyenne avec une économie diversifiée. Cette configuration offre un marché immobilier équilibré, combinant prix accessibles et demande locative correcte.
Le marché affiche des prix élevés, avec une moyenne de 4 778 €/m². Ce niveau impose un budget conséquent et oriente vers une logique patrimoniale. Comptez 4 703 €/m² pour un appartement et 7 187 €/m² pour une maison. Sur cinq ans, les prix ont reculé, un signal qui impose une analyse fine avant tout engagement.
La rentabilité brute moyenne de 4,5% se situe dans une zone d'équilibre, permettant différentes stratégies selon vos priorités. La demande locative est forte, réduisant les risques de vacance. Les biens se louent rapidement dans ce marché tendu.
Rappel important : la ville applique l'encadrement des loyers. Ce dispositif plafonne les revenus locatifs et doit être intégré à vos projections.
L’encadrement des loyers à Lyon 4 a clairement réduit ma marge. Le marché est sain, mais il faut accepter des loyers plafonnés.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Lyon 4
Estimation des appartements à Lyon 4
Estimation des maisons à Lyon 4
Evolution des prix de l'immobilier à Lyon 4
35 603
Habitants4.54 %
Rentabilité moyenne4.7 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Lyon 4
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Lyon 4
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-41 %
35 603
28 240 €
5 %
12.2 %
4 678
915 €/mois
7.9 %
-28 %
35 603
28 240 €
5 %
12.2 %
5 384
533 €/mois
7.9 %
-15 %
35 603
28 240 €
5 %
12.2 %
5 384
498 €/mois
7.9 %
-79 %
35 603
28 240 €
5 %
12.2 %
4 778
392 €/mois
7.9 %
-10 %
35 603
28 240 €
5 %
12.2 %
5 910
498 €/mois
7.9 %
Opportunités et risques à Lyon 4
Les opportunités
Le marché de Lyon 4 offre peu d'opportunités évidentes, mais quelques éléments peuvent tout de même intéresser certains profils d'investisseurs.
- Marché locatif tendu. La demande dépasse l'offre, ce qui sécurise la mise en location et réduit les périodes de vacance. Ce contexte favorable renforce la prévisibilité des revenus locatifs.
Les risques à connaître
Quelques risques méritent d'être soulignés sur le marché de Lyon 4. Ces points de vigilance doivent être intégrés à votre analyse.
- Tendance baissière sur cinq ans. Un marché orienté à la baisse peut réduire le potentiel de valorisation et compliquer une revente future. Privilégiez une stratégie axée sur le rendement locatif.
- Encadrement des loyers en vigueur. Les plafonds stricts limitent la rentabilité potentielle. Cette contrainte pèse particulièrement sur les logements rénovés ou situés dans des zones recherchées.
Stratégies d’investissement adaptées à Lyon 4
Chaque marché immobilier a ses spécificités. À Lyon 4, plusieurs approches d'investissement peuvent s'avérer pertinentes selon votre profil, votre budget et vos objectifs. Voici les stratégies que nous avons identifiées comme les plus adaptées aux caractéristiques locales.
La location classique : la stratégie traditionnelle pour un investissement serein
La location nue (ou location vide) reste la forme la plus classique de l'investissement locatif. Le principe est simple : vous achetez un logement et le louez sans mobilier, le locataire apportant ses propres meubles. Cette approche présente plusieurs avantages structurels : une gestion allégée (pas de mobilier à entretenir ou renouveler), des locataires généralement plus stables (ils s'installent avec leur mobilier, donc pour durer), et des baux de 3 ans minimum qui limitent la rotation. La location nue attire principalement les familles et les actifs installés, des profils souvent solvables et respectueux du logement. Si la fiscalité est moins avantageuse qu'en meublé (pas d'amortissement), le régime du déficit foncier peut optimiser l'imposition en cas de travaux. Pour approfondir cette approche, consultez notre page investir en location nue.
Lyon 4 offre un contexte favorable à la location nue. Le marché locatif est actif, ce qui limite les risques de vacance. La démographie stable ou en hausse sécurise l'investissement à long terme. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis.
Quel bien cibler ? En location nue, les T2 (40-55 m²) et T3 (55-75 m²) sont les typologies les plus demandées et les plus faciles à louer. L'état du bien est important : un logement en bon état se loue plus vite et plus cher.
Rentabilité et fiscalité. La location nue génère des loyers légèrement inférieurs au meublé (10-15% de moins), mais la faible rotation compense en partie cette différence. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des vacances évitées et des frais de relocation économisés) se rapproche souvent du meublé. Fiscalement, les revenus sont déclarés en revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30%) si revenus < 15 000 €, ou régime réel (déduction des charges réelles). Le déficit foncier, créé par des travaux, est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, réduisant l'imposition globale. Cette optimisation est intéressante pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
À qui s'adresse cette stratégie ? La location nue convient aux investisseurs qui privilégient la simplicité et la sérénité. Pas de mobilier à gérer, des locataires stables, une gestion légère : c'est l'investissement "père de famille" par excellence. Cette stratégie attire aussi les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser (déficit foncier avantageux) ou ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion active du meublé.
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Lire l'article →Ces recommandations sont basées sur l'analyse des données actuelles du marché de Lyon 4 : prix au m², tension locative, profil de la population, dynamique démographique. Elles reflètent les stratégies qui nous semblent les plus cohérentes avec ces caractéristiques. Pour autant, chaque projet d'investissement est unique et dépend de nombreux facteurs personnels : votre capacité d'emprunt, votre fiscalité, votre disponibilité pour la gestion, vos objectifs à court ou long terme. D'autres stratégies que celles présentées ici peuvent parfaitement convenir à votre situation. Nous vous encourageons à approfondir votre analyse, à visiter les biens sur place, et à vous entourer de professionnels (comptable, notaire, agent immobilier local) avant de vous engager.
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de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
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