Présentation de Labegude
Labegude, établie dans le département de l' Ardèche, au sein de la région Auvergne-Rhône-Alpes, affirme une identité territoriale bien marquée, renforcée par un tissu local diversifié. Environ 1400 personnes y résident, avec une stabilité démographique qui garantit une bonne visibilité sur les tendances du marché.
Le chômage supérieur à la moyenne doit être intégré à votre analyse : privilégiez les quartiers dynamiques et les profils locataires solides. Si les prix attractifs facilitent l'accès à l'investissement, la taille réduite du marché locatif et les coûts de remise en état fréquents nécessitent une expertise locale solide avant de se positionner.
Les chiffres clés de Labegude
| 💵 Rentabilité moyenne | 8.68 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 1 365 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 1 190 € |
| 📉 Taux de chômage | 16.4 % |
Analyse du marché immobilier à Labegude
Labegude, avec sa population modeste, présente un marché immobilier restreint. Les opportunités existent mais nécessitent une excellente connaissance du terrain. La situation de l'emploi (16,4% de chômage) doit être intégrée à votre analyse, notamment pour évaluer le risque locatif.
Les prix sont très accessibles (1 190 €/m² en moyenne), typiques des petites communes rurales. Attention toutefois : des travaux importants peuvent vite dépasser la valeur du bien. Le parc étant dominé par les maisons (1 680 €/m² en moyenne), les appartements restent rares avec un prix moyen de 888 €/m². Le marché affiche une grande stabilité sur cinq ans, sans tendance marquée à la hausse ou à la baisse.
Le rendement potentiel de 8,7% doit être pondéré par le risque. Une gestion locative de qualité sera indispensable. Peu de locataires potentiels dans une commune de cette taille. Le projet doit être mûrement réfléchi.
Les rendements affichés (8,7%) sont attractifs mais le risque locatif est réel. Une gestion rigoureuse et une sélection exigeante des locataires sont indispensables.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Labegude
Estimation des appartements à Labegude
Estimation des maisons à Labegude
Evolution des prix de l'immobilier à Labegude
1 365
Habitants8.68 %
Rentabilité moyenne3.8 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Labegude
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Labegude
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125 %
1 365
18 390 €
9 %
7.4 %
888
429 €/mois
16.4 %
-22 %
1 365
18 390 €
9 %
7.4 %
1 680
607 €/mois
16.4 %
23 %
1 365
18 390 €
9 %
7.4 %
888
4 197 €/mois
16.4 %
46 %
1 365
18 390 €
9 %
7.4 %
888
1 143 €/mois
16.4 %
-70 %
1 365
18 390 €
9 %
7.4 %
1 680
825 €/mois
16.4 %
Opportunités et risques à Labegude
Les opportunités
Labegude dispose de certains avantages pour les investisseurs. Ces points forts peuvent compenser d'autres aspects plus nuancés du marché.
- Prix contenus à 1 190 €/m². Ce niveau permet d'envisager des opérations intéressantes, notamment pour les investisseurs ciblant le cash-flow ou souhaitant multiplier les acquisitions.
- Rentabilité remarquable. Avec 8,7% de rendement brut moyen, le marché permet de viser le cash-flow positif dès l'acquisition.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Labegude reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Équation travaux risquée. Prix bas + travaux importants = risque de dépasser la valeur de marché. Un bien acheté 40 000 € avec 50 000 € de travaux vaut 90 000 € de revient, mais si le marché local plafonne à 70 000-80 000 € pour ce type de bien, vous perdez 10 000-20 000 €. Faites toujours chiffrer les travaux AVANT d'acheter par des professionnels. Comparez ensuite au prix de biens rénovés équivalents vendus récemment (pas les annonces, les ventes réelles). Cette vérification peut vous éviter une erreur coûteuse.
- Chômage au-dessus des moyennes. 16,4% : un niveau qui impacte directement la qualité des dossiers locataires. Le nombre de candidatures sera peut-être élevé, mais les profils solvables plus rares. Une assurance loyers impayés (2 à 3% du loyer annuel) devient quasi indispensable. Vérifiez également la diversité économique locale : un chômage concentré sur un secteur (industrie, commerce) peut s'aggraver.
- Marché très étroit (< 1 500 habitants). Trouver un locataire peut prendre du temps, et la revente s'avère souvent difficile. Sans une connaissance approfondie du secteur ou une étude de marché préalable, l'investissement locatif classique est risqué. Ce type de commune convient davantage à des projets spécifiques (résidence secondaire, gîte) ou à des investisseurs locaux maîtrisant parfaitement le terrain.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Labegude
Labegude présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
Immeuble de rapport : mutualiser les risques, démultiplier les revenus
L'immeuble de rapport représente un changement d'échelle dans l'investissement locatif. En acquérant un bâtiment entier (3 à 10 lots en général), vous concentrez plusieurs investissements en une seule opération. Cette approche offre des avantages structurels : prix au m² réduit (moins d'acheteurs sur ce segment), pas de copropriété ni de syndic, liberté de décision totale, risque locatif réparti sur plusieurs locataires. La gestion est plus lourde qu'un simple appartement, mais la rentabilité compense largement : les immeubles de rapport bien situés affichent des rendements bruts de 8 à 12%, parfois davantage. Si vous envisagez de franchir ce cap, notre guide sur l'immeuble de rapport couvre l'ensemble des aspects pratiques, juridiques et financiers.
Labegude présente les caractéristiques recherchées pour l'immeuble de rapport. Des prix accessibles (1 190 €/m²). Une rentabilité brute attractive (8,7%). Ce type de marché, moins concurrentiel que les grandes villes, permet souvent de négocier les prix et de trouver des vendeurs motivés.
Critères de sélection : privilégiez les immeubles de 4 à 6 lots dans des rues passantes et des quartiers vivants. La composition compte : les T2 (40-50 m²) et T3 (55-70 m²) offrent le meilleur rapport demande/gestion. Évitez les studios trop petits et les grands appartements difficiles à louer. Analysez l'état du bâti : structure (murs porteurs, fondations), toiture, façade, réseaux. Un diagnostic complet avant achat est indispensable. À 1 190 €/m², vous pouvez acquérir un immeuble de 5 lots (300 m²) pour environ 357 000 € hors travaux. Négociez : les vendeurs d'immeubles sont souvent plus souples que les particuliers.
Rentabilité et gestion. L'immeuble de rapport affiche généralement des rendements bruts de 8 à 12%, supérieurs à l'investissement en copropriété. Les fondamentaux de Labegude (8,7% en moyenne) laissent présager d'excellentes performances. Cette surperformance s'explique par la décote à l'achat et l'absence de charges de copropriété. Le régime fiscal dépend du montage : location nue (revenus fonciers) ou meublée (LMNP avec amortissement). La gestion est plus lourde qu'un simple appartement : vous êtes responsable de tout (parties communes, entretien, travaux). Cette charge peut être déléguée à un gestionnaire (6-8% des loyers) ou assumée en direct. La mutualisation du risque sur plusieurs lots sécurise les revenus : un appartement vacant sur cinq ne représente que 20% de perte.
À qui s'adresse l'immeuble de rapport ? Aux investisseurs qui veulent changer d'échelle. Cette stratégie demande plus de capital, plus de gestion, plus d'expertise, mais offre des performances supérieures. Elle convient aux profils expérimentés ou bien accompagnés, capables de gérer un bâtiment entier avec tout ce que cela implique. Labegude, grâce à ses prix (1 190 €/m²), permet de se lancer avec un budget raisonnable. C'est souvent l'étape qui fait basculer un investisseur "amateur" vers une véritable stratégie patrimoniale.
Cash-flow positif : l'objectif des investisseurs actifs
Le cash-flow positif est le graal de l'investisseur actif : un bien qui génère plus de revenus qu'il ne coûte, créant un excédent mensuel net. Pour y parvenir, il faut cibler les marchés à haut rendement où les prix sont bas et les loyers corrects. Les rentabilités brutes visées sont de 8 à 12%, permettant d'absorber les charges et le crédit tout en dégageant du profit. Cette stratégie demande une sélection rigoureuse (tous les marchés bon marché ne sont pas sains) et une gestion active.
Labegude présente un profil compatible avec la stratégie haut rendement. Rentabilité de 8,7%. Prix accessibles.
Critères de sélection : rentabilité brute > 8%, demande locative réelle, bien en état correct. Les T2 et petits T3 sont les plus demandés et les plus faciles à louer. À 1 190 €/m², vous pouvez viser des surfaces intéressantes. Analysez la vacance locative dans le secteur : un rendement élevé ne sert à rien si le bien reste vide.
Rentabilité et cash-flow. Les conditions de marché à Labegude permettent d'envisager un cash-flow positif. Exemple : un bien acheté 70 000 € à 10% de rendement génère 7 000 €/an de loyer brut (580 €/mois). Après charges et mensualités de crédit, vous pouvez dégager 100-200 €/mois de cash-flow net. Ce surplus finance d'autres investissements ou constitue une réserve. Le statut LMNP optimise la fiscalité. Attention : le haut rendement s'accompagne de risques (vacance, impayés, usure du bien). Une gestion rigoureuse est indispensable.
À qui s'adresse le haut rendement ? Aux investisseurs actifs cherchant du cash-flow immédiat. Tolérance au risque nécessaire. Gestion rigoureuse indispensable. Labegude (1 190 €/m², 8,7%) offre un cadre adapté.
Stratégie familiale : des locataires stables et solvables
La stratégie familiale privilégie la qualité des locataires sur la rentabilité maximale. En ciblant les familles avec des maisons ou grands appartements, vous attirez des profils stables (4-6 ans de durée moyenne), solvables (deux revenus) et respectueux du logement. Cette approche réduit considérablement les tracas de gestion : moins de rotation, moins de vacance, moins de dégradations. Elle fonctionne particulièrement bien dans les communes attractives pour les familles : bonnes écoles, cadre de vie agréable, accès aux transports.
Labegude offre un contexte compatible avec la stratégie familiale. Maisons disponibles. Prix favorables.
Critères de sélection : surface familiale (90-130 m²), 3-4 chambres, extérieur si possible, quartier calme proche écoles. Les maisons sont prioritaires à Labegude. Les prix (1 190 €/m²) sont favorables. Les familles sont exigeantes sur l'état du bien : prévoyez un rafraîchissement si nécessaire.
Rentabilité et stabilité. La stratégie familiale offre généralement un rendement légèrement inférieur à la moyenne du marché local, mais cette différence est largement compensée par la stabilité exceptionnelle des locataires. Les familles restent 4-6 ans en moyenne, contre 2-3 ans pour d'autres profils. Cette faible rotation réduit les frais de vacance et de remise en état. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des périodes vides et des frais de relocation évités) peut égaler voire dépasser celui de stratégies plus dynamiques. Les familles à deux revenus offrent des garanties de solvabilité solides. La location nue convient bien à ce public qui s'installe avec ses meubles.
À qui s'adresse la location familiale ? Aux investisseurs sereins, qui acceptent un rendement modéré en échange de locataires stables et de qualité. Labegude (1 190 €/m²) offre des opportunités.
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Lire l'article →Notre analyse du marché de Labegude nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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