Calculateur de TRI immobilier : calcul en ligne

Qu'est-ce que le TRI (Taux de Rendement Interne) ?

Années après années, votre investissement vous rapporte une trésorerie cumulée (grâce au cashflow). Mais aussi un enrichissement grâce au remboursement du crédit faisant croitre votre patrimoine immobilier net, c’est la face cachée de l’iceberg. Notre simulateur analyse l’évolution de votre patrimoine et vous aide pour savoir quand revendre votre bien immobilier.

Le TRI (Taux de Rendement Interne) est l'indicateur le plus fiable pour mesurer la rentabilité réelle de votre investissement immobilier locatif. Contrairement au rendement locatif classique, le TRI prend en compte l'ensemble des flux financiers sur toute la durée de votre investissement : apport initial, loyers perçus, charges, crédit immobilier et prix de revente.

Commencer mon analyse →

Comment calculer le TRI d'un investissement immobilier ?

Formule du TRI

Le TRI est le taux d'actualisation qui annule la Valeur Actuelle Nette (VAN) de l'investissement. Mathématiquement, on cherche le taux r qui vérifie :

Le calcul du TRI nécessite une résolution itérative (impossible à calculer directement). C'est pourquoi on utilise des outils comme Excel, des calculateurs en ligne ou des logiciels spécialisés comme LyBox.

Lien avec la VAN : Le TRI est le taux qui rend la VAN égale à zéro. Si vous connaissez votre taux d'actualisation souhaité, vous pouvez calculer la VAN. Si le TRI > taux d'actualisation, l'investissement est rentable.

Exemple de calcul du TRI immobilier

Vous achetez un appartement à 200 000 € (frais de notaire inclus). Vous réalisez 10 000 € de travaux. Votre apport total est donc de 210 000 €.

Vous percevez des loyers nets de charges et de mensualités de crédit de 8 000 € par an pendant 10 ans.

Au bout de 10 ans, vous revendez le bien 230 000 €. Flux de trésorerie :

• Année 0 : -210 000 € (investissement initial)
• Années 1 à 10 : +8 000 € (loyers nets annuels)
• Année 10 : +230 000 € (revente) + 8 000 € (dernier loyer) = +238 000 €

Calcul du TRI :
En utilisant un simulateur, on trouve : TRI = 7,2%

Votre investissement génère un rendement annuel moyen de 7,2% sur 10 ans, ce qui est correct pour un investissement immobilier locatif avec un risque maîtrisé. Ce TRI est supérieur à la plupart des placements sécurisés (Livret A, assurance-vie en fonds euros).

TRI vs Rendement locatif : quelle différence ?

Le rendement locatif brut et le TRI sont deux indicateurs complémentaires mais très différents :

Critère	Rendement locatif brut	TRI
Formule	(Loyer annuel / Prix d'achat) × 100	Taux qui annule la VAN
Complexité	Très simple	Calcul itératif complexe
Période	Instantané (1 an)	Toute la durée de l'investissement
Crédit immobilier	Non pris en compte	Intégré dans les flux
Charges et travaux	Non pris en compte (version brute)	Intégrés
Plus-value à la revente	Ignorée	Intégrée
Valeur temps de l'argent	Non	Oui (actualisation)
Utilité	Comparaison rapide initiale	Décision d'investissement finale

Exemple concret :

Un appartement à 200 000 € loué 12 000 €/an a un rendement brut de 6%. Mais si vous empruntez 80% avec un crédit, que vous payez 3 000 € de charges annuelles, et que vous revendez avec une plus-value de 30 000 € après 10 ans, votre TRI réel sera de 9,5%.

Quand utiliser l'un ou l'autre ?

• Rendement locatif : pour un premier filtre rapide lors de votre recherche de biens
• TRI : pour valider définitivement la rentabilité d'un projet avant d'acheter

Le rendement locatif est un indicateur de surface pratique, mais seul le TRI vous donne la rentabilité réelle de votre investissement immobilier. C'est pourquoi les investisseurs confirmés se basent toujours sur le TRI pour prendre leurs décisions.

Interpréter le TRI de votre investissement locatif

Quel est un bon TRI en immobilier ?

Le TRI "idéal" dépend de votre stratégie, de votre profil de risque et du marché local. Voici les benchmarks généralement observés :

Grille d'interprétation :

TRI	Appréciation	Type d'investissement
< 5%	Faible	Investissement peu rentable, à éviter
5% - 8%	Correct	Comparable aux placements traditionnels sécurisés
8% - 12%	Bon	Performance solide pour un investissement locatif
12% - 15%	Très bon	Excellent investissement, souvent avec effet de levier
> 15%	Exceptionnel	Performance rare, vérifier les risques cachés

Facteurs qui influencent le TRI :

1. Le niveau d'endettement : plus vous empruntez (avec un taux < TRI), plus votre TRI augmente (effet de levier)
2. Le prix d'achat : acheter sous le marché booste mécaniquement votre TRI
3. Les loyers : des loyers élevés par rapport au prix d'achat améliorent le TRI
4. La plus-value à la revente : une forte valorisation du bien augmente significativement le TRI
5. Les charges et travaux : des charges maîtrisées préservent votre TRI
6. La durée de détention : généralement, plus vous conservez longtemps, plus le TRI se stabilise

TRI et effet de levier immobilier

L'effet de levier est l'un des principaux avantages de l'investissement immobilier locatif. Il permet d'augmenter significativement votre TRI en empruntant une partie du capital.

Principe de l'effet de levier :

Lorsque le taux de votre crédit immobilier est inférieur au TRI de votre investissement, emprunter augmente votre rentabilité sur fonds propres. Vous utilisez l'argent de la banque pour générer plus de rendement que ce qu'il vous coûte.

Exemple chiffré :

Scénario A - Sans crédit (100% apport) :

• Achat : 200 000 €
• Loyers nets : 10 000 €/an pendant 10 ans
• Revente : 230 000 €
• TRI = 7,5%

Scénario B - Avec crédit (20% apport, 80% emprunt à 3,5%) :

• Apport : 40 000 €
• Crédit : 160 000 € à 3,5% sur 20 ans
• Loyers nets après mensualités : 2 500 €/an
• Revente : 230 000 € - reste du crédit (120 000 €) = 110 000 € nets
• TRI = 14,2%

Votre TRI a presque doublé grâce à l'effet de levier, car vous avez investi seulement 40 000 € au lieu de 200 000 €.

Impact de l'apport sur le TRI :

Plus votre apport est faible (et donc votre endettement élevé), plus votre TRI sur fonds propres augmente... à condition que le taux du crédit reste inférieur au TRI de l'opération.

Un bon équilibre se situe généralement entre 10% et 30% d'apport, permettant d'obtenir un TRI attractif (10-15%) tout en conservant une sécurité financière.

Commencer mon analyse →