Présentation de Avignon
Avignon est une ville d’art et d’histoire du Vaucluse, célèbre pour ses remparts, le Palais des Papes et son festival de théâtre. Située au croisement de plusieurs axes autoroutiers et ferroviaires, elle offre un marché immobilier contrasté entre intra-muros patrimonial, quartiers populaires et secteurs périurbains plus résidentiels. La commune accueille environ 90300 habitants, avec une stabilité démographique qui apporte une bonne visibilité au marché résidentiel.
Le niveau de chômage, au-dessus des moyennes régionales, constitue un point de vigilance. La qualité du dossier locataire devient un critère essentiel. Le tourisme constitue un pilier de l'économie locale, générant une demande complémentaire en hébergements et locations meublées. La commune est éligible au dispositif Denormandie, offrant un avantage fiscal pour les investisseurs qui rénovent des logements anciens.
À Avignon, la vie se concentre entre l’intra-muros historique, très touristique et patrimonial autour du Palais des Papes, et les quartiers plus résidentiels situés au-delà des remparts. Des secteurs comme Saint-Ruf, Montfavet ou les zones proches des axes routiers accueillent un habitat plus mixte, avec un marché locatif allant de l’étudiant à la famille, et un arbitrage à faire entre ambiance de quartier et facilité de stationnement.
Les chiffres clés de Avignon
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.79 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 90 330 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 353 € |
| 📉 Taux de chômage | 14.4 % |
Analyse du marché immobilier à Avignon
La mise en service du tramway le 19 octobre 2019 a dynamisé Avignon, offrant une liaison moderne entre la gare TGV, le centre historique et les quartiers sud.
Le tourisme constitue un levier économique qui impacte positivement le marché immobilier, notamment pour les biens adaptés à la location de courte durée. Le taux de chômage, à 14,4%, reste supérieur à la moyenne nationale. Cette réalité peut peser sur la solvabilité des locataires.
Avec 2 353 €/m², le positionnement tarifaire est raisonnable. Ni bradé ni hors de portée, le marché s'adapte à plusieurs profils d'investisseurs. Comptez 2 257 €/m² pour un appartement et 2 454 €/m² pour une maison. La stabilité des prix sur le long terme reflète un marché équilibré, adapté aux investisseurs recherchant la régularité. L'évolution modérée récente confirme une tendance stable, sans excès.
La rentabilité brute moyenne de 6,8% se situe dans une zone d'équilibre, permettant différentes stratégies selon vos priorités. Sans tension excessive, le marché exige de bien cibler. Tous les emplacements ne se valent pas.
La LCD peut s'avérer très rentable ici, à condition de bien gérer la saisonnalité et les contraintes opérationnelles. Pensez au Denormandie si vous envisagez des travaux importants. L'avantage fiscal peut rendre certaines opérations bien plus rentables.
Saint-Chamand affiche des prix bas (--33%) pour une raison. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
À Avignon, tout dépend vraiment du quartier. Celui de Saint-Chamand est moins recherché et j’ai dû ajuster mon loyer.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Avignon
Estimation des appartements à Avignon
Estimation des maisons à Avignon
Evolution des prix de l'immobilier à Avignon
90 330
Habitants6.79 %
Rentabilité moyenne4.0 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Avignon
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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-45 %
90 330
17 690 €
7 %
12.8 %
1 636
762 €/mois
14.4 %
-17 %
90 330
17 690 €
7 %
12.8 %
3 216
519 €/mois
14.4 %
-21 %
90 330
17 690 €
7 %
12.8 %
2 893
447 €/mois
14.4 %
-43 %
90 330
17 690 €
7 %
12.8 %
2 071
589 €/mois
14.4 %
-27 %
90 330
17 690 €
7 %
12.8 %
1 451
680 €/mois
14.4 %
Opportunités et risques à Avignon
Les opportunités
Le marché de Avignon s'appuie sur certains signaux positifs susceptibles de créer des opportunités d'investissement. Voici les principaux points à retenir.
- Potentiel touristique. L'attractivité de la commune ouvre des perspectives en location saisonnière pour compléter les revenus locatifs.
- Zone Denormandie. La réduction d'impôt peut atteindre 21 % du montant investi sur 12 ans. Une opportunité fiscale majeure pour les contribuables imposés.
Les risques à connaître
Avignon n'est pas exempt de risques. Quelques points méritent une attention particulière avant de se positionner.
- Taux de chômage de 14,4%. Ce contexte économique fragile peut fragiliser certains locataires et ralentir les relocations. Les délais pour trouver un locataire solvable peuvent s'allonger, générant de la vacance locative. Prévoyez 1 à 2 mois de vacance par an dans vos calculs de rentabilité. La prudence s'impose dans la sélection des candidats : préférez systématiquement les CDI aux CDD, les couples aux célibataires, et vérifiez la stabilité professionnelle (ancienneté dans l'emploi).
- Vigilance sur Saint-Chamand. Les prix -33% sous la moyenne peuvent sembler attractifs, mais cachent souvent des difficultés : vacance plus fréquente, profils locataires plus fragiles.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Avignon ?
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Avignon (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Investir en courte durée pour maximiser les revenus
Investir en location courte durée, c'est parier sur le tourisme pour maximiser ses revenus locatifs. Le principe : louer un logement meublé à la nuitée ou à la semaine, via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel. Les tarifs pratiqués peuvent atteindre 80 à 150 € la nuitée pour un appartement, contre 500-800 € par mois en location classique. Cette différence de revenus peut multiplier la rentabilité par 2 ou 3 en zone touristique. La contrepartie est une gestion chronophage : réservations, accueil, ménage, gestion des avis. Cette charge peut être déléguée à une conciergerie (20-30% des revenus) ou assumée en direct. La réglementation s'est durcie : vérifiez les règles locales (autorisation, nombre de nuits autorisées). Notre dossier sur la LCD couvre tous ces aspects.
Avignon présente un potentiel touristique propice à la location saisonnière. L'attractivité de la commune (patrimoine, événements, position géographique) génère une demande de courts séjours tout au long de l'année. Vérifiez la réglementation locale : certaines communes limitent la location touristique.
Ce qu'il faut acheter : un logement qui "fait envie" sur les photos. L'emplacement prime (quartier attractif), suivi de l'équipement et de la décoration. Les studios et T2 sont les plus rentables. Investissez dans la qualité : literie, électroménager, wifi. Les voyageurs notent et comparent, un mauvais avis peut tuer votre activité. Budget équipement : 5 000 à 10 000 €.
Rentabilité et contraintes. La LCD génère des revenus 2 à 4 fois supérieurs à la location classique, mais demande une gestion intensive. Le LMNP s'applique (amortissement). La réglementation locale est à vérifier impérativement. La concurrence sur les plateformes est forte : qualité et avis sont décisifs.
Profil adapté. La LCD s'adresse aux investisseurs qui acceptent une gestion active en échange de revenus supérieurs. Elle convient particulièrement aux profils disponibles (retraités, indépendants, investisseurs locaux) ou à ceux qui délèguent la gestion. L'investissement peut aussi avoir une dimension patrimoniale (usage personnel hors saison). Le potentiel touristique de Avignon mérite d'être analysé. Attention à la réglementation locale.
Investir en location vide pour une gestion simplifiée
Investir en location nue, c'est opter pour la simplicité. Pas de mobilier à acheter, entretenir ou renouveler ; pas de liste d'équipements obligatoires à respecter ; des baux de 3 ans qui stabilisent la relation locative. Cette stratégie attire des locataires qui s'installent pour durer : familles, couples, actifs établis. La rotation est plus faible qu'en meublé, ce qui réduit les périodes de vacance et les frais de remise en état. Côté fiscalité, les revenus sont déclarés en revenus fonciers avec un abattement de 30% (micro-foncier) ou la déduction des charges réelles (régime réel). Le déficit foncier, créé par des travaux importants, peut réduire significativement l'imposition.
Avignon offre un contexte favorable à la location nue. La démographie stable ou en hausse sécurise l'investissement à long terme. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Rentabilité et implications. La location nue génère des loyers inférieurs au meublé mais compense par une gestion allégée et des locataires stables. Sur le long terme, la faible rotation peut rendre l'équation financière aussi intéressante. Le régime du déficit foncier est l'atout fiscal principal : en rénovant, vous pouvez déduire les travaux de vos revenus et réduire significativement votre imposition.
Profil adapté. La location nue s'adresse aux investisseurs recherchant la tranquillité. Moins de gestion qu'en meublé, des locataires qui restent longtemps, une relation locative apaisée. Cette stratégie convient aux débutants (simplicité) comme aux confirmés (diversification, déficit foncier). Si vous ne voulez pas vous occuper de mobilier et préférez des baux longs, la location nue est faite pour vous.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Avignon. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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