Présentation de Nantes
Nantes est la grande métropole de l’ouest, à la croisée de la Loire et de l’Atlantique, avec un positionnement très tertiaire et culturel. La ville attire aussi bien les étudiants que les familles en quête de qualité de vie, ce qui entretient une demande locative forte dans les quartiers centraux, autour de l’île de Nantes et le long des axes de tramway. Environ 323200 personnes y résident, avec une hausse continue qui témoigne de l'attractivité du territoire.
Les 53300 étudiants issus d'établissements tels que Université de Nantes, Audencia, École Centrale de Nantes, Polytech Nantes génèrent une demande locative constante, notamment sur les studios et T1 meublés. L'attrait touristique de la commune participe au dynamisme local et peut constituer un levier pour des stratégies de location saisonnière. Le déséquilibre offre/demande joue en faveur des propriétaires, assurant une occupation optimale des biens correctement positionnés.
À Nantes, le cœur de ville autour de Graslin, du Bouffay et des bords de l’Erdre concentre immeubles anciens, commerces, vie culturelle et étudiante. L’Île de Nantes est en pleine transformation avec de nombreux programmes récents, tandis que des quartiers résidentiels comme Doulon, Saint-Donatien, Procé ou Chantenay attirent familles et cadres en quête de verdure, avec des marchés très différenciés selon la proximité du centre et des transports.
Les chiffres clés de Nantes
| 💵 Rentabilité moyenne | 5.46 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 16.5 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 323 204 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 510 € |
Analyse du marché immobilier à Nantes
Les nouvelles lignes de tramway 6 et 7 vont dynamiser Nantes d'ici 2026-2027, améliorant la desserte de l'Île de Nantes et du futur CHU.
La vie étudiante, avec ses 53300 étudiants, rythme l'économie locale. Le marché locatif en bénéficie directement, avec une demande soutenue chaque rentrée.
Le prix moyen de 3 510 €/m² reflète l'attractivité d'une grande ville. Ce niveau de prix oriente vers des stratégies patrimoniales où la sécurité de l'emplacement prime sur le rendement immédiat. Comptez 3 421 €/m² pour un appartement et 3 931 €/m² pour une maison. La baisse constatée sur cinq ans doit alerter. Ce marché nécessite une expertise locale solide.
La rentabilité modérée (5,5%) permet d'envisager plusieurs approches. À vous de définir vos priorités : revenus réguliers ou valorisation. Le marché locatif est tendu, avec une demande étudiante qui absorbe rapidement l'offre. Les meublés bénéficient d'une attractivité particulière.
Le caractère touristique ouvre des perspectives en location courte durée. Cette stratégie peut optimiser les rendements grâce à la fréquentation saisonnière.
Attention au quartier de Chantenay-Bellevue-Sainte-Anne, où les prix sont -13% inférieurs à la moyenne de la ville. Cette décote reflète une attractivité moindre qu'il convient de prendre en compte.
Investir près de Chantenay-Bellevue-Sainte-Anne, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Nantes
Estimation des appartements à Nantes
Estimation des maisons à Nantes
Evolution des prix de l'immobilier à Nantes
323 204
Habitants5.46 %
Rentabilité moyenne3.6 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Nantes
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Nantes
Soyez certain de ne manquer aucune annonce, peu importe sur quel site elle est publiée.
Le moteur de recherche LyBox regroupe en direct les annonces de plus de 1500 sites différents !
Opportunités et risques à Nantes
Les opportunités
Nantes réunit plusieurs conditions favorables à l'investissement locatif. Ces éléments méritent d'être analysés pour construire une stratégie adaptée.
- 53300 étudiants à loger chaque année. C'est autant de locataires potentiels qui renouvellent la demande à chaque rentrée. Les petites surfaces près des établissements d'enseignement (moins de 15 minutes à pied ou en transport) offrent un excellent compromis entre sécurité locative et rendement. Le marché étudiant est résilient : même en crise, les jeunes continuent leurs études et ont besoin de se loger. La garantie Visale (caution gratuite de l'État) facilite la location aux étudiants sans garant familial.
- Présence universitaire (Université de Nantes, Audencia, École Centrale de Nantes, Polytech Nantes). Les campus universitaires génèrent une économie propre qui dépasse largement la population étudiante. Enseignants-chercheurs mutés, doctorants et post-doctorants en contrat, chercheurs invités internationaux, personnel administratif : ces profils qualifiés cherchent des logements à proximité. Leur solvabilité est assurée par des contrats publics et leur durée de séjour (2-5 ans en moyenne) offre une visibilité intéressante pour les propriétaires.
- Tension locative favorable. Les propriétaires peuvent sélectionner leurs locataires parmi plusieurs candidats. Cette position de force sécurise les revenus et la qualité des baux.
- Attrait touristique. Les visiteurs réguliers représentent une clientèle potentielle pour la location courte durée.
- Population en augmentation. Cette tendance favorable confirme l'attractivité du territoire et soutient la demande de logements.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Nantes reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Baisse observée sur cinq ans. Ce contexte oriente vers des stratégies rendement plutôt que patrimoniales.
- Chantenay-Bellevue-Sainte-Anne : prix attractifs, risques élevés. Le différentiel de --13% a une explication. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Nantes
Nantes présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
Petites surfaces : l'investissement locatif de référence
Le studio étudiant est souvent le premier investissement locatif des particuliers, et ce n'est pas un hasard. Cette stratégie combine plusieurs atouts : un prix d'acquisition accessible qui limite l'exposition au risque, une demande locative soutenue et prévisible, une fiscalité optimisable via le régime LMNP, et une gestion qui reste gérable même pour un investisseur débutant. Le principe consiste à acheter un petit logement (studio ou T1), à le meubler de façon fonctionnelle, puis à le louer à des étudiants pour des durées de 9 à 12 mois. Le turnover, bien que régulier, est prévisible et permet d'ajuster les loyers chaque année, générant souvent un rendement supérieur aux locations longue durée. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Nantes sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Nantes compte 53300 étudiants, un chiffre qui garantit une demande locative soutenue sur le segment des petites surfaces. Université de Nantes, Audencia, École Centrale de Nantes, Polytech Nantes attirent chaque année de nouveaux étudiants qui ont besoin de se loger.
Ce qu'il faut acheter : une surface de 15 à 28 m², idéalement un vrai studio avec coin cuisine séparé ou un T1. Les étudiants ont des exigences simples mais précises : un logement propre, fonctionnel, bien situé et correctement équipé. L'état général du bien compte beaucoup : un logement défraîchi se louera moins vite et moins cher. Prévoyez si nécessaire un budget rafraîchissement (peinture, sol) de 100 à 150 €/m² en plus de l'acquisition. Budget mobilier à prévoir : 2 500 à 4 000 €.
Rentabilité et fiscalité. Le studio étudiant génère généralement un rendement supérieur aux locations classiques, compensant le turnover annuel par des loyers plus élevés au m². L'exploitation en meublé sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) constitue l'un des principaux atouts de cette stratégie. En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien, le mobilier et les travaux, ce qui neutralise une grande partie des revenus locatifs pendant 8 à 15 ans. Concrètement, vous percevez des loyers mais ne payez que peu ou pas d'impôts dessus.
Investisseur cible. Primo-accédants souhaitant se constituer un patrimoine, jeunes actifs cherchant à placer leur épargne, investisseurs confirmés en quête de diversification : le studio étudiant répond à des profils variés. Son principal atout est la combinaison d'un risque faible et d'une rentabilité correcte, le tout dans un cadre fiscal optimisé. La gestion locative reste légère : une rotation par an, des locataires généralement respectueux du bien, des parents caution qui sécurisent les loyers.
Colocation : la stratégie rendement par excellence
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la colocation se distingue par son potentiel de rendement. Le concept : acheter un appartement de 3 à 5 pièces et le louer à plusieurs personnes qui disposent chacune d'une chambre privative. Cette formule répond à une demande croissante, portée par les étudiants (qui y voient un moyen de réduire leur budget logement) et les jeunes actifs (qui apprécient la flexibilité et la convivialité). Pour l'investisseur, c'est l'occasion de générer des revenus supérieurs à une location classique, à condition d'accepter une gestion plus active.
Nantes compte 53300 étudiants, une population cible idéale pour la colocation. Les pôles universitaires (Université de Nantes, Audencia, École Centrale de Nantes, Polytech Nantes) concentrent la demande. Le marché est suffisamment tendu pour garantir un bon taux de remplissage. La colocation permet aux étudiants de diviser leur budget logement par 2 ou 3, ce qui explique son succès croissant.
Critères de sélection du bien : surface de 60 à 100 m² (3 à 5 chambres), chambres d'au moins 9 m² avec fenêtre, espaces communs généreux, bon état général ou potentiel de rénovation. Les appartements en angle avec double orientation sont appréciés (luminosité, ventilation). Attention au règlement de copropriété : certains interdisent explicitement la colocation ou la location meublée. Prévoyez un budget mobilier conséquent : 3 000 à 5 000 € par chambre pour un équipement de qualité.
Rentabilité et gestion. La colocation affiche généralement un rendement supérieur de 30 à 60% par rapport à une location classique du même bien. Cette surperformance s'explique par la multiplication des loyers : 3-4 chambres à 350-450 € rapportent plus qu'un loyer unique de 800-1 000 €. C'est une stratégie idéale pour ceux qui cherchent un rendement élevé et acceptent la contrepartie d'une gestion plus active. Le régime LMNP s'applique pleinement et optimise la fiscalité grâce à l'amortissement. Côté gestion, la colocation demande plus d'attention : rotation plus fréquente, coordination entre colocataires, entretien des parties communes. Vous pouvez gérer en direct ou déléguer à une agence spécialisée (8-12% des loyers).
À qui s'adresse la colocation ? Aux investisseurs qui cherchent à maximiser leurs revenus locatifs et acceptent une gestion plus active. La colocation n'est pas passive : elle demande de sélectionner les colocataires, gérer les rotations, maintenir les espaces communs. En échange, elle offre des rendements de 7 à 12% brut. Le public étudiant de Nantes assure une demande constante. Cette stratégie convient aux profils disponibles ou prêts à déléguer la gestion.
Airbnb et location saisonnière : le rendement touristique
La location saisonnière, popularisée par Airbnb, permet de générer des revenus locatifs très supérieurs à la location classique. Le mécanisme est simple : vous louez votre bien meublé pour des durées courtes (nuitées, semaines) à des tarifs journaliers élevés. En zone touristique, un T2 peut rapporter 100 à 200 € par nuit en haute saison, soit 3 000 € par mois au lieu de 600-800 € en location traditionnelle. Cette rentabilité exceptionnelle a un prix : gestion intensive (accueil, ménage, communication), saisonnalité (creux hors saison), réglementation contraignante (autorisations, quotas). Pour maîtriser tous les aspects de cette stratégie, consultez notre guide sur la location courte durée.
Nantes offre un potentiel touristique compatible avec la LCD. Demande à analyser. Réglementation à vérifier.
Critères de sélection : emplacement exceptionnel (centre historique), standing correct, potentiel de différenciation. Les T2 sont les plus polyvalents. L'équipement doit répondre aux attentes des voyageurs : wifi performant, literie confortable, cuisine fonctionnelle, propreté irréprochable. La décoration soignée fait la différence sur les plateformes.
Rentabilité et gestion. La LCD peut multiplier les revenus par 2 à 4 par rapport à une location classique, mais la réalité est plus nuancée. La demande est plus étalée mais moins intense qu'en zone balnéaire ou ski. La gestion est intensive : réservations, accueil, ménage, linge. Vous pouvez déléguer à une conciergerie (20-30% des revenus) ou gérer en direct. Le statut LMNP s'applique et permet d'amortir le bien. Attention à la réglementation : vérifiez les règles locales (autorisation, quota de nuits).
À qui s'adresse la LCD ? Aux investisseurs prêts à gérer une activité touristique (ou à payer pour la déléguer). La LCD demande plus d'implication qu'une location classique mais offre des revenus supérieurs. Idéal pour ceux qui veulent aussi profiter personnellement du bien.
Et maintenant ?
Affinez votre étude grâce à nos guides dédiés.
Investir dans un studio
Découvrez pourquoi le studio reste l’un des placements locatifs les plus rentables et comment choisir le bon bien pour optimiser votre rendement.
Lire l'article →
Guide de la colocation
Toutes les clés pour réussir une colocation : rentabilité, réglementation, aménagement et astuces pour attirer des colocataires fiables.
Lire l'article →
Investir dans un AirBNB
Les points clés pour réussir un investissement Airbnb : emplacement, réglementation, rentabilité réelle et optimisation de l’exploitation.
Lire l'article →Notre analyse du marché de Nantes nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
Explication détaillé en vidéo
Découvrez la vidéo réalisée par LyBox : "Quelle stratégie choisir pour investir en immobilier ? Patrimoine, Cash-flow, Rendement ..."
Lybox, votre allié pour tous vos projets immobilier
Les investisseurs qui utilisent LyBox obtiennent de meilleures rentabilités, trouvent des biens plus vite, et font moins d’erreur.
Démarrer gratuitement →
Essai gratuit 7 jours
Aucune carte requise
Filtrez les annonces immobilières
Comment sélectionner les annonces immobilières rentables rapidement ?
Notre moteur de recherche immobilier vous permet de cibler rapidement les meilleures
opportunités grâce à des filtres puissants et précis pensé par des investisseurs pour des
investisseurs
En tant que véritable agrégateur d’annonces immo, LyBox centralise les offres issues de
centaines de sites pour vous éviter de les consulter une à une.
Affinez vos résultats avec plus de 30 critères disponibles pour filtrer par ville, prix,
rendement, cash-flow, type de bien ou surface et laissez notre agrégateur immobilier détecter
les annonces les plus rentables.
Annonces immobilières urgentes →
Baisses de prix →
Trouvez des bonnes affaires où que vous soyez
Une application pour l’investissement immobilier et la recherche ?
Votre recherche immobilière peut maintenant commencer. Notre agrégateur d’annonces
immobilières
sélectionne pour vous les annonces correspondant à vos critères. Retrouvez les résultats où
que
vous soyez grâce à notre application mobile
LyBox met à votre disposition un agrégateur d'annonces immobilières qui vous permet de
rechercher
les annonces de plus de 1500 sites immobilier en un seul endroit.
Trouvez maintenant votre prochain bien rentable avec le seul outil tout-en-un pour les
investisseurs immobiliers.
Estimation et évolution des prix immobiliers
LyBox utilise les dernières ventes communiquées par les notaires (la base DVF)
pour calculer les prix moyens par m² dans toutes les villes et quartiers de France en fonction
de la typologie de votre bien.
Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
Un investisseur doit essayer d'acheter sous le prix du marché mais doit aussi connaître les loyers que vous pouvez appliquer dans la ville en fonction de l’état et des prestations de votre bien. LyBox analyse des millions d’annonces de locations afin de modéliser les loyers de la ville en fonction du type de bien (appartement ou maison) mais aussi de la typologie (studio, T2, T3, T4, T5 ...) et du mode de location choisi (meublé ou vide).