Présentation de Pau
Pau est la préfecture des Pyrénées-Atlantiques, située sur un balcon dominant la vallée du gave de Pau, face à la chaîne des Pyrénées. Ancienne ville royale et ville de garnison, elle se trouve à environ 1h30 de Bayonne et de Tarbes. Environ 77100 personnes y résident, avec une stabilité démographique qui garantit une bonne visibilité sur les tendances du marché.
Environ 12200 étudiants contribuent à maintenir une demande locative active, notamment sur les logements de type studio et T1. Le chômage supérieur à la moyenne doit être intégré à votre analyse : privilégiez les quartiers dynamiques et les profils locataires solides. Le déséquilibre offre/demande joue en faveur des propriétaires, assurant une occupation optimale des biens correctement positionnés. Les investisseurs peuvent profiter du dispositif Denormandie, un avantage fiscal destiné à encourager la rénovation du parc ancien.
Les chiffres clés de Pau
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.82 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 15.8 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 77 066 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 209 € |
| 📉 Taux de chômage | 11.8 % |
Analyse du marché immobilier à Pau
La vie étudiante, avec ses 12200 étudiants, rythme l'économie locale. Le marché locatif en bénéficie directement, avec une demande soutenue chaque rentrée. La situation de l'emploi (11,8% de chômage) doit être intégrée à votre analyse, notamment pour évaluer le risque locatif.
Le prix moyen s'établit à 2 209 €/m², dans une fourchette intermédiaire qui permet différentes stratégies d'investissement. Comptez 2 151 €/m² pour un appartement et 2 522 €/m² pour une maison. Les prix ont nettement progressé sur cinq ans, signe d'un intérêt croissant pour ce secteur. Les prix ont faiblement progressé cette année, dans la continuité des tendances observées.
La rentabilité modérée (6,8%) permet d'envisager plusieurs approches. À vous de définir vos priorités : revenus réguliers ou valorisation. Le marché locatif est tendu, avec une demande étudiante qui absorbe rapidement l'offre. Les meublés bénéficient d'une attractivité particulière.
Avec 12200 étudiants et des prix accessibles, Pau est un terrain idéal pour la colocation. Cette stratégie maximise le rendement tout en répondant à une demande forte sur ce format. La commune étant éligible au Denormandie, les projets de rénovation bénéficient d'un coup de pouce fiscal appréciable.
Attention au quartier de Jurancon, où les prix sont 3% inférieurs à la moyenne de la ville. Cette décote reflète une attractivité moindre qu'il convient de prendre en compte.
Investir près de Jurancon, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Pau
Estimation des appartements à Pau
Estimation des maisons à Pau
Evolution des prix de l'immobilier à Pau
77 066
Habitants6.82 %
Rentabilité moyenne4.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Pau
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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-9 %
77 066
20 970 €
7 %
15.8 %
2 643
435 €/mois
11.8 %
-36 %
77 066
20 970 €
7 %
15.8 %
2 241
600 €/mois
11.8 %
-17 %
77 066
20 970 €
7 %
15.8 %
1 686
762 €/mois
11.8 %
-52 %
77 066
20 970 €
7 %
15.8 %
2 209
1 409 €/mois
11.8 %
46 %
77 066
20 970 €
7 %
15.8 %
2 419
958 €/mois
11.8 %
Opportunités et risques à Pau
Les opportunités
Pau réunit plusieurs conditions favorables à l'investissement locatif. Ces éléments méritent d'être analysés pour construire une stratégie adaptée.
- 12200 étudiants à loger chaque année. C'est autant de locataires potentiels qui renouvellent la demande à chaque rentrée. Les petites surfaces près des établissements d'enseignement (moins de 15 minutes à pied ou en transport) offrent un excellent compromis entre sécurité locative et rendement. Le marché étudiant est résilient : même en crise, les jeunes continuent leurs études et ont besoin de se loger. La garantie Visale (caution gratuite de l'État) facilite la location aux étudiants sans garant familial.
- Progression significative des prix sur cinq ans. Cette dynamique haussière renforce l'intérêt d'une stratégie patrimoniale, où la valorisation du bien s'ajoute aux revenus locatifs.
- Tension locative favorable. Les propriétaires peuvent sélectionner leurs locataires parmi plusieurs candidats. Cette position de force sécurise les revenus et la qualité des baux.
- Éligibilité au dispositif Denormandie. Cette opportunité fiscale permet de bénéficier d'une réduction d'impôt significative (jusqu'à 21 %) en rénovant un bien ancien. Un levier puissant pour améliorer la rentabilité nette.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Pau reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Chômage au-dessus des moyennes. 11,8% : un niveau qui impacte directement la qualité des dossiers locataires. Le nombre de candidatures sera peut-être élevé, mais les profils solvables plus rares. Une assurance loyers impayés (2 à 3% du loyer annuel) devient quasi indispensable. Vérifiez également la diversité économique locale : un chômage concentré sur un secteur (industrie, commerce) peut s'aggraver.
- Jurancon : prix attractifs, risques élevés. Le différentiel de -3% a une explication. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Pau
Pau présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
Petites surfaces : l'investissement locatif de référence
Le studio étudiant est souvent le premier investissement locatif des particuliers, et ce n'est pas un hasard. Cette stratégie combine plusieurs atouts : un prix d'acquisition accessible qui limite l'exposition au risque, une demande locative soutenue et prévisible, une fiscalité optimisable via le régime LMNP, et une gestion qui reste gérable même pour un investisseur débutant. Le principe consiste à acheter un petit logement (studio ou T1), à le meubler de façon fonctionnelle, puis à le louer à des étudiants pour des durées de 9 à 12 mois. Le turnover, bien que régulier, est prévisible et permet d'ajuster les loyers chaque année, générant souvent un rendement supérieur aux locations longue durée. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Pau sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Pau compte 12200 étudiants, un chiffre qui garantit une demande locative soutenue sur le segment des petites surfaces.
Ce qu'il faut acheter : une surface de 15 à 28 m², idéalement un vrai studio avec coin cuisine séparé ou un T1. Les étudiants ont des exigences simples mais précises : un logement propre, fonctionnel, bien situé et correctement équipé. L'état général du bien compte beaucoup : un logement défraîchi se louera moins vite et moins cher. Prévoyez si nécessaire un budget rafraîchissement (peinture, sol) de 100 à 150 €/m² en plus de l'acquisition. Budget mobilier à prévoir : 2 500 à 4 000 €.
Rentabilité et fiscalité. Le studio étudiant génère généralement un rendement supérieur aux locations classiques, compensant le turnover annuel par des loyers plus élevés au m². L'exploitation en meublé sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) constitue l'un des principaux atouts de cette stratégie. En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien, le mobilier et les travaux, ce qui neutralise une grande partie des revenus locatifs pendant 8 à 15 ans. Concrètement, vous percevez des loyers mais ne payez que peu ou pas d'impôts dessus.
Investisseur cible. Primo-accédants souhaitant se constituer un patrimoine, jeunes actifs cherchant à placer leur épargne, investisseurs confirmés en quête de diversification : le studio étudiant répond à des profils variés. Son principal atout est la combinaison d'un risque faible et d'une rentabilité correcte, le tout dans un cadre fiscal optimisé. La gestion locative reste légère : une rotation par an, des locataires généralement respectueux du bien, des parents caution qui sécurisent les loyers.
Colocation : la stratégie rendement par excellence
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la colocation se distingue par son potentiel de rendement. Le concept : acheter un appartement de 3 à 5 pièces et le louer à plusieurs personnes qui disposent chacune d'une chambre privative. Cette formule répond à une demande croissante, portée par les étudiants (qui y voient un moyen de réduire leur budget logement) et les jeunes actifs (qui apprécient la flexibilité et la convivialité). Pour l'investisseur, c'est l'occasion de générer des revenus supérieurs à une location classique, à condition d'accepter une gestion plus active.
Pau compte 12200 étudiants, une population cible idéale pour la colocation. Le marché est suffisamment tendu pour garantir un bon taux de remplissage. La colocation permet aux étudiants de diviser leur budget logement par 2 ou 3, ce qui explique son succès croissant.
Critères de sélection du bien : surface de 60 à 100 m² (3 à 5 chambres), chambres d'au moins 9 m² avec fenêtre, espaces communs généreux, bon état général ou potentiel de rénovation. Les appartements en angle avec double orientation sont appréciés (luminosité, ventilation). Attention au règlement de copropriété : certains interdisent explicitement la colocation ou la location meublée. Prévoyez un budget mobilier conséquent : 3 000 à 5 000 € par chambre pour un équipement de qualité.
Rentabilité et gestion. La colocation affiche généralement un rendement supérieur de 30 à 60% par rapport à une location classique du même bien. Cette surperformance s'explique par la multiplication des loyers : 3-4 chambres à 350-450 € rapportent plus qu'un loyer unique de 800-1 000 €. C'est une stratégie idéale pour ceux qui cherchent un rendement élevé et acceptent la contrepartie d'une gestion plus active. Le régime LMNP s'applique pleinement et optimise la fiscalité grâce à l'amortissement. Côté gestion, la colocation demande plus d'attention : rotation plus fréquente, coordination entre colocataires, entretien des parties communes. Vous pouvez gérer en direct ou déléguer à une agence spécialisée (8-12% des loyers).
À qui s'adresse la colocation ? Aux investisseurs qui cherchent à maximiser leurs revenus locatifs et acceptent une gestion plus active. La colocation n'est pas passive : elle demande de sélectionner les colocataires, gérer les rotations, maintenir les espaces communs. En échange, elle offre des rendements de 7 à 12% brut. Le public étudiant de Pau assure une demande constante. Cette stratégie convient aux profils disponibles ou prêts à déléguer la gestion.
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Lire l'article →Notre analyse du marché de Pau nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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