Perigueux : stratégie d’investissement et potentiel locatif

Présentation de Perigueux

Périgueux est la préfecture de la Dordogne, située sur l’Isle, au cœur du Périgord. Ville d’art et d’histoire, elle se trouve à environ 1h15 de Bordeaux, avec un centre ancien autour de la cathédrale et des quartiers résidentiels plus récents. La commune compte près de 29500 habitants, une stabilité qui reflète un marché local solide et prévisible.

Un taux de chômage notable incite à la prudence : le risque locatif peut être plus élevé, renforçant l'importance d'une sélection rigoureuse des locataires. La gare bien desservie représente un levier important pour les mobilités régionales et interurbaines. Son attractivité touristique apporte un flux régulier de visiteurs et un dynamisme notable au marché local. La tension locative y est forte : les biens se louent rapidement, limitant les risques de vacance. L'éligibilité au dispositif Denormandie constitue une opportunité fiscale intéressante pour les projets de rénovation dans l'ancien.

Les chiffres clés de Perigueux

Analyse du marché immobilier à Perigueux

L'attractivité touristique contribue à la vitalité économique locale. Cette fréquentation régulière soutient le marché immobilier et ouvre des perspectives en location meublée ou saisonnière. Avec 12,1% de chômage, le marché de l'emploi local est plus tendu qu'ailleurs. La sélection rigoureuse des locataires devient un enjeu clé.

À 1 776 €/m², les prix restent mesurés, offrant un bon compromis entre accessibilité et potentiel de valorisation. Comptez 1 752 €/m² pour un appartement et 1 829 €/m² pour une maison. L'évolution mesurée sur cinq ans traduit une consolidation saine, sans les risques associés aux hausses trop rapides. Le léger recul observé cette année contraste avec la tendance long terme positive. Cette correction peut offrir des points d'entrée intéressants.

Avec 7,7% de rendement brut moyen, le potentiel de cash-flow est significatif. Des opérations générant de la trésorerie positive sont envisageables. Le marché locatif tendu constitue un atout pour les investisseurs, garantissant une rotation fluide et une occupation optimale.

La location saisonnière apparaît comme une option pertinente compte tenu de l'attractivité touristique. Vérifiez la réglementation locale avant de vous lancer. Le dispositif Denormandie, applicable ici, offre une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de rénovation et de location.

Le secteur de Saint-Martin mérite une vigilance particulière, avec des prix -9% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.

Je me suis installé près de Saint-Martin : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu. Thomas, Investisseur immobilier

Opportunités et risques à Perigueux

Les opportunités

Perigueux cumule plusieurs atouts qui en font un terrain favorable à l'investissement immobilier. Entre dynamique économique, demande locative et accessibilité du marché, les signaux positifs ne manquent pas.

1. Progression mesurée sur cinq ans. Ce type de marché offre une bonne visibilité pour les projets à horizon long, signe d'une consolidation régulière.
2. Marché locatif tendu. La demande dépasse l'offre, ce qui sécurise la mise en location et réduit les périodes de vacance. Ce contexte favorable renforce la prévisibilité des revenus locatifs.
3. Connexion ferroviaire. Les travailleurs qui font la navette quotidienne vers les pôles d'emploi voisins constituent un public locatif solvable et stable. Ces profils, souvent en CDI, recherchent des logements pratiques et bien situés. La gare structure la demande locative et valorise les biens à proximité.
4. Attractivité touristique. Le patrimoine culturel ou naturel génère un flux de visiteurs qui peut être capté via la location courte durée.
5. Rendement élevé : 7,7% brut. Cette performance facilite l'autofinancement et accélère la constitution de patrimoine grâce au cash-flow généré.
6. Commune éligible Denormandie. Le dispositif offre jusqu'à 21 % de réduction d'impôt pour les investisseurs rénovant des logements anciens. Une opportunité à étudier pour les profils fiscalisés.

Les risques à connaître

Le marché présente certains facteurs de risque à prendre en compte. Voici les principaux éléments à surveiller.

1. Chômage élevé (12,1%). Ce niveau supérieur aux moyennes nationales constitue un facteur de risque majeur pour l'investissement locatif. Les locataires potentiels peuvent présenter une solvabilité plus fragile, augmentant significativement le risque d'impayés. Une sélection rigoureuse des dossiers s'impose : vérification des 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, attestation employeur. Privilégiez les candidats en CDI hors période d'essai et exigez des garanties solides : caution solvable, assurance loyers impayés (GLI) ou garantie Visale. Le ratio loyer/revenus ne doit pas dépasser 30%.
2. Recul récent des prix. S'agit-il d'une correction ponctuelle ou du début d'une tendance ? La prudence reste de mise.
3. Quartier Saint-Martin à éviter. Les prix y sont environ -9% inférieurs à la moyenne. Cette décote reflète une attractivité moindre pouvant traduire des difficultés structurelles. Analyse fine indispensable avant tout achat dans ce secteur.