Présentation de Granville
Granville est une ville de la Manche située sur un promontoire rocheux, face aux îles Chausey. Elle se distingue par sa haute ville fortifiée, son port de pêche et de plaisance et ses plages. Près de 12600 habitants y résident, avec une stabilité démographique utile pour anticiper les tendances du marché.
La population senior confère au marché locatif une stabilité remarquable. Les retraités privilégient les locations longues et les biens adaptés à leur mode de vie. L'accès au Denormandie offre un levier fiscal non négligeable pour les investisseurs prêts à rénover des biens anciens dégradés.
Les chiffres clés de Granville
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.39 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 12 581 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 472 € |
Analyse du marché immobilier à Granville
Le tissu économique de cette ville moyenne assure une demande résidentielle régulière. Les prix restent accessibles tout en offrant un potentiel locatif correct.
À 3 472 €/m², l'acquisition nécessite un effort financier important. La qualité de l'emplacement devient cruciale pour sécuriser l'investissement. Comptez 3 440 €/m² pour un appartement et 3 485 €/m² pour une maison. Les prix ont nettement progressé sur cinq ans, signe d'un intérêt croissant pour ce secteur. La progression mesurée sur un an témoigne d'un marché calme mais positif.
4,4% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. Sans tension excessive, le marché exige de bien cibler. Tous les emplacements ne se valent pas.
La commune étant éligible au Denormandie, les projets de rénovation bénéficient d'un coup de pouce fiscal appréciable.
Ce que j’aime à Granville, c’est sa cohérence. Pas de surprise, pas de bulle, juste un marché sain où l’on sait où l’on met les pieds.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Granville
Estimation des appartements à Granville
Estimation des maisons à Granville
Evolution des prix de l'immobilier à Granville
12 581
Habitants4.39 %
Rentabilité moyenne5.2 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Granville
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Granville
Les opportunités
Certaines dynamiques locales constituent des opportunités pour qui souhaite investir à Granville. Voici les éléments à considérer.
- Clientèle locative senior. Les retraités sont solvables (revenus garantis à vie), stables (peu de mobilité professionnelle) et respectueux des biens (entretien soigné). Leur présence significative dans la commune sécurise les investissements orientés vers ce public. Privilégiez les logements accessibles, bien isolés thermiquement et phoniquement, avec un espace extérieur (balcon, jardin) si possible.
- Marché en forte progression. Les investisseurs ayant acheté il y a quelques années ont vu leur patrimoine se valoriser significativement. Une tendance qui confirme l'attractivité durable de la commune.
- Commune éligible Denormandie. Le dispositif offre jusqu'à 21 % de réduction d'impôt pour les investisseurs rénovant des logements anciens. Une opportunité à étudier pour les profils fiscalisés.
Les risques à connaître
Ce marché affiche peu de signaux d'alerte. Une configuration rassurante pour envisager un investissement.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Granville
Quel type d'investissement privilégier à Granville ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
La demande senior : des locataires qui restent longtemps
Parmi les stratégies d'investissement locatif, celle ciblant les seniors se distingue par sa sérénité. Les retraités sont les locataires les plus stables (8-12 ans), les plus solvables (pensions garanties) et les plus soigneux. En adaptant votre offre à leurs besoins (T2-T3 accessibles, proches commerces et services), vous construisez un investissement tranquille.
Granville offre des conditions favorables à la location senior. Présence de retraités.
Ce qu'il faut acheter : T2-T3 accessible, bien situé (commerces, médecins, transports). Évitez les étages sans ascenseur. Priorisez les quartiers où tout est accessible à pied.
Performance globale. Le rendement brut est généralement légèrement inférieur à la moyenne du marché local, compensé par la qualité exceptionnelle des locataires. La vraie performance de cette stratégie est la sérénité : 8-12 ans de durée moyenne, revenus garantis (pensions), comportement exemplaire. Sur la durée, la faible rotation peut compenser un rendement brut modeste. La location nue convient parfaitement.
Profil investisseur. Investisseurs très prudents, recherche de sérénité maximale. L'investissement le plus tranquille.
La stratégie patrimoniale : investir dans les emplacements premium
Parmi les approches d'investissement immobilier, la stratégie patrimoniale se distingue par sa vision long terme. Plutôt que de chercher le rendement maximal, elle cible les emplacements premium où la valeur progresse dans le temps. Le rendement locatif est modeste mais la plus-value potentielle et la sécurité compensent largement. Cette stratégie s'adresse aux investisseurs patients cherchant à construire un patrimoine transmissible.
Granville présente un profil patrimonial. Prix élevés (3 472 €/m²). Valorisation confirmée.
Ce qu'il faut acheter : le meilleur emplacement possible dans votre budget. En patrimonial, l'adresse fait tout. T2-T3 en bon état, dans des copropriétés bien gérées.
Performance globale. Le rendement locatif est modeste (3-5% brut), typique des marchés patrimoniaux où la qualité de l'emplacement se paie. L'investisseur patrimonial accepte ce rendement en échange de la sécurité et de la valorisation. Sur 15-20 ans, la plus-value peut représenter 50 à 100% du prix d'achat dans les meilleurs emplacements.
Profil investisseur. Stratégie pour investisseurs patients et patrimoniaux. Capital conséquent, vision long terme, priorité à la sécurité. Constitution de patrimoine, pas de cash-flow.
Location classique : l'investissement locatif traditionnel
La location nue est l'investissement locatif dans sa forme la plus traditionnelle. Un logement, un locataire, un bail de 3 ans minimum. Cette simplicité présente des avantages concrets : gestion légère (pas de mobilier), locataires stables (ils s'installent pour durer), rotation faible (baux longs). La fiscalité est moins optimisée qu'en meublé, mais le régime du déficit foncier peut réduire l'imposition si vous réalisez des travaux. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis, retraités.
Granville attire les seniors, public idéal pour la location nue. Stabilité, solvabilité, respect du logement.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. T2 accessibles pour seniors. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
Profil investisseur. La location nue s'adresse à ceux qui veulent un investissement simple et stable. Moins de gestion, des locataires qui restent, des revenus prévisibles. Idéal pour les investisseurs prudents ou ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier). La demande locale (, seniors) assure un bon vivier de locataires.
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Lire l'article →Ces stratégies sont celles qui ressortent de notre analyse du marché local. Elles ne constituent ni une recommandation d'achat ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque projet immobilier doit être évalué individuellement en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Nous vous invitons à réaliser votre propre étude approfondie et à consulter des professionnels qualifiés (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant de prendre toute décision d'investissement.
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