Présentation de Lizy-sur-ourcq
Lizy-sur-ourcq, située dans la Seine-et-Marne, au cœur de la région Ile-de-France, présente un profil territorial équilibré où se mêlent attractivité locale et qualité de vie. Avec environ 3500 habitants, la commune connaît un léger recul démographique, un élément à conserver en tête selon le type de projet.
Le taux de chômage, supérieur à la moyenne, invite à une vigilance accrue sur la solvabilité des locataires et le choix des quartiers.
Les chiffres clés de Lizy-sur-ourcq
| 💵 Rentabilité moyenne | 9.69 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 3 519 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 062 € |
| 📉 Taux de chômage | 16.1 % |
Analyse du marché immobilier à Lizy-sur-ourcq
L'économie locale repose sur un tissu d'activités diversifié qui contribue à maintenir une demande résidentielle régulière. Le taux de chômage, à 16,1%, reste supérieur à la moyenne nationale. Cette réalité peut peser sur la solvabilité des locataires. La baisse démographique combinée au recul des prix constitue un signal d'alerte. Ce contexte impose une analyse approfondie avant tout investissement.
Le prix moyen s'établit à 2 062 €/m², dans une fourchette intermédiaire qui permet différentes stratégies d'investissement. Sur cinq ans, les prix ont reculé, un signal qui impose une analyse fine avant tout engagement. La baisse des prix se poursuit sur la dernière année, confirmant une tendance qui nécessite une analyse prudente.
La rentabilité brute moyenne de 9,7% est attractive, mais s'explique en partie par des prix bas liés à un contexte économique tendu. Ce rendement s'accompagne d'un risque locatif accru à ne pas négliger. La demande locative reste correcte mais varie selon les quartiers. Une analyse fine de l'emplacement est nécessaire.
Les rendements affichés (9,7%) sont attractifs mais le risque locatif est réel. Une gestion rigoureuse et une sélection exigeante des locataires sont indispensables.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Lizy-sur-ourcq
Estimation des appartements à Lizy-sur-ourcq
Estimation des maisons à Lizy-sur-ourcq
Evolution des prix de l'immobilier à Lizy-sur-ourcq
3 519
Habitants9.69 %
Rentabilité moyenne4.1 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Lizy-sur-ourcq
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Lizy-sur-ourcq
Les opportunités
Le marché de Lizy-sur-ourcq offre peu d'opportunités évidentes, mais quelques éléments peuvent tout de même intéresser certains profils d'investisseurs.
- Rentabilité brute attractive (9,7%). Ce niveau de rendement permet d'envisager l'autofinancement, voire un cash-flow positif. Une configuration idéale pour les investisseurs orientés revenus.
Les risques à connaître
Quelques risques méritent d'être soulignés sur le marché de Lizy-sur-ourcq. Ces points de vigilance doivent être intégrés à votre analyse.
- Chômage élevé (16,1%). Ce niveau supérieur aux moyennes nationales constitue un facteur de risque majeur pour l'investissement locatif. Les locataires potentiels peuvent présenter une solvabilité plus fragile, augmentant significativement le risque d'impayés. Une sélection rigoureuse des dossiers s'impose : vérification des 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, attestation employeur. Privilégiez les candidats en CDI hors période d'essai et exigez des garanties solides : caution solvable, assurance loyers impayés (GLI) ou garantie Visale. Le ratio loyer/revenus ne doit pas dépasser 30%.
- Baisse des prix sur court et long terme. Cette tendance baissière durable peut compromettre le potentiel de valorisation et compliquer une revente future. Ce marché impose une stratégie prudente, axée sur le rendement plutôt que sur la plus-value.
- Population en diminution. Moins d'habitants signifie, à terme, moins de locataires potentiels. Cette tendance peut entraîner une pression à la baisse sur les loyers et compliquer les relocations.
Stratégies d’investissement adaptées à Lizy-sur-ourcq
Chaque marché immobilier a ses spécificités. À Lizy-sur-ourcq, plusieurs approches d'investissement peuvent s'avérer pertinentes selon votre profil, votre budget et vos objectifs. Voici les stratégies que nous avons identifiées comme les plus adaptées aux caractéristiques locales.
La location classique : la stratégie traditionnelle pour un investissement serein
La location nue (ou location vide) reste la forme la plus classique de l'investissement locatif. Le principe est simple : vous achetez un logement et le louez sans mobilier, le locataire apportant ses propres meubles. Cette approche présente plusieurs avantages structurels : une gestion allégée (pas de mobilier à entretenir ou renouveler), des locataires généralement plus stables (ils s'installent avec leur mobilier, donc pour durer), et des baux de 3 ans minimum qui limitent la rotation. La location nue attire principalement les familles et les actifs installés, des profils souvent solvables et respectueux du logement. Si la fiscalité est moins avantageuse qu'en meublé (pas d'amortissement), le régime du déficit foncier peut optimiser l'imposition en cas de travaux. Pour approfondir cette approche, consultez notre page investir en location nue.
Lizy-sur-ourcq offre un contexte favorable à la location nue. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis.
Quel bien cibler ? En location nue, les T2 (40-55 m²) et T3 (55-75 m²) sont les typologies les plus demandées et les plus faciles à louer. L'état du bien est important : un logement en bon état se loue plus vite et plus cher.
Rentabilité et fiscalité. La location nue génère des loyers légèrement inférieurs au meublé (10-15% de moins), mais la faible rotation compense en partie cette différence. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des vacances évitées et des frais de relocation économisés) se rapproche souvent du meublé. Fiscalement, les revenus sont déclarés en revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30%) si revenus < 15 000 €, ou régime réel (déduction des charges réelles). Le déficit foncier, créé par des travaux, est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, réduisant l'imposition globale. Cette optimisation est intéressante pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
À qui s'adresse cette stratégie ? La location nue convient aux investisseurs qui privilégient la simplicité et la sérénité. Pas de mobilier à gérer, des locataires stables, une gestion légère : c'est l'investissement "père de famille" par excellence. Cette stratégie attire aussi les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser (déficit foncier avantageux) ou ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion active du meublé.
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Lire l'article →Ces recommandations sont basées sur l'analyse des données actuelles du marché de Lizy-sur-ourcq : prix au m², tension locative, profil de la population, dynamique démographique. Elles reflètent les stratégies qui nous semblent les plus cohérentes avec ces caractéristiques. Pour autant, chaque projet d'investissement est unique et dépend de nombreux facteurs personnels : votre capacité d'emprunt, votre fiscalité, votre disponibilité pour la gestion, vos objectifs à court ou long terme. D'autres stratégies que celles présentées ici peuvent parfaitement convenir à votre situation. Nous vous encourageons à approfondir votre analyse, à visiter les biens sur place, et à vous entourer de professionnels (comptable, notaire, agent immobilier local) avant de vous engager.
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