Présentation de Paris 19
Le 19e arrondissement couvre le nord-est parisien autour des Buttes-Chaumont, de Jaurès, du bassin de la Villette et de la porte de Pantin. Longtemps populaire, il profite d’importants programmes de rénovation et de la dynamisation du quartier de la Villette, tout en restant relativement accessible à l’achat, avec une forte demande locative de la part des étudiants et jeunes ménages. Elle réunit environ 181600 habitants, avec une démographie stable qui rassure sur la fiabilité du marché local.
L'encadrement des loyers en vigueur limite les revenus locatifs potentiels. Vérifiez les plafonds avant de calculer votre rentabilité.
Paris 19e s’organise autour des Buttes-Chaumont, du parc de la Villette et des grands axes que sont l’avenue Jean-Jaurès ou l’avenue de Flandre. Entre quartiers en reconversion proches du canal, secteurs familiaux et poches encore populaires vers le périphérique, le marché locatif est très dynamique mais assez contrasté, avec des écarts de prix et d’ambiance marqués d’une station de métro à l’autre.
Les chiffres clés de Paris 19
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.51 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 181 616 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 7 854 € |
Analyse du marché immobilier à Paris 19
Paris 19 dispose d'un bassin d'emplois conséquent qui nourrit la demande immobilière. Le marché y est liquide, avec des transactions régulières.
Le prix moyen de 7 854 €/m² impose un budget solide. En échange, le marché offre profondeur, liquidité et sécurité. Comptez 7 842 €/m² pour un appartement et 13 136 €/m² pour une maison. Les prix ont baissé sur cinq ans, reflet d'une attractivité en berne. Redoublez de vigilance sur le choix du quartier.
4,5% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. Le marché locatif est tendu, reflet de l'attractivité de l'agglomération. Cette pression garantit une mise en location rapide.
La LCD peut s'avérer très rentable ici, à condition de bien gérer la saisonnalité et les contraintes opérationnelles.
Attention à l'encadrement des loyers : les revenus locatifs sont plafonnés par la réglementation.
L’encadrement des loyers impose un cadre strict à Paris 19. C’est gérable, mais il faut ajuster ses projections de cashflow.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Paris 19
Estimation des appartements à Paris 19
Estimation des maisons à Paris 19
Evolution des prix de l'immobilier à Paris 19
181 616
Habitants4.51 %
Rentabilité moyenne6.1 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Paris 19
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Paris 19
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-96 %
181 616
22 870 €
5 %
11.9 %
7 854
2 000 €/mois
11.1 %
-75 %
181 616
22 870 €
5 %
11.9 %
7 854
604 €/mois
11.1 %
-49 %
181 616
22 870 €
5 %
11.9 %
7 215
785 €/mois
11.1 %
-30 %
181 616
22 870 €
5 %
11.9 %
7 928
1 300 €/mois
11.1 %
-73 %
181 616
22 870 €
5 %
11.9 %
7 854
3 786 €/mois
11.1 %
Opportunités et risques à Paris 19
Les opportunités
Ce marché présente peu d'avantages évidents. Les investisseurs devront creuser pour trouver les opportunités.
- Tension locative favorable. Les propriétaires peuvent sélectionner leurs locataires parmi plusieurs candidats. Cette position de force sécurise les revenus et la qualité des baux.
Les risques à connaître
Certains éléments invitent à la prudence sur ce marché. Les identifier permet de mieux calibrer sa stratégie.
- Recul des prix sur cinq ans. Cette tendance révèle un marché structurellement fragile. À intégrer à votre réflexion, notamment pour une revente à moyen terme.
- Réglementation des loyers. Impossible de dépasser les plafonds fixés, même pour un bien rénové de qualité. Cette contrainte oriente vers une logique patrimoniale.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Paris 19
Paris 19 présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
Location non meublée : moins de gestion, des locataires stables
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la location nue se distingue par sa simplicité de gestion. Vous achetez un logement, vous le louez vide, le locataire s'installe avec son mobilier. Cette configuration génère une relation locative stable : le locataire qui a transporté ses meubles n'a pas envie de déménager tous les ans. Les baux de 3 ans renforcent cette stabilité. La gestion est minimale : pas de mobilier à entretenir, pas de liste d'équipements à respecter. Les locataires cibles (familles, actifs établis) sont souvent des profils rassurants. Si la rentabilité brute est parfois inférieure au meublé, la faible rotation et la gestion allégée compensent en partie.
Paris 19 présente des conditions favorables à la location nue. Demande active.
Le bien idéal : un appartement ou une maison correspondant à la demande locale. L'emplacement reste déterminant : proximité des transports, commerces, écoles. Un logement en bon état se louera rapidement et attirera des locataires de qualité.
Rentabilité et implications. La location nue génère des loyers inférieurs au meublé mais compense par une gestion allégée et des locataires stables. Sur le long terme, la faible rotation peut rendre l'équation financière aussi intéressante. Le régime du déficit foncier est l'atout fiscal principal : en rénovant, vous pouvez déduire les travaux de vos revenus et réduire significativement votre imposition.
À qui s'adresse la location nue ? Aux investisseurs qui privilégient la simplicité. Pas de mobilier, des locataires stables, une gestion légère. Cette stratégie convient aux profils prudents ou aux investisseurs qui souhaitent utiliser le déficit foncier (travaux importants).
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Lire l'article →Notre analyse du marché de Paris 19 nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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immobiliers
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