Présentation de Montrouge
Montrouge est une commune des Hauts-de-Seine située immédiatement au sud de Paris, dans le prolongement de la rive gauche. Très densément urbanisée, elle se trouve à quelques minutes du centre de Paris en métro, avec des immeubles de ville, des rues commerçantes et quelques places arborées. Environ 47700 personnes y résident, avec une stabilité démographique qui garantit une bonne visibilité sur les tendances du marché.
Le déséquilibre offre/demande joue en faveur des propriétaires, assurant une occupation optimale des biens correctement positionnés.
Les chiffres clés de Montrouge
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.69 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 47 657 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 7 143 € |
Analyse du marché immobilier à Montrouge
Montrouge offre les avantages d'une ville moyenne : économie diversifiée, prix raisonnables et marché locatif actif sans être saturé.
Le marché affiche des prix élevés, avec une moyenne de 7 143 €/m². Ce niveau impose un budget conséquent et oriente vers une logique patrimoniale. Comptez 7 056 €/m² pour un appartement et 9 914 €/m² pour une maison. La correction des prix, dans un contexte locatif porteur, ouvre une fenêtre d'opportunité à saisir. La correction se poursuit, renforçant les interrogations sur ce marché.
La rentabilité modérée (4,7%) permet d'envisager plusieurs approches. À vous de définir vos priorités : revenus réguliers ou valorisation. La forte demande facilite la mise en location. Les périodes de vacance restent limitées.
La baisse récente des prix, dans un contexte où les fondamentaux restent solides, peut créer une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs réactifs.
Attention au quartier de Camille Pelletan, où les prix sont -10% inférieurs à la moyenne de la ville. Cette décote reflète une attractivité moindre qu'il convient de prendre en compte.
Investir près de Camille Pelletan, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Montrouge
Estimation des appartements à Montrouge
Estimation des maisons à Montrouge
Evolution des prix de l'immobilier à Montrouge
47 657
Habitants4.69 %
Rentabilité moyenne5.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Montrouge
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Montrouge
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Opportunités et risques à Montrouge
Les opportunités
Ce marché présente peu d'avantages évidents. Les investisseurs devront creuser pour trouver les opportunités.
- Tension locative favorable. Les propriétaires peuvent sélectionner leurs locataires parmi plusieurs candidats. Cette position de force sécurise les revenus et la qualité des baux.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Montrouge reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Érosion continue des prix. Cette tendance pèse sur le patrimoine et rend la sortie plus délicate. Réservé aux investisseurs ciblant le pur rendement.
- Camille Pelletan : prix attractifs, risques élevés. Le différentiel de --10% a une explication. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Montrouge
Montrouge présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
LMNP : percevoir des loyers sans (presque) payer d'impôts
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet une prouesse légale : percevoir des loyers tout en payant peu ou pas d'impôts dessus. Comment ? Grâce à l'amortissement comptable. En régime réel, vous déduisez progressivement la valeur du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) de vos revenus locatifs. Ces amortissements, purement comptables, réduisent votre base imposable sans sortie de trésorerie. Ajoutez-y les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, travaux) et vous obtenez une imposition nulle ou quasi nulle pendant une décennie ou plus. Cette stratégie demande un suivi comptable rigoureux (expert-comptable conseillé) mais offre un avantage fiscal considérable. Notre guide sur le LMNP couvre l'ensemble des aspects pratiques.
Montrouge présente des conditions compatibles avec le LMNP. Marché locatif actif.
Critères de sélection : emplacement (proximité transports, commerces), état général (éviter les grosses rénovations), agencement (optimisation des espaces). Les surfaces les plus demandées en meublé sont les studios (18-28 m²) et les T2 (35-50 m²). Ajoutez 3 000-5 000 € pour le mobilier. Privilégiez la qualité : des meubles solides dureront plusieurs locations.
L'avantage fiscal du LMNP. Le régime réel du LMNP permet d'amortir le bien (sur 25-30 ans), le mobilier (5-7 ans) et les travaux. Ces amortissements, purement comptables, viennent réduire les revenus imposables sans sortie de trésorerie. Ajoutez les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, comptable) et vous obtenez une base imposable souvent nulle pendant 10 à 15 ans. Un expert-comptable spécialisé (400-600 €/an) est fortement conseillé pour optimiser le montage et sécuriser les déclarations.
À qui s'adresse cette stratégie ? À tous les investisseurs qui veulent optimiser leur fiscalité. Le LMNP est particulièrement pertinent pour les tranches marginales de 30% et plus, mais reste intéressant pour tous les profils. La gestion est légèrement plus active qu'en location nue, mais l'avantage fiscal compense largement.
Location non meublée : moins de gestion, des locataires stables
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la location nue se distingue par sa simplicité de gestion. Vous achetez un logement, vous le louez vide, le locataire s'installe avec son mobilier. Cette configuration génère une relation locative stable : le locataire qui a transporté ses meubles n'a pas envie de déménager tous les ans. Les baux de 3 ans renforcent cette stabilité. La gestion est minimale : pas de mobilier à entretenir, pas de liste d'équipements à respecter. Les locataires cibles (familles, actifs établis) sont souvent des profils rassurants. Si la rentabilité brute est parfois inférieure au meublé, la faible rotation et la gestion allégée compensent en partie.
Montrouge présente des conditions favorables à la location nue. Demande active.
Critères de sélection : surface adaptée à la cible (T2 pour actifs/seniors, T3-T4 pour familles), bon état général, emplacement stratégique. Évitez les biens atypiques (trop grands, mal agencés) qui peinent à trouver preneur.
Rentabilité et fiscalité. La location nue génère des loyers légèrement inférieurs au meublé (10-15% de moins), mais la faible rotation compense en partie cette différence. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des vacances évitées et des frais de relocation économisés) se rapproche souvent du meublé. Fiscalement, les revenus sont déclarés en revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30%) si revenus < 15 000 €, ou régime réel (déduction des charges réelles). Le déficit foncier, créé par des travaux, est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, réduisant l'imposition globale. Cette optimisation est intéressante pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
À qui s'adresse la location nue ? Aux investisseurs qui privilégient la simplicité. Pas de mobilier, des locataires stables, une gestion légère. Cette stratégie convient aux profils prudents ou aux investisseurs qui souhaitent utiliser le déficit foncier (travaux importants).
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Comment louer mieux et plus cher
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Lire l'article →Notre analyse du marché de Montrouge nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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de la ville et
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immobiliers
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Calcul et estimation des loyers
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