Présentation de Yerres
Yerres est une commune de l’Essonne située au sud-est de Paris, dans la vallée de l’Yerres. Elle se trouve à une vingtaine de kilomètres de la capitale, avec un centre-bourg, des quartiers résidentiels et des berges verdoyantes le long de la rivière. Environ 28700 personnes y résident, avec une stabilité démographique qui garantit une bonne visibilité sur les tendances du marché.
Le déséquilibre offre/demande joue en faveur des propriétaires, assurant une occupation optimale des biens correctement positionnés.
Les chiffres clés de Yerres
| 💵 Rentabilité moyenne | 7.38 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 28 699 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 328 € |
Analyse du marché immobilier à Yerres
Yerres offre les avantages d'une ville moyenne : économie diversifiée, prix raisonnables et marché locatif actif sans être saturé.
Le marché affiche des prix élevés, avec une moyenne de 3 328 €/m². Ce niveau impose un budget conséquent et oriente vers une logique patrimoniale. Comptez 2 770 €/m² pour un appartement et 3 631 €/m² pour une maison. Le marché affiche une grande stabilité sur cinq ans, sans tendance marquée à la hausse ou à la baisse. La correction se poursuit, renforçant les interrogations sur ce marché.
La rentabilité modérée (7,4%) permet d'envisager plusieurs approches. À vous de définir vos priorités : revenus réguliers ou valorisation. La forte demande facilite la mise en location. Les périodes de vacance restent limitées.
La baisse récente des prix, dans un contexte où les fondamentaux restent solides, peut créer une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs réactifs.
Attention au quartier de Rives de L'Yerres-Tournelles, où les prix sont -14% inférieurs à la moyenne de la ville. Cette décote reflète une attractivité moindre qu'il convient de prendre en compte.
Investir près de Rives de L'Yerres-Tournelles, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Yerres
Estimation des appartements à Yerres
Estimation des maisons à Yerres
Evolution des prix de l'immobilier à Yerres
28 699
Habitants7.38 %
Rentabilité moyenne4.1 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Yerres
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Yerres
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Opportunités et risques à Yerres
Les opportunités
Ce marché présente peu d'avantages évidents. Les investisseurs devront creuser pour trouver les opportunités.
- Tension locative favorable. Les propriétaires peuvent sélectionner leurs locataires parmi plusieurs candidats. Cette position de force sécurise les revenus et la qualité des baux.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Yerres reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Prix en baisse cette année. Cette évolution peut créer des opportunités pour les acheteurs, mais impose de bien négocier.
- Rives de L'Yerres-Tournelles : prix attractifs, risques élevés. Le différentiel de --14% a une explication. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Yerres
Yerres présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
LMNP : percevoir des loyers sans (presque) payer d'impôts
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet une prouesse légale : percevoir des loyers tout en payant peu ou pas d'impôts dessus. Comment ? Grâce à l'amortissement comptable. En régime réel, vous déduisez progressivement la valeur du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) de vos revenus locatifs. Ces amortissements, purement comptables, réduisent votre base imposable sans sortie de trésorerie. Ajoutez-y les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, travaux) et vous obtenez une imposition nulle ou quasi nulle pendant une décennie ou plus. Cette stratégie demande un suivi comptable rigoureux (expert-comptable conseillé) mais offre un avantage fiscal considérable. Notre guide sur le LMNP couvre l'ensemble des aspects pratiques.
Yerres présente des conditions compatibles avec le LMNP. Marché locatif actif.
Critères de sélection : emplacement (proximité transports, commerces), état général (éviter les grosses rénovations), agencement (optimisation des espaces). Les surfaces les plus demandées en meublé sont les studios (18-28 m²) et les T2 (35-50 m²). Ajoutez 3 000-5 000 € pour le mobilier. Privilégiez la qualité : des meubles solides dureront plusieurs locations.
L'avantage fiscal du LMNP. Le régime réel du LMNP permet d'amortir le bien (sur 25-30 ans), le mobilier (5-7 ans) et les travaux. Ces amortissements, purement comptables, viennent réduire les revenus imposables sans sortie de trésorerie. Ajoutez les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, comptable) et vous obtenez une base imposable souvent nulle pendant 10 à 15 ans. Un expert-comptable spécialisé (400-600 €/an) est fortement conseillé pour optimiser le montage et sécuriser les déclarations.
À qui s'adresse cette stratégie ? À tous les investisseurs qui veulent optimiser leur fiscalité. Le LMNP est particulièrement pertinent pour les tranches marginales de 30% et plus, mais reste intéressant pour tous les profils. La gestion est légèrement plus active qu'en location nue, mais l'avantage fiscal compense largement.
Location non meublée : moins de gestion, des locataires stables
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la location nue se distingue par sa simplicité de gestion. Vous achetez un logement, vous le louez vide, le locataire s'installe avec son mobilier. Cette configuration génère une relation locative stable : le locataire qui a transporté ses meubles n'a pas envie de déménager tous les ans. Les baux de 3 ans renforcent cette stabilité. La gestion est minimale : pas de mobilier à entretenir, pas de liste d'équipements à respecter. Les locataires cibles (familles, actifs établis) sont souvent des profils rassurants. Si la rentabilité brute est parfois inférieure au meublé, la faible rotation et la gestion allégée compensent en partie.
Yerres présente des conditions favorables à la location nue. Demande active.
Critères de sélection : surface adaptée à la cible (T2 pour actifs/seniors, T3-T4 pour familles), bon état général, emplacement stratégique. Évitez les biens atypiques (trop grands, mal agencés) qui peinent à trouver preneur.
Rentabilité et fiscalité. La location nue génère des loyers légèrement inférieurs au meublé (10-15% de moins), mais la faible rotation compense en partie cette différence. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des vacances évitées et des frais de relocation économisés) se rapproche souvent du meublé. Fiscalement, les revenus sont déclarés en revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30%) si revenus < 15 000 €, ou régime réel (déduction des charges réelles). Le déficit foncier, créé par des travaux, est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, réduisant l'imposition globale. Cette optimisation est intéressante pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
À qui s'adresse la location nue ? Aux investisseurs qui privilégient la simplicité. Pas de mobilier, des locataires stables, une gestion légère. Cette stratégie convient aux profils prudents ou aux investisseurs qui souhaitent utiliser le déficit foncier (travaux importants).
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Comment louer mieux et plus cher
Les stratégies essentielles pour augmenter vos revenus locatifs, réduire la vacance et valoriser votre logement sans effort superflu.
Lire l'article →Notre analyse du marché de Yerres nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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de la typologie de votre bien.
Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
Un investisseur doit essayer d'acheter sous le prix du marché mais doit aussi connaître les loyers que vous pouvez appliquer dans la ville en fonction de l’état et des prestations de votre bien. LyBox analyse des millions d’annonces de locations afin de modéliser les loyers de la ville en fonction du type de bien (appartement ou maison) mais aussi de la typologie (studio, T2, T3, T4, T5 ...) et du mode de location choisi (meublé ou vide).